#Finsubito news dalla rete – Luino Notizie | Ex area Ratti, Sartorio: «Investimento da centinaia di milioni di euro per il futuro di Luino»

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Il futuro dell’ex area Ratti di Luino torna al centro dell’attenzione. Dopo anni di attesa, sono iniziate le prime demolizioni e le operazioni di bonifica del complesso industriale dismesso.

Grand Luino Srl, proprietaria dell’area dal 2019, ha elaborato un progetto di riqualificazione che prevede investimenti nell’ordine delle centinaia di milioni di euro, con la realizzazione di un albergo a cinque stelle, residenze turistiche, servizi e spazi verdi, nell’ambito di un programma più ampio di sviluppo turistico del Lago Maggiore.

Il percorso presenta diverse questioni aperte, a partire dai tempi di realizzazione, dalle modalità di finanziamento e dal coordinamento tra interventi privati e spazi pubblici. A queste si aggiungono le controversie urbanistiche e fiscali con la precedente amministrazione Bianchi e il confronto avviato con la nuova giunta guidata da Andrea Pellicini.

A fare il punto è Luca Sartorio, amministratore delegato di Grand Luino Srl, che nell’intervista illustra i contenuti del progetto, lo stato delle demolizioni, il ruolo degli investitori e le prospettive di sviluppo dell’area, affrontando anche i rapporti con le amministrazioni comunali e le questioni ancora da risolvere.

Per quale ragione il gruppo che rappresenta ha deciso di acquistare l’ex area Ratti?

La storia è piuttosto semplice. Diversi gruppi stranieri avevano manifestato interesse per il Lago Maggiore e, in particolare, per l’ex area Ratti. Alcuni investitori tedeschi avevano individuato autonomamente questa porzione di territorio abbandonata, riconoscendone le potenzialità per uno sviluppo turistico di alto livello. Da lì sono nate diverse ipotesi progettuali e una collaborazione che ha portato all’acquisizione dell’area nel 2019. È importante sottolineare che l’acquisto è stato effettuato senza ricorrere all’indebitamento. Grand Luino Srl non ha debiti finanziari, ha aumentato il capitale sociale e dispone di riserve di capitale. Sono informazioni verificabili attraverso i bilanci pubblici della società. Alle spalle dell’operazione ci sono investitori internazionali, tra cui una holding statunitense e un importante socio tedesco. Io stesso partecipo alla società con una quota.

Negli ultimi anni avete promosso incontri e convegni dedicati al Lago Maggiore, mostrando interesse anche per altre località della sponda lombarda. Qual è il vostro obiettivo?

Vorrei chiarire un aspetto fondamentale: non stiamo portando avanti una semplice operazione immobiliare, ma un progetto di sviluppo turistico. L’obiettivo è valorizzare il Lago Maggiore dal punto di vista ambientale, paesaggistico ed economico, creando le condizioni per attrarre investimenti e operatori internazionali. I convegni che abbiamo organizzato sono serviti proprio a questo: accendere i riflettori sulle potenzialità del territorio e coinvolgere possibili partner. Oggi il Lago Maggiore presenta un’offerta alberghiera di lusso decisamente inferiore rispetto ad altre destinazioni. Parliamo di circa cinque alberghi a cinque stelle, contro i diciotto del Lago di Garda e altrettanti del Lago di Como. Inoltre, manca la presenza di grandi marchi alberghieri internazionali.

In questi anni abbiamo avviato interlocuzioni preliminari con alcuni dei principali gruppi mondiali dell’ospitalità. Tra i dieci brand più importanti a livello internazionale, otto sono americani. L’interesse per il Lago Maggiore esiste, ma occorre costruire un’offerta adeguata. Non pensiamo soltanto agli alberghi. Serve un sistema integrato di servizi, a partire dai collegamenti via acqua e via aria. Penso, per esempio, alla riscoperta delle idrovie e alle opportunità offerte dagli idrovolanti, anche attraverso il coinvolgimento di operatori internazionali, tra cui una compagnia norvegese. Sosteniamo inoltre il progetto dell’idrovia Milano-Locarno-Venezia. I privati possono avanzare proposte e investire, ma è fondamentale che anche le amministrazioni pubbliche facciano la propria parte.

L’area Ratti ha un’importante storia industriale alle spalle. Dopo anni di attesa, oggi qualcosa sembra finalmente muoversi. A che punto sono le demolizioni?

