In tema di sanatoria edilizia, il rilascio del certificato di agibilità di un fabbricato condonato, ai sensi dell’art. 35, comma 19, della Legge n. 47/1985, può avvenire in deroga solo ad autonome e autosufficienti disposizioni regolamentari e non anche quando siano carenti condizioni di salubrità richieste da fonti normative di livello primario (eventualmente integrate, nel precetto, da norme di fonte secondaria), comprese quelle che stabiliscono i requisiti igienico-sanitari e altezze minime prescritti da leggi statali, come il D.M. 5 luglio 1975. La norma della L. n. 47/1985, per il suo carattere eccezionale e derogatorio, non è suscettibile di interpretazioni estensive e, soprattutto, tali da incidere sul fondamentale principio della tutela della salute, costituzionalmente garantito.
È questo il principio di diritto applicato dal TAR Emilia-Romagna – Bologna, sentenza 21 agosto 2026, n. 1452 (testo in calce). La sentenza conforma che la deroga in questione non si applica quando non sono rispettate le condizioni minime di salubrità, anche se previste nel regolamento comunale, in quanto trattasi di violazione di norme regolamentari applicative di disposizioni di fonte primaria.
Il caso
La vicenda tra origine da un’ordinanza sindacale che dichiarava inagibile un locale posto al piano seminterrato di un edificio ad uso residenziale per motivi igienico sanitari, e ne ordinava lo sgombero per motivi di insalubrità. Il Comune, sostanzialmente, contestava la non adeguatezza dei locali predetti ad essere convertiti, da locali cantinati, in unità abitative, per carenza dei presupposti normativi e regolamentari (T.U. leggi sanitarie e istruzioni ministeriali), sia in relazione all’altezza dei locali, sia in relazione alle finestrature per consentire scambio aria e luce.
Il proprietario ha impugnato l’ordinanza innanzi al TAR, sostenendo che l’immobile in parola risulterebbe coerente con il titolo edilizio in sanatoria di cui alla concessione edilizia del 1995. Il ricorrente contestava, in particolare, la violazione dell’art. 35 comma 19 della L. n. 47/1985 (rilascio di agibilità a seguito di sanatoria).
La questione giuridica
La questione principale riguarda la corretta applicazione dell’art. 35 comma 19 della Legge 28 febbraio 1985, n. 47, e la portata della deroga prevista da tale disposizione per il rilascio dell’agibilità a seguito di concessione di sanatoria.
Nello specifico, si pone il problema di stabilire se sia consentito il rilascio in deroga del certificato di agibilità a seguito di sanatoria anche in assenza delle caratteristiche minime igienico sanitarie richieste da disposizioni di legge (comprese quelle relative ad altezze minime, finestrature e condizioni di aria e luce dei locali), eventualmente integrate da norme di fonte secondaria.
Il quadro normativo
L’articolo 35, comma 19, Legge 28 febbraio 1985, n. 47 disciplina il rilascio del certificato di abitabilità o agibilità in deroga per gli immobili oggetto di condono edilizio.
La norma dispone che, a seguito del rilascio della concessione o autorizzazione in sanatoria (ossia del titolo edilizio in condono), il sindaco rilascia il certificato di abitabilità o agibilità anche in deroga ai requisiti fissati da norme regolamentari, a condizione che le opere sanate non contrastino con le disposizioni vigenti in materia di sicurezza statica e di prevenzione degli incendi e degli infortuni.
Con riguardo alla portata della norma in esame, la giurisprudenza ha chiarito in più occasioni che la deroga prevista dall’articolo 35 citato ha carattere speciale e si applica esclusivamente alle norme di fonte regolamentare (come regolamenti edilizi locali o regolamenti d’igiene comunali) e non alle norme primarie di legge, comprese quelle che stabiliscono i requisiti igienico-sanitari e altezze minime prescritti da leggi statali, come il D.M. 5 luglio 1975.
Inoltre, la possibilità di derogare alle norme regolamentari si applica unicamente agli immobili oggetto di sanatoria straordinaria (condono edilizio) e non può essere estesa per analogia agli accertamenti di conformità ordinari (art. 36 D.P.R. 380/2001). Rimane in ogni caso imprescindibile la verifica dei requisiti essenziali legati alla sicurezza statica e alla prevenzione incendi e infortuni.
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Niente deroga alle norme in materia di igiene e sicurezza
Con specifico riferimento alle norme in materia di igiene e salubrità degli immobili, il rilascio del certificato di abitabilità di un fabbricato, conseguente al condono edilizio, ai sensi dell’art. 35, comma 20, L. 47/1985, può legittimamente avvenire in deroga solo ad autonome e autosufficienti disposizioni regolamentari e non anche quando siano carenti condizioni di salubrità richieste invece da fonti normative di livello primario (eventualmente integrate, nel precetto, da norme di fonte secondaria), poiché la disciplina del condono edilizio, per il suo carattere eccezionale e derogatorio, non è suscettibile di interpretazioni estensive e, soprattutto, tali da incidere sul fondamentale principio della tutela della salute, con evidenti riflessi sul piano della legittimità costituzionale (cfr., tra le molte, Consiglio di Stato, sez. II, 23 dicembre 2020 n. 8289; Consiglio di Stato, sez. VI, 16 dicembre 2019, N. 8502; Consiglio di Stato, sez. IV, 18 aprile 2014, N. 1997).
