Il TAR Sicilia, con la sentenza n. 2656/2026, chiarisce i termini del condono edilizio e le conseguenze del silenzio del Comune. Trascorsi 24 mesi senza una decisione, il proprietario può, nei termini previsti dalla legge, ricorrere contro il silenzio-inadempimento, qualora non si sia formato il silenzio-assenso.
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Il TAR della Sicilia chiarisce un caso di silenzio del Comune su una domanda di condono edilizio relativa a opere realizzate in parziale difformità dal titolo originario. La particolarità del caso risiede nel fatto che il proprietario aveva presentato la documentazione richiesta e ottenuto il parere paesaggistico favorevole della Soprintendenza, senza ricevere una decisione dal Comune. Il giudice precisa che il procedimento di condono deve essere concluso entro 24 mesi e che, in determinate condizioni, un successivo sollecito, che dimostri il persistente interesse del proprietario a ottenere una decisione, può consentire di agire contro il silenzio dell’amministrazione.
I giudici dichiarano illegittima l’inerzia del Comune e gli ordinano di pronunciarsi sulla domanda entro 90 giorni.
Condono edilizio: quando il Comune non risponde alla domanda
Ormai è assodato che la presenza di opere realizzate in parziale difformità dal titolo edilizio originario è una costante difficile da estirpare ma allo stesso tempo spesso anche la regolarizzazione di un immobile può diventare un percorso particolarmente complesso. Ciò si verifica quando, dopo la presentazione di una domanda di condono edilizio, corredata della documentazione richiesta e di eventuali pareri di enti terzi, l’amministrazione comunale non adotti alcuna decisione.
Tale problematica è alquanto interessante perché riguarda anche l’incertezza che si determina in un proprietario quando egli non conosce l’esito della propria richiesta, situazione non piacevole che riguarda molte persone in Italia.
In merito a tale questione si è pronunciato il TAR della Sicilia con la sentenza n. 2656/2026 relativa ad un appartamento nel quale erano state realizzate opere in parziale difformità dal titolo edilizio originario, tra cui modifiche alla copertura, balconi e abbaini. Per regolarizzarle, il proprietario aveva presentato una domanda di condono edilizio ai sensi del D.L. 269/2003 (terzo condono). Nonostante il parere paesaggistico favorevole della Soprintendenza il Comune non aveva concluso il procedimento.
Rimasto senza risposta anche un successivo sollecito il proprietario si era rivolto al TAR.
Modifiche ai balconi e abbaini: la domanda di condono rimasta senza risposta
Il Tar precisa come “(…) va subito detto che il termine per la conclusione del procedimento di condono edilizio, in base all’art. 35, comma 18, della l. 47 del 1985 (norma applicabile anche al condono ex l. 326/2003, di conversione del D.L. 269/2003, in virtù del richiamo contenuto nell’art. 32, comma 25 di quest’ultima legge) è di ventiquattro mesi dalla presentazione della domanda. Anche secondo la giurisprudenza, decorso tale termine, eccettuati i casi in cui ricorrano i restanti presupposti, aggiuntivi rispetto al mero decorso del tempo, previsti dalla norma per la formazione del silenzio-assenso, si manifesta la situazione patologica di inerzia della pubblica amministrazione contro cui è esperibile il rimedio dell’azione avverso il silenzio-inadempimento” ai sensi dell’art. 31 c.p.a.”
Il Comune ha 24 mesi dalla presentazione della domanda di condono edilizio per concludere il procedimento, secondo quanto previsto dall’art. 35, comma 18, della legge n. 47/1985, applicabile anche al terzo condono edilizio (disciplinato dal D.L. 269/2003).
Tuttavia, il semplice trascorrere dei 24 mesi non significa che si formi il cosiddetto silenzio-assenso, infatti, devono essere soddisfatti anche tutti gli altri requisiti previsti dalla legge. Quando questi presupposti non sussistono e il Comune continua a non pronunciarsi, si configura una situazione di silenzio-inadempimento.
In tale situazione, cosa può fare il proprietario?
Il giudice precisa che “A questo proposito, va messo in rilievo che l’art. 31, secondo comma, stabilisce che l’azione avverso il silenzio può essere proposta fintanto che perdura l’inadempimento e, comunque, non oltre un anno dalla scadenza del termine di conclusione del procedimento.”
Inoltre “(…) la presentazione di apposito atto stragiudiziale […] attraverso il quale la parte interessata faccia constatare la persistenza dell’interesse ad agire in giudizio per l’adozione del provvedimento espresso è sufficiente ad “integrare il requisito di ‘un anno’ dalla scadenza del termine per la conclusione del procedimento (…). Nella fattispecie in esame, sulla base dell’orientamento appena esposto, deve ritenersi indubitabile la sussistenza della legittimazione e dell’interesse del ricorrente, ai sensi del richiamato articolo 31 c.p.a., all’esercizio dell’azione avverso l’inadempimento e l’inerzia del Comune convenuto nel dare riscontro alla domanda di condono presentata, avendo lo stesso ricorrente sollecitato, con pec del ** febbraio 2026, l’adozione del provvedimento conclusivo del procedimento”.