Abbiamo completato la prima fase delle demolizioni, che ha interessato anche il capannone bianco. Si tratta di un intervento particolarmente complesso, preceduto da importanti attività di bonifica. Circa tre anni fa sono state rimosse 120 tonnellate di amianto. I lavori hanno richiesto tempi più lunghi anche per la necessità di confinare alcune zone e trattare correttamente i materiali e i residui contenenti eternit. Ora ci prepariamo ad avviare la seconda fase delle demolizioni. Parallelamente, stiamo ragionando sulla sistemazione del porto, delle strutture di rimessaggio e dello showroom. Per alcuni interventi sarà necessario individuare strumenti di programmazione negoziata oppure valutare il possibile coinvolgimento di risorse regionali e comunali.

Quando verranno demoliti i fabbricati vicini a Marine Star?

Il nostro obiettivo è completare entro la fine dell’anno la demolizione dei fabbricati interessati, fino alla zona del rimessaggio di Marine Star, di loro proprietà. Il progetto complessivo prevede una parte alberghiera orientata verso il Carrefour e una componente residenziale turistica collocata maggiormente verso gli ex uffici dell’Agenzia delle Entrate e l’area di Marine Star. Stiamo lavorando con una struttura di progettazione internazionale. Sono coinvolti quattro studi di architettura, coordinati da uno studio che segue l’impostazione generale. Lo studio Poloni rappresenta il principale riferimento locale per il piano attuativo, mentre altri professionisti si occupano delle componenti progettuali, comprese quelle relative al lago e al porto.

Esiste già un progetto di riqualificazione? E’ possibile vedere concretamente come cambierà l’area?

Il lavoro progettuale è in corso e si basa su una serie di principi molto precisi. Uno degli elementi fondamentali riguarda il rapporto tra i nuovi edifici, il paesaggio e le visuali verso il lago. Abbiamo studiato sei o sette coni visuali per preservare e valorizzare la percezione del paesaggio. L’idea è privilegiare uno sviluppo degli edifici in lunghezza piuttosto che in altezza. Le nuove costruzioni avranno altezze inferiori rispetto all’edificio dell’ex Agenzia delle Entrate. Non vogliamo creare una barriera edilizia, ma un intervento che si inserisca nel contesto paesaggistico, migliorando la qualità complessiva dell’area.

Entriamo nel dettaglio della vostra idea progettuale: che cosa verrà costruito? Quanta superficie sarà occupata dagli edifici e quanto spazio verrà lasciato al verde?

Oggi gli immobili esistenti occupano, con la loro impronta a terra, circa il 60% dell’area. Il nostro progetto prevede di ridurre questa percentuale al 20%, liberando quindi una parte molto significativa della superficie. Anche la volumetria complessiva sarà ridotta di circa il 65% rispetto alla situazione precedente. Questo significa passare da un insediamento industriale molto esteso a un complesso turistico con una presenza edilizia decisamente più contenuta e maggiori spazi aperti. Il cuore dell’intervento sarà una struttura alberghiera di categoria cinque stelle, con circa 107-110 suite, affiancata da una sessantina di appartamenti turistici gestiti direttamente dall’albergo. Parliamo complessivamente di circa 170 unità ricettive, un numero che, rapportato al mercato turistico internazionale, non è particolarmente elevato.

Il piano regolatore prevede che almeno il 50% della destinazione sia alberghiera. Il nostro progetto comprende circa 15mila metri quadrati destinati all’hotel, che vorremmo diventasse una delle strutture di riferimento del Lago Maggiore, anche grazie alla presenza di un marchio internazionale. Stiamo inoltre ragionando su un sistema di servizi collegati all’attività ricettiva. Un aspetto importante riguarda gli alloggi per il personale: una struttura di questo livello richiede numerosi lavoratori e sarà necessario individuare immobili da destinare alla loro sistemazione, anche in altri Comuni del territorio.

L’obiettivo più ampio è contribuire a diversificare l’offerta turistica, favorendo anche altre tipologie di ospitalità, come strutture a tre stelle e villaggi turistici in legno, insieme a collegamenti sostenibili e servizi dedicati ai visitatori».

Come intendete garantire che una parte dell’area rimanga a disposizione della comunità? E come si inserisce il vostro progetto rispetto al masterplan approvato dall’amministrazione Bianchi?

