Ampliamenti, piani aggiunti, mansarde trasformate, pertinenze come box e depositi. Una veranda che non c’era, coperture e nuovi vani fino alla villetta abusiva o alla piscina non autorizzata. Occhio: l’algoritmo vi scova. Sono più di un milione gli immobili nel mirino del fisco. E almeno 20 mila le lettere in arrivo ai proprietari che risultano con posizioni irregolari al Catasto. Ma il setaccio delle “case fantasma” che, stando al Documento programmatico di finanza pubblica fa ricorso anche all’Ai, è appena agli inizi: le comunicazioni dei controlli del fisco sono destinate a salire a 40 mila nel 2027 e 60 mila nel 2028. Del resto, in un paese dove il mattone resta un punto saldo, è come una caccia al tesoro.
Oltre 3 milioni e 900 mila immobili “sconosciuti”
In base all’ultimo report dell’Agenzia delle Entrate, redatto con il Mef nel 2023, in Italia ci sono tre milioni e 926.992 immobili “sconosciuti” al Catasto e al fisco. Da sole, le abitazioni che mancano all’appello sono 1.035.034. A queste unità residenziali “fantasma” corrisponde una rendita catastale presunta di circa 305 milioni di euro. Le stime di allora quantificavano il mancato gettito in circa 600 milioni di euro all’anno (imponibile ai fini Imu di oltre 51 miliardi di euro).
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Fra le unità “dimenticate”, poi, ci sono le pertinenze (oltre 693 mila) e quelle con destinazione diversa: uffici o studi professionali, negozi o botteghe, a uso produttivo o di altro genere. In tutto, gli immobili di proprietà di persone fisiche non pervenuti superano i due milioni e la rendita presunta è stimata 814,9 milioni di euro. Mentre per tutti gli immobili “non riscontrati in dichiarazione” (compresi quelli di persone non fisiche) si arriva a tre miliardi e 520 milioni di euro.
L’ultima “caccia” fece emergere più di un milione di “fantasmi” urbani
Non è la prima volta che un governo si cimenta nell’impresa. L’ultimo tentativo, nome in codice “Operazione case fantasma”, risale al 2010-2012, in epoca di crisi e austerity. L’allora Agenzia del territorio mappò 2,2 milioni di particelle con presenze “sospette” che si tradussero nell’emersione di oltre un milione di unità immobiliari sconosciute. Buona parte, peraltro, nelle grandi città o al Sud. Record a Napoli (37.519 unità) ma anche a Cuneo ne furono censite più che a Roma (36 mila contro 32 mila della Capitale). A Torino sfuggivano al catasto 4 mila abitazioni, a Milano quasi 2 mila fra negozi e uffici, a Brescia un congruo numero di capannoni industriali.
L’uso dell’Ai: come l’algoritmo può scovare le difformità
Se in passato c’erano solo i rilievi aero-fotogramma, ovvero le riprese dei territori dall’alto, oggi si può contare sugli algoritmi per individuare le incoerenze confrontando la cartografia catastale sovrapposta alle ortofoto Agea (a fini agricoli).
La ricerca può far emergere fabbricati del tutto assenti o evidenziare differenze con quanto risulta negli archivi. La ricognizione procede più rapidamente del previsto e ha raggiunto il 96% del territorio nazionale. Entro fine anno, dunque, si conta di chiudere. Non è detto che scatti l’accertamento automatico per ogni difformità anche perché il Garante della privacy ha richiamato a specifiche cautele per i controlli automatizzati così da ridurre i rischi per i contribuenti. Ma, certo, la segnalazione accende il semaforo giallo. E se arriva l’avviso?
Che cosa fare se arriva un avviso
La sanzione non è scontata ma attenzione: mai ignorare la comunicazione. Secondo Adusbef, si rischia l’accatastamento d’ufficio con rendita presunta e può essere più alta di quella reale, con effetti su Imu, imposte e problemi nel caso di compravendite o trasferimento di proprietà. Il suggerimento è di controllare subito le visure catastali e i documenti dell’immobile: potrebbe trattarsi di un errore di interpretazione delle ortofoto da parte dell’Ai, di una pratica già in corso, di una variazione non ancora lavorata, di un manufatto non soggetto a obbligo di accatastamento come tettoie basse, strutture temporanee, manufatti sotto soglie dimensionali. «È giusto aumentare i controlli contro i “furbetti”, anche avvalendosi della moderna tecnologia. Tuttavia, l’esperienza del passato insegna che più è alto il numero di cartelle inviate, maggiori sono gli errori materiali commessi ai danni dei contribuenti» sottolinea Antonio Tanza, presidente Adusbef.