Il ricorso contro il silenzio del Comune può essere presentato finché perdura l’inadempimento e comunque entro un anno dalla scadenza del termine per concludere il procedimento. Comunque, anche dopo la scadenza del termine annuale, un successivo sollecito può dimostrare il persistente interesse del proprietario a ottenere una decisione.
Nel caso esaminato, la PEC del 24 febbraio 2026 ha confermato tale interesse, consentendo al proprietario di ricorrere contro il silenzio del Comune sulla domanda di condono edilizio.
Perché questa sentenza è importante?
La sentenza offre un chiarimento significativo sul rapporto tra domande di condono edilizio rimaste pendenti, obbligo di risposta del Comune e tutela del cittadino contro l’inerzia amministrativa. Infatti un cittadino può non ottenere il condono richiesto, ma ha diritto a conoscere la decisione dell’amministrazione nei tempi e secondo le modalità previste dalla legge.
Scarica la sentenza in allegato
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FAQ TECNICHE: Condono edilizio: silenzio del Comune dopo 24 mesi e ricorso al TAR | Ingenio
1. Che cosa si intende per silenzio-inadempimento nel condono edilizio?
Il silenzio-inadempimento si verifica quando il Comune non conclude il procedimento di condono entro il termine previsto dalla legge e non ricorrono i presupposti per la formazione del silenzio-assenso. L’inerzia amministrativa può essere contestata davanti al giudice amministrativo mediante l’azione prevista dall’art. 31 del Codice del processo amministrativo.
2. Il condono edilizio si considera approvato dopo 24 mesi?
No, non automaticamente. L’art. 35 della legge 47/1985 disciplina la formazione del silenzio-assenso in presenza di specifiche condizioni, ulteriori rispetto al trascorrere del tempo. Occorre verificare, tra l’altro, i requisiti di legge, gli adempimenti economici e documentali e l’eventuale presenza di vincoli. La scadenza dei 24 mesi, da sola, non garantisce l’accoglimento della domanda.
3. Quali norme disciplinano il silenzio del Comune sulle domande di condono?
I riferimenti principali sono l’art. 35 della legge 47/1985, l’art. 32 del D.L. 269/2003, convertito dalla legge 326/2003, e l’art. 31 del D.Lgs. 104/2010. Le prime disposizioni riguardano il procedimento di condono edilizio, mentre l’art. 31 c.p.a. disciplina l’azione giudiziaria contro l’inerzia amministrativa.
4. Quale tutela offre al proprietario il ricorso contro il silenzio del Comune?
Il ricorso permette di chiedere al giudice amministrativo l’accertamento dell’obbligo del Comune di pronunciarsi. Nel caso esaminato dalla sentenza n. 2656/2026, il TAR ha ordinato all’amministrazione di provvedere entro 90 giorni. La decisione del giudice non equivale però al rilascio del condono edilizio: l’amministrazione deve comunque esaminare la domanda e adottare il provvedimento conclusivo.
5. Quali verifiche deve effettuare il tecnico prima di ricorrere contro il silenzio?
Il professionista deve ricostruire la cronologia della pratica, individuare la data di presentazione della domanda, verificare la documentazione prodotta, gli eventuali pareri acquisiti e le comunicazioni del Comune. Deve inoltre valutare, con il supporto legale necessario, il decorso dei termini e l’esistenza dei presupposti per il silenzio-assenso. È essenziale conservare le ricevute delle PEC e dei solleciti.
6. Dopo quanto tempo è possibile ricorrere al TAR e quali controlli occorre effettuare?
L’art. 31, comma 2, c.p.a. prevede che l’azione sia esercitabile finché perdura l’inadempimento e comunque entro un anno dalla scadenza del termine per concludere il procedimento. La sentenza in esame valorizza un successivo sollecito per dimostrare il persistente interesse del ricorrente. Si tratta però di un’interpretazione non unanimemente condivisa, da verificare rispetto alla singola controversia.
7. Quali errori bisogna evitare nelle domande di condono rimaste senza risposta?
L’errore principale è considerare automaticamente accolta la domanda dopo 24 mesi. Occorre inoltre evitare di confondere il silenzio-assenso con il silenzio-inadempimento e di presumere che qualsiasi diffida successiva consenta di superare il termine annuale previsto dall’art. 31 c.p.a. Il tecnico deve distinguere la regolarità urbanistico-edilizia dell’intervento dall’obbligo del Comune di adottare una decisione.
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