Secondo la giurisprudenza amministrativa, deve altresì escludersi che l’art. 35, comma 20, della Legge n. 47/1985 contenga una deroga generale e indiscriminata alle norme che presidiano i requisiti di abitabilità degli edifici (Consiglio di Stato, sez. VI, sentenza. n. 6091/2021). Tali norme che presidiano i requisiti di abitabilità degli edifici intendono contemperare valori tutti costituzionalmente garantiti, quali, tra gli altri, da un lato il diritto alla salute e, dall’altro all’abitazione ed al lavoro
Dunque, va esclusa la configurabilità di un’automatica corrispondenza tra condono ed abitabilità, Viene qui in rilievo la diversa portata degli istituti del condono e dell’agibilità. Il condono attesta esclusivamente la conformità urbanistica ed edilizia dell’immobile rispetto alle violazioni passate. L’agibilità, invece, verifica il rispetto dei requisiti di igiene, sanità, salubrità e sicurezza previsti per chi vi abita
Come ha chiarito anche la Corte Costituzionale con sentenza 18 luglio 1996, n. 256, il condono edilizio non comporta l’automatica agibilità o abitabilità dell’immobile in deroga alle norme di rango primario o statale, ma consente deroghe esclusivamente rispetto alle norme regolamentari locali (come i regolamenti edilizi comunali).
La decisione
Nel caso di specie, è stato accertato che l’immobile di che trattasi non possedeva le caratteristiche minime igienico-sanitarie per essere utilizzato come civile abitazione. Si trattava infatti di immobile con altezza insufficiente rispetto al minimo previsto, collocato a livello seminterrato con finestrature anguste ed in genere al di sotto di balconi.
Pertanto, ad essere violate sono state norme che, seppur previste dal citato decreto del Ministero della Sanità del 5 luglio 1975 (e quindi da norme di carattere regolamentare), nondimeno costituiscono diretta attuazione degli artt. 218 e 221 Testo unico leggi sanitarie approvato con R.D. 27 luglio 1934 n. 1265.
Le caratteristiche dell’immobile della ricorrente (altezza interna utile inferiore a quella minima inderogabile ex art. 3 D.M. 1975, superficie finestrata apribile inferiore a 1/8 della superficie del pavimento ex art. 5 D.M. 1975) non consentono pertanto il conseguimento del certificato di abitabilità in deroga ex art. 35, comma 19, della L. 47/1985.
La concessione dell’agibilità a seguito di sanatoria non è automatica. Sanatoria e agibilità viaggiano su due binari diversi e la deroga prevista dalla norma in esame ha carattere speciale e non consente interpretazioni estensive. In particolare, la deroga non trova applicazione se non sono rispettate le condizioni minime di salubrità anche se previste nel regolamento comunale, in quanto trattasi di norme applicative di disposizioni di fonte primaria. Come si legge nella sentenza, «non risulta riscontrabile alcuna contraddizione tra la concessione in sanatoria delle opere edilizie sopra descritte – che legittima per l’appunto unicamente il profilo edilizio dell’opera – e la dichiarazione di inabitabilità del medesimo immobile e conseguente sgombero dello stesso, ai sensi dell’art. 222 del TULLSS, stante le accertate carenze sanitarie».
Da qui la decisione del Consiglio di Stato. Ricorso respinto e condanna della ricorrente al pagamento delle spese processuali.
Precedenti e conseguenze pratiche
La sentenza in commento si pone in linea con la giurisprudenza precedente in tema di rilascio dell’agibilità in deroga ad immobile oggetto di sanatoria. Tra condono edilizio ed agibilità è esclusa la configurabilità di un’automatica corrispondenza. I giudici concordano nell’affermare che l’art. 35, comma 19, della Legge n. 41/1985 non consente una deroga generalizzata, rimanendo comunque fermo l’obbligo di rispettare i requisiti minimi di salubrità dei locali previste dalla normativa vigente (Consiglio di Stato, sez. VI, sentenza 30 agosto 2021, n. 6091).
Pertanto, infatti, una volta che sia intervenuto l’accoglimento della domanda di condono edilizio, il rilascio del certificato di agibilità dell’immobile può avvenire in deroga rispetto alle norme regolamentari, sempre che non siano carenti le condizioni di salubrità richieste da fonti normative di livello primario. Va ricordato che il già citato D.M. 5 luglio 1975 costituisce una fonte secondaria, in quanto illustra alle amministrazioni solo alcuni profili in base ai quali valutare la salubrità o meno degli immobili e reca unicamente “modificazioni alle Istruzioni Ministeriali 20/06/1896 relativamente all’altezza minima ed ai requisiti igienico sanitari principale dei locali di abitazione”).
Posto, dunque, che le prescrizioni in ordine alla illuminazione e all’aerazione dei locali sono, di regola, contenute nei regolamenti locali di igiene ovvero nei regolamenti edilizi la cui adozione è demandata sempre ai comuni, il certificato di agibilità riferito ad immobili condonati va rilasciato in deroga (ai sensi dell’art. 35, comma 19, L. n. 47/1985) anche nell’ipotesi in cui sussistano inadeguatezze rispetto a prescrizioni recate in regolamenti, dal momento che l’unico ostacolo a detto rilascio può essere determinato soltanto dalla incompatibilità con prescrizioni contenute in una fonte primaria.
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