Chi chiude con una CILA la porta tra due locali di proprietari
diversi sta facendo un frazionamento immobiliare? Se il Comune
ordina di riaprirla, a chi deve essere notificato il ricorso al
TAR? E se ci si dimentica dell’altro proprietario, la causa si può
ancora salvare?
La risposta arriva dal TAR Toscana con la sentenza
n. 1972 del 16 ottobre 2026, che chiarisce come il
frazionamento con CILA, anche quando si riduce a chiudere una
porta, incida sulla porzione altrui rimasta senza servizi, per cui
il ricorso contro l’ordine di ripristino va notificato anche al suo
proprietario, a pena di inammissibilità. Chi impugna l’ordine del
Comune rischia così di perdere la causa prima che il merito pesi
sulla decisione, e non lo mette al riparo né il fatto che l’altro
proprietario non sia nominato nell’ordinanza, né la convinzione che
i lavori abbiano interessato soltanto la propria porzione, né il
fatto che le due porzioni appartenessero già a proprietari
diversi.
Leggere il destinatario scritto nel provvedimento non basta,
dunque, per sapere chi chiamare in giudizio. Il codice del processo
amministrativo chiede la notifica ad almeno un controinteressato
«individuato nell’atto stesso», ma la giurisprudenza estende
l’onere a chi sia agevolmente individuabile, e chi ha frazionato un
immobile di cui conosceva l’assetto proprietario non può ignorare
chi sta dall’altra parte della porta.
Né il proprietario dimenticato rimedia all’errore intervenendo
in giudizio di sua iniziativa, tanto più se lo fa a termini scaduti
e proprio per eccepire l’inammissibilità; e neppure si può contare
sulla rimessione in termini, perché le regole sulla notifica ai
controinteressati sono note da tempo e non lasciano spazio
all’errore scusabile.
Frazionamento di un laboratorio con la chiusura di una porta: la
vicenda
Al centro della controversia c’è un immobile con destinazione a
laboratorio artigianale, formato da due porzioni collegate da una
porta. Secondo quanto riferito nel ricorso, l’immobile era in
comunione legale tra la ricorrente e l’ex coniuge, e una scrittura
privata del 2010 aveva sciolto la comunione attribuendo a lei una
quota di 2/3 e a lui una quota di 1/3.
Nel 2020 la ricorrente ha presentato una CILA per chiudere la
porta di collegamento e ricavare due unità immobiliari distinte,
con la stessa destinazione. Sempre secondo il ricorso, una
variazione catastale ha poi intestato a ciascuno la propria unità e
nel 2021 il giudice civile ha accertato, con provvedimento passato
in giudicato, l’autenticità delle sottoscrizioni della scrittura e
l’attribuzione dei beni per le quote pattuite.
Nel gennaio 2022 l’altro proprietario ha denunciato il
frazionamento al Comune con un esposto indirizzato per conoscenza
anche alla ricorrente, e il mese successivo il Comune le ha
ingiunto, quale comproprietaria, la rimozione delle opere,
ritenendo l’intervento in contrasto con le norme igienico-sanitarie
perché una delle due unità ricavate era priva di servizio
igienico.
La ricorrente ha impugnato l’ordinanza sostenendo di aver
lavorato soltanto sulla propria porzione, già dotata di servizi, e
che la carenza riguardava un bene altrui sul quale non aveva alcun
potere, lamentando difetto di istruttoria e di motivazione e
rivendicando la legittimità di un intervento ammesso con CILA. Il
Comune non si è costituito, mentre l’altro proprietario, al quale
il ricorso non era stato notificato, è intervenuto a sostegno
dell’ordinanza, eccependo l’inammissibilità del ricorso e
sostenendo che l’ordine era legittimamente rivolto alla ricorrente,
unica autrice dell’intervento, eseguito senza il suo assenso.
