Le nuove soglie di tolleranza previste dal Decreto Salva Casa non consentono di legittimare ampliamenti volumetrici e interventi aggiuntivi non autorizzati. Per questo, la chiusura di una loggia mediante realizzazione di una nuova parete esterna e la rimozione delle precedenti pareti vetrate, con annessione dello spazio soggiorno e aumento della volumetria, non rientra nel perimetro delle tolleranze esecutive.
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Il Decreto Salva Casa ha ampliato le tolleranze costruttive ed esecutive previste dall’art. 34-bis del DPR 380/2001, introducendo per gli interventi realizzati entro il 24 maggio 2024 soglie differenziate in base alla superficie utile, fino al 6%. Tali margini riguardano però solamente difformità minime rispetto al progetto autorizzato, non opere aggiuntive abusive. La chiusura di una loggia con aumento di superficie e volumetria non può quindi essere regolarizzata come semplice tolleranza, che resta istituto distinto da quello della sanatoria.
Tolleranze costruttive ed esecutive: sgombriamo il campo da equivoci
Il Decreto Salva Casa, modificando l’art.34-bis del dpr 380/2001, prevede la possibilità di considerare tollerabili difformità costruttive minime rispetto al progetto autorizzato, purché non comportino modifiche significative in termini volumetrici, funzionali o di sicurezza. Per gli interventi realizzati entro il 24 maggio 2024, il DL 69/2024 (legge 105/2024) ha aumentato le percentuali che oggi arrivano fino al 6%, in funzione della superficie utile.
E’ importante ricordare, inoltre, che per beneficiare della forbice ‘allargata’, l’intervento deve figurare nel progetto originario (autorizzato) e non essere aggiuntivo rispetto ad esso.
Quindi: le tolleranze costruttive si riferiscono a irregolarità geometriche, modifiche minime delle finiture e diversa collocazione di impianti e opere interne, non ad ampliamenti volumetrici o a interventi aggiuntivi non autorizzati.
Ce lo ricorda il Tar Lazio nella sentenza 15886/2026 del 12 ottobre, nella quale i giudici amministrativi romani chiariscono, appunto, i limiti di applicazione delle tolleranze costruttive ed esecutive previste dall’art. 34-bis del dpr 380/2001, anche alla luce delle modifiche introdotte dal Decreto Salva Casa.
Il caso: chiusura di un balcone e aumento di volumetria
L’oggetto del contendere riguarda un immobile nel quale era stata realizzata la chiusura di una loggia, definita nel progetto originario “risega del balcone“, di circa 3,17 mq, mediante una nuova parete esterna e la rimozione delle precedenti pareti vetrate. L’intervento aveva comportato l’annessione dello spazio al soggiorno, aumentando superficie interna e volumetria.
La proprietaria aveva presentato una SCIA nel 2023, sostenendo che l’opera costituisse una semplice difformità esecutiva. Roma Capitale aveva invece annullato la segnalazione, ritenendo l’ampliamento privo di titolo edilizio.
Le nuove soglie introdotte dal Decreto Salva Casa
L’art. 34-bis del Testo Unico Edilizia stabilisce che gli scostamenti relativi ad altezza, distacchi, cubatura, superficie coperta e altri parametri non costituiscono violazione edilizia se contenuti entro il 2% delle misure autorizzate.
Per gli interventi realizzati entro il 24 maggio 2024, il Decreto Salva Casa ha introdotto soglie differenziate in base alla superficie utile delle unità immobiliari:
- 2% per superfici superiori a 500 mq;
- 3% per superfici tra 300 e 500 mq;
- 4% per superfici tra 100 e 300 mq;
- 5% per superfici inferiori a 100 mq;
- 6% per superfici inferiori a 60 mq.
La superficie di riferimento è quella assentita dal titolo edilizio originario dell’intervento, senza considerare eventuali frazionamenti successivi.
Tolleranze esecutive: quali difformità sono ammesse
Accanto alle tolleranze quantitative, il comma 2 dell’art. 34-bis riconosce quelle esecutive, riferite a irregolarità geometriche, modifiche minime delle finiture e diversa collocazione di impianti e opere interne, nel rispetto delle condizioni previste dalla norma.