Il masterplan rappresenta un documento di programmazione politica, ma non costituisce uno strumento urbanistico vincolante per il piano attuativo, dove la programmazione economica negoziata (fra soggetti pubblici e privati) sovralocale è una strada obbligata quando si tratta di operazioni di rigenerazione territoriale come questa… ed è proprio su questo terreno che occorre lavorare. Non abbiamo alcuna intenzione di ignorare le esigenze della città. Al contrario, riteniamo che gli spazi pubblici e le attività esistenti debbano essere valorizzati all’interno di un disegno complessivo.

Penso, per esempio, al campo sportivo e al centro remiero, per il quale abbiamo già avviato confronti sulle possibili opportunità di potenziamento. La rigenerazione dell’area deve rappresentare anche un’occasione per migliorare l’aspetto della città, la qualità degli spazi e la fruibilità del lungolago. Le aree pubbliche dovranno essere coordinate con le iniziative private, in modo che il risultato sia un miglioramento complessivo, non soltanto per chi soggiornerà nelle strutture turistiche, ma anche per i luinesi.

Un intervento di queste dimensioni richiede risorse economiche considerevoli. Di quanti milioni di euro stiamo parlando? Gli investitori ci sono già oppure devono ancora essere individuati?

Parliamo di un investimento nell’ordine delle centinaia di milioni di euro. È un’operazione di grande portata, che richiede il coinvolgimento di capitali importanti e una programmazione di lungo periodo. La società dispone già di una propria struttura finanziaria e di investitori internazionali. Allo stesso tempo, stiamo lavorando per coinvolgere ulteriori partner, anche attraverso i rapporti avviati con i grandi operatori del settore alberghiero. La solidità dell’operazione è un elemento per noi fondamentale. Abbiamo acquistato l’area con mezzi propri, senza ricorrere a mutui, e continuiamo a lavorare nella prospettiva di realizzare il progetto.

Quanto conta la politica, a livello comunale, regionale e nazionale, per rendere possibile una riqualificazione di questa portata?

La politica ha un ruolo fondamentale, soprattutto nel costruire e consolidare un rapporto di fiducia tra pubblico e privato. Servono accordi chiari, impegni reciproci e garanzie da entrambe le parti. Un intervento di questo genere non può essere considerato soltanto una questione comunale. Occorre ragionare su una scala territoriale molto più ampia, coinvolgendo le amministrazioni locali, le Regioni e il Governo centrale.

Esistono strumenti come i contratti di sviluppo e forme di finanziamento pubblico che possono sostenere alcune componenti degli interventi. Anche quando determinate risorse si esauriscono, bisogna continuare a lavorare per individuare nuove opportunità.

Non siamo scoraggiati, anzi. Crediamo che sia necessario costruire una regia sovralocale, capace di coinvolgere le due Regioni interessate e i Comuni della sponda lombarda, da Maccagno a Laveno, fino a Sesto Calende. Il tema non è soltanto la riqualificazione dell’area Ratti, ma lo sviluppo del Lago Maggiore come destinazione turistica internazionale. Su questi argomenti è previsto anche un coinvolgimento a livello ministeriale.

Insomma, è un progetto ambizioso, ma non c’è il rischio di realizzare un’offerta turistica superiore alla domanda effettiva? Come pensate di attirare visitatori in una struttura di questo livello?

È una domanda legittima, ma bisogna comprendere come funziona il mercato dell’ospitalità internazionale. Le grandi catene alberghiere non si limitano a intercettare i turisti che già scelgono una determinata destinazione. Sono esse stesse in grado di generare nuovi flussi, grazie alla forza del marchio, alle reti commerciali e ai programmi di fidelizzazione.

In alcuni casi, il 60-70% della clientela arriva direttamente attraverso i canali del brand, senza passare dalle tradizionali piattaforme di prenotazione come Booking. Questo permette di sostenere livelli di occupazione importanti e di garantire continuità economica alle strutture. Un albergo internazionale di fascia alta può diventare un motore per l’intero territorio, portando visitatori che oggi non prendono nemmeno in considerazione il Lago Maggiore.

Quali servizi potrebbero nascere attorno al nuovo polo turistico?

L’obiettivo è costruire un sistema di servizi che coinvolga anche il territorio. Non pensiamo a una struttura isolata dal resto della città. Lo sviluppo alberghiero può generare opportunità per il commercio, la ristorazione, i trasporti, le attività sportive e le imprese locali. Ci saranno nuove esigenze e nuove possibilità di lavoro. È un progetto molto ambizioso, che dovrà necessariamente svilupparsi attraverso la collaborazione tra soggetti privati e amministrazioni pubbliche.