CILA, requisiti igienici e notifica al controinteressato: il quadro
normativo
Il perimetro normativo della vicenda è segnato anzitutto
dall’art. 6-bis del d.P.R.
n. 380/2001 (Testo Unico Edilizia), che ammette con CILA gli
interventi non riconducibili all’edilizia libera, al permesso di
costruire o alla SCIA, sempre nel rispetto delle normative di
settore, comprese quelle igienico-sanitarie. Nel caso esaminato la
CILA è stata presentata ai sensi della disciplina regionale, che
riconduce l’intervento all’attività edilizia libera, e alla stessa
disciplina rinvia l’ordinanza, adottata per le opere di attività
edilizia libera eseguite in difformità dalle norme
urbanistico-edilizie. Sul piano dei requisiti, il Comune richiama
l’Allegato IV, punto 1.13, del D.Lgs. n. 81/2008, dedicato ai
servizi igienico-assistenziali nei luoghi di lavoro.
Sul versante processuale l’art.
41, comma 2, del D.Lgs. n. 104/2010 (codice del processo
amministrativo) impone di notificare il ricorso di annullamento, a
pena di decadenza, all’amministrazione che ha emesso l’atto e ad
almeno uno dei controinteressati individuati nell’atto stesso,
entro il termine di impugnazione.
Chi è il controinteressato nel ricorso contro un ordine di
ripristino
Il punto fermo da cui partono i giudici è la natura dei lavori.
Anche se eseguito con la semplice chiusura di una porta tra
porzioni appartenenti a proprietari diversi, l’intervento indicato
nella CILA va qualificato sotto il profilo urbanistico ed edilizio
come frazionamento, cioè come trasformazione di un bene
materialmente e funzionalmente unico in due unità autonome, e per
questo ha inciso direttamente anche sulla porzione dell’altro
proprietario, rimasta priva del solo servizio igienico che serviva
l’intero laboratorio.
Da qui il TAR ricava l’interesse qualificato dell’altro
proprietario alla conservazione dell’ordinanza, che impone di
rimuovere il tamponamento da cui è nata la sua unità priva dei
requisiti igienico-sanitari. Che il suo nome non compaia nel
provvedimento non conta, perché per la giurisprudenza consolidata
il controinteressato è chi ha un interesse analogo e contrario a
quello del ricorrente (elemento sostanziale) ed è indicato
nell’atto o comunque agevolmente individuabile (elemento formale),
ovvero riconoscibile, secondo il Consiglio di Stato (sentenza n.
889/2025), senza consultare ulteriori documenti né svolgere
ulteriori ricerche. La ricorrente conosceva perfettamente l’assetto
proprietario, che lei stessa descriveva nel ricorso, e gli effetti
del frazionamento sulle due unità, e le era stato indirizzato per
conoscenza l’esposto che denunciava quell’intervento, per cui era
senz’altro in grado di individuare il controinteressato.
I giudici precisano poi che si tratta di una notifica omessa e
non nulla, con la conseguenza che l’intervento del
controinteressato pretermesso non ha efficacia sanante, considerato
anche che è stato svolto oltre il termine per impugnare e al
dichiarato fine di eccepire l’inammissibilità, come ricorda il
Consiglio di Stato (sentenza n. 1518/2026). Resta escluso anche
l’errore scusabile, perché le disposizioni sulla notifica ai
controinteressati sono da tempo di univoca portata e non lasciano
margini di incertezza, come afferma il Consiglio di Stato (sentenza
n. 7467/2024).
Per completezza il TAR aggiunge che le censure non sarebbero
comunque fondate. La ricorrente è la legittima destinataria
dell’ordine, perché è proprietaria di una porzione, ha presentato
la pratica e ha eseguito le opere, e proprio il suo intervento,
realizzato senza il consenso dell’altro proprietario, ha prodotto
la carenza igienico-sanitaria; l’ordinanza, del resto, non le
chiede di realizzare il servizio igienico mancante sul bene altrui,
ma soltanto di ripristinare lo stato originario, eliminando il
tamponamento e, con esso, il frazionamento.