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«La materia catastale, poi, è di difficile comprensione per la stragrande maggioranza dei cittadini che, spesso, non possiedono nemmeno la documentazione utile e si trovano a un bivio: pagare quanto richiesto, anche se non dovuto, per timore di ripercussioni più gravi o attivarsi per accertare nel merito le irregolarità contestate. Se non si ha dimestichezza con le pratiche catastali, sarà necessario rivolgersi a un professionista, con conseguenti costi a carico del contribuente» conclude l’avvocato.
Occhio anche a tasse, Iva e bonus Inps
Del resto, l’impiego di big data, IA e fatturazione elettronica serrano i controlli fiscali preventivi e l’incrocio dei dati finanziari. Anche Inps ha introdotto un nuovo “cruscotto” antifrode. Incrocia i dati delle banche dati con quanto autodichiarato nell’Isee ai fini delle prestazioni. A fine settembre, le verifiche hanno prodotto il taglio di 5 mila assegni unici al minimo (come previsto in assenza dell’Isee), almeno finché l’istruttoria sarà completata o la posizione regolarizzata. Per i nuclei svantaggiati, si è arrivati alla revoca di 940 assegni di inclusione. Il sistema di business intelligence, investimento complessivo di circa 24,9 milioni di euro, usa tecniche di analisi big data raccogliendo e analizzando grandi quantità di informazioni delle banche dati dell’istituto previdenziale e da altre pubbliche amministrazioni. L’Ai predittiva “intercetta” richieste sospette già prima dell’erogazione, quella analitica evidenzia anomalie su bonus, sussidi e trattamenti concessi. Quanto è il margine di “sbagli”? Nel 2025, il fisco ha inviato oltre 15 mila avvisi sugli immobili ristrutturati con il Superbonus che non avevano aggiornato le rendite catastali: su circa 3.500 controlli, per 900 l’obbligo era insussistente.
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Vademecum: che cosa fare in caso di avviso (consigli pratici Adusbef)
Non ignorare la comunicazione. È la scelta peggiore: si rischia l’accatastamento d’ufficio con rendita presunta (spesso più alta di quella reale), con effetti su IMU, imposte e possibilità di vendere/trasferire l’immobile. Verificare subito la posizione, accedendo all’area riservata del sito Agenzia delle Entrate (con SPID/CIE/CNS). Consultare le visure catastali degli immobili di proprietà controllando anche il Catasto Terreni (a volte immobili “rurali” non aggiornati finiscono lì).
Confrontare identificativi (Comune, foglio, particella, subalterno) con i documenti in proprio possesso (atto di provenienza, planimetrie, eventuali DOCFA precedenti).
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Valutare se c’è davvero un’irregolarità: potrebbe trattarsi di un errore di interpretazione delle ortofoto/Ai, di una pratica già in corso, di una variazione già dichiarata ma non ancora lavorata, di un manufatto non soggetto a obbligo di accatastamento (come tettoie basse, strutture temporanee, manufatti sotto soglie dimensionali previste dalla normativa).
Un fabbricato non dichiarato al Catasto non è automaticamente abusivo sotto il profilo edilizio-urbanistico: nel bene e nel male, i due piani (catastale e edilizio) restano distinti.
Se serve regolarizzare: rivolgersi a un tecnico abilitato (geometra, architetto, ingegnere) per la presentazione del DOCFA di accatastamento o di variazione.
Ravvedimento operoso: agire tempestivamente (in molti casi, entro 90 giorni) può abbattere drasticamente la sanzione (per esempio, a circa 1/10 del minimo). Le sanzioni piene per omessa denuncia, invece, vanno da circa 1.032 a 8.264 euro per unità immobiliare.
Documentare tutto: conservare l’avviso ricevuto, le visure, le planimetrie e le successive comunicazioni. Se la segnalazione appare errata, meglio chiedere chiarimenti all’ufficio competente (preferibilmente con assistenza tecnica) o dare mandato a un legale.
Attenzione: la campagna è collegata anche ai controlli sugli immobili che hanno beneficiato di bonus edilizi (Superbonus e altre agevolazioni) destinati a verificare l’aggiornamento catastale con l’adeguamento della rendita, dopo i lavori.
Aggiornare il Catasto ha effetti sulla rendita e quindi, sulle imposte: meglio farlo in modo corretto e consapevole piuttosto che subire una rendita d’ufficio.
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