Negli ultimi anni i rapporti con l’amministrazione Bianchi sono stati caratterizzati da contrasti e vicende giudiziarie. Che cosa è successo? Perché si è arrivati a questa situazione?

Le divergenze hanno riguardato diversi aspetti, sia di natura fiscale sia urbanistica. Partiamo dall’IMU. La nostra posizione è sempre stata molto chiara: l’area è stata acquistata dalla società come bene merce e, secondo la disciplina applicabile, ritenevamo che ricorressero le condizioni per l’esenzione dall’imposta.

Il Comune ha invece emesso un avviso di accertamento, dando origine a un contenzioso. In appello è stata riconosciuta la fondatezza della nostra posizione. Il principio è importante: se si vogliono incentivare gli investimenti sulle aree dismesse, bisogna anche garantire un quadro fiscale coerente con queste operazioni.

Sul piano urbanistico, il confronto è stato ancora più complesso. Noi abbiamo sempre sostenuto che lo strumento corretto per intervenire sull’area fosse il piano attuativo, previsto dal Piano di governo del territorio. A nostro avviso, la precedente amministrazione ha invece cercato di indirizzarci verso un diverso percorso, facendo riferimento a uno strumento di programmazione integrata. Il problema è che, secondo la nostra interpretazione, questo avrebbe modificato radicalmente le condizioni dell’operazione, portando sostanzialmente a rinegoziare l’intero intervento.

Riteniamo inoltre che alcune disposizioni della legislazione regionale in materia di rigenerazione urbana debbano trovare applicazione anche all’ex area Ratti. Su questi aspetti sono nate le principali divergenze e siamo in attesa delle decisioni giudiziarie. Noi, però, non abbiamo mai smesso di credere nel progetto. Abbiamo investito risorse nostre e continuiamo a ritenere che il Lago Maggiore abbia prospettive di sviluppo molto importanti.

Con l’arrivo dell’amministrazione Pellicini si è aperta una nuova fase politica. Avete già avviato un confronto? Quali sono le prospettive?

Abbiamo già avuto modo di parlare con la nuova amministrazione. Anche con quella precedente, naturalmente, ci sono stati diversi incontri. La nostra intenzione è guardare avanti, lasciando che le questioni giudiziarie seguano il proprio percorso, senza impedire il confronto sugli aspetti progettuali e sulle opportunità per la città.

Non abbiamo mai nascosto nulla e siamo sempre stati disponibili a discutere apertamente delle nostre intenzioni. Quello che chiediamo è di poter procedere attraverso gli strumenti urbanistici previsti, in particolare il piano attuativo. Vorrei sottolineare un concetto: dietro di noi non c’è qualcuno che agisce nell’ombra. Ci sono persone, soci e investitori che lavorano al nostro fianco, con l’obiettivo di realizzare un intervento concreto.

Qual è, in definitiva, l’obiettivo principale che volete raggiungere?

Vogliamo trasformare un’area industriale dismessa, che per troppo tempo ha rappresentato una ferita nel tessuto urbano di Luino, in un polo turistico capace di generare sviluppo. Non si tratta soltanto di costruire un albergo o degli appartamenti turistici, ma di creare un sistema che possa contribuire alla crescita della città e alla valorizzazione dell’intero territorio. Per riuscirci servono investimenti, progettazione di qualità e collaborazione istituzionale. Noi siamo convinti che ci siano le condizioni per andare avanti.

Come immagina l’ex area Ratti tra dieci anni? Che cosa vorrebbe vedere al posto degli edifici industriali che oggi occupano questa parte di Luino?

Immagino un grande polo di attrazione, non soltanto per i turisti, ma anche per i cittadini di Luino. Un luogo con un ambiente e un ecosistema migliori rispetto a quelli attuali, più verde, più servizi e un valore paesaggistico, ambientale e sociale decisamente superiore.

Soprattutto, immagino un’area capace di creare lavoro. Le opportunità occupazionali che un progetto di questo genere può generare sono molto importanti, sia direttamente nelle strutture turistiche sia attraverso tutto l’indotto. Ci saranno inoltre benefici per l’economia locale e per le entrate comunali. Il gettito fiscale potrà aumentare e la città potrà disporre di nuove risorse. Vorrei che tra dieci anni l’ex area Ratti non fosse più ricordata come un problema irrisolto, ma come un esempio di rigenerazione urbana e di sviluppo turistico, capace di restituire valore a Luino e al Lago Maggiore.