Frazionamento con CILA: cosa deve verificare il tecnico
Guardata con gli occhi del progettista, la vicenda ricorda che
il frazionamento si misura sull’organismo edilizio e non sulla
singola opera. Sul piano sistematico, anche se la pronuncia non lo
richiama, l’art. 3, comma 1, lettera b), del Testo Unico Edilizia
colloca il
frazionamento con opere nella manutenzione straordinaria,
purché restino invariate la volumetria complessiva e la
destinazione d’uso, e per questo, quando non tocca parti
strutturali né prospetti, la
CILA ne è il titolo ordinario.
La leggerezza del titolo non alleggerisce però la verifica.
L’indicazione operativa che se ne ricava, più che un’affermazione
dei giudici, è che il controllo deve riguardare entrambe le unità
risultanti e non soltanto quella del committente, perché il
rispetto delle norme igienico-sanitarie richiesto dall’art. 6-bis
vale per l’esito complessivo del frazionamento. Resta fermo che i
rilievi di merito sono svolti per completezza, perché la decisione
si regge sull’inammissibilità.
Ricorso inammissibile per mancata notifica: le conclusioni
operative
In conclusione, il TAR Toscana ha dichiarato inammissibile il
ricorso e l’ordinanza di ripristino non è stata annullata.
Sul piano operativo, prima di notificare conviene ricostruire
chi ha interesse alla conservazione del provvedimento, leggendo
oltre al nome del destinatario l’assetto proprietario, gli esposti
già presentati al Comune e gli effetti dell’intervento sulle
porzioni contigue. Per il tecnico che assevera un frazionamento su
un bene appartenuto a più soggetti, è prudente annoverare tra le
verifiche preliminari anche il consenso dell’altro
proprietario.
La decisione si allinea al TAR Campania (sentenza
n. 5564/2026), che in materia di compatibilità paesaggistica ha
riconosciuto nel comproprietario non consenziente un
controinteressato facilmente individuabile, senza dare effetto
sanante al suo intervento in giudizio, e conferma un orientamento
consolidato che guarda alla sostanza delle posizioni anziché
all’intestazione dell’atto. In questa vicenda la porta murata nel
laboratorio è diventata la porta chiusa del processo.
Frazionamento con CILA e ricorso al TAR: le domande più
frequenti
Il ricorso contro un ordine di ripristino va notificato anche
all’altro proprietario?
Sì, se ha un interesse qualificato alla conservazione
dell’ordine ed è agevolmente individuabile, perché il ricorso va
notificato, a pena di decadenza, all’amministrazione e ad almeno un
controinteressato. Secondo il TAR Toscana (sentenza n. 1972/2026),
è tale il proprietario della porzione rimasta senza servizi dopo il
frazionamento, anche se l’ordinanza non lo nomina.
L’intervento in giudizio del controinteressato non notificato
sana l’errore?
No, se la notifica è stata del tutto omessa, perché la
costituzione degli intimati sana la nullità della notificazione
(art. 44, comma 3, del D.Lgs. n. 104/2010), non la sua mancanza.
Per il TAR Toscana (sentenza n. 1972/2026) l’intervento del
controinteressato pretermesso, svolto per di più oltre il termine
per impugnare e al fine di eccepire l’inammissibilità, non ha
efficacia sanante.
Chiudere una porta per dividere un immobile è un
frazionamento?
Sì, sotto il profilo urbanistico ed edilizio, quando la chiusura
serve a trasformare un bene materialmente e funzionalmente unico in
due unità immobiliari distinte e autonome. Il TAR Toscana (sentenza
n. 1972/2026) lo qualifica come frazionamento anche se l’opera si
riduce al tamponamento della porta di collegamento e le due
porzioni appartenevano già a proprietari diversi.
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