Per gli interventi anteriori al 24 maggio 2024, il nuovo comma 2-bis comprende anche irregolarità nell’esecuzione di muri e aperture interne, mancata realizzazione di elementi architettonici non strutturali, errori progettuali corretti in cantiere ed errori materiali di rappresentazione.
Si tratta comunque di difformità riconducibili all’esecuzione di un progetto autorizzato, non di nuove opere autonome.
Perché l’ampliamento non costituisce una tolleranza
Secondo il TAR, le tolleranze riguardano esclusivamente variazioni e spostamenti rispetto al progetto, verificatisi durante la costruzione per esigenze tecniche di cantiere.
Nel caso esaminato, invece, la chiusura della loggia rappresentava un intervento aggiuntivo, estraneo al disegno edificatorio assentito, con incremento della superficie e della volumetria.
Non basta, quindi, che l’ampliamento sia quantitativamente modesto: le soglie percentuali non possono legittimare opere nuove o trasformazioni sostanziali non previste dal titolo edilizio.
Il Tribunale rileva inoltre che la proprietaria non aveva dimostrato la contemporaneità della difformità rispetto alla costruzione originaria. Nella SCIA risultava anzi indicata, per tre volte, la data del 12 ottobre 2020, successiva ai precedenti interventi autorizzati.
Tolleranza e sanatoria: occhio, sono ‘cose’ diverse
Molto interessante anche il finale della pronuncia, dove il TAR ricorda che tolleranza e sanatoria partono da presupposti diversi e non vanno assolutamente confuse.
Infatti:
- le tolleranze rappresentano una franchigia normativa. Gli scostamenti ammessi non costituiscono violazioni edilizie;
- la sanatoria riguarda opere abusive e richiede uno specifico procedimento di regolarizzazione (accertamento di conformità).
In definitiva, il Decreto Salva Casa amplia i margini delle tolleranze, ma non trasforma un intervento aggiuntivo non autorizzato in una semplice difformità di cantiere.
FAQ TECNICHE: Tolleranze esecutive e interventi aggiuntivi estranei al progetto originario | Ingenio
1. Quali percentuali di tolleranza costruttiva prevede il Decreto Salva Casa?
Per gli interventi realizzati entro il 24 maggio 2024, le soglie variano in base alla superficie utile assentita dal titolo originario: dal 2% per unità superiori a 500 m² fino al 6% per quelle inferiori a 60 m². Per gli altri casi si applicano le percentuali intermedie previste dall’art. 34-bis del DPR 380/2001.
2. Quali difformità possono rientrare nelle tolleranze esecutive?
Possono essere ammesse irregolarità geometriche, variazioni minime delle finiture e diversa collocazione di impianti e opere interne, oltre ad altre fattispecie espressamente previste dalla norma. Deve trattarsi di scostamenti legati all’esecuzione di un progetto autorizzato, non di nuove opere realizzate senza titolo.
3. La chiusura di una loggia può essere considerata una tolleranza costruttiva?
Non quando l’intervento costituisce un’opera aggiuntiva rispetto al progetto assentito e comporta l’annessione dello spazio interno, con aumento di superficie e volumetria. Come chiarito dal TAR Lazio con la sentenza n. 15886/2026, la modesta entità dell’ampliamento non basta a ricondurlo tra le tolleranze.
4. Chi deve dimostrare che la difformità rientra nelle tolleranze?
Chi invoca la regolarizzazione deve fornire elementi idonei a dimostrare che lo scostamento è riconducibile all’esecuzione dell’intervento autorizzato. Occorre verificare la documentazione progettuale e la data di realizzazione delle opere: una difformità successiva e autonoma non diventa una tolleranza solo perché di dimensioni contenute.
5. Qual è la differenza tra tolleranza edilizia e sanatoria?
La tolleranza identifica scostamenti che, se rispettano le condizioni di legge, non costituiscono violazioni edilizie e non richiedono una sanatoria. Per un’opera abusiva, invece, occorre verificare se sussistono i presupposti per uno specifico procedimento di regolarizzazione. Il Salva Casa non rende automaticamente legittimi gli interventi aggiuntivi non autorizzati.
LA SENTENZA E’ SCARICABILE IN ALLEGATO
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