Una tettoia di notevoli dimensioni, chiusa su tre lati e stabilmente inserita in un edificio può essere considerata come semplice pertinenza, ricadere nell’edilizia libera oppure soggiacere al regime di nuova costruzione? Il Consiglio di Stato con sentenza 1 ottobre 2026, n. 7257, risponde che quando l’opera altera sagoma, prospetto e conformazione esterna dell’edificio, assumendo autonomia funzionale e strutturale, occorre il permesso di costruire.
Punti chiave
- Una tettoia di circa 5,70 x 16,70 metri, con altezza fino a 3,25 metri e chiusa su tre lati, non è stata qualificata come pertinenza o edilizia libera.
- L’alterazione di sagoma e prospetto, insieme all’autonomia funzionale, richiede il permesso di costruire come ristrutturazione pesante ai sensi dell’art. 33 del DPR 380/2001.
- L’eventuale sostituzione della demolizione con sanzione pecuniaria (fiscalizzazione art. 33) richiede un successivo e motivato accertamento dell’ufficio tecnico comunale.
Il caso: una tettoia chiusa su tre lati
Il Comune aveva accertato la realizzazione di opere abusive su un immobile a destinazione commerciale, in particolare modifiche interne e la costruzione di una tettoia avente dimensioni di m 5,70 x 16,70 c.ca, a falda inclinata con altezza minima pari a m 2,60 e massima pari a m 3,25 chiusa su tre lati, nel resede antistante il locale. Il Comune ha quindi notificato l’ordinanza di demolizione, per il quale il TAR Lazio n. 19531/2023 aveva già escluso la rilevanza demolitoria dello spostamento dei tramezzi, ma aveva confermato l’ordinanza relativa alla tettoia, caratterizzata da dimensioni rilevanti e chiusura su tre lati. In appello al Consiglio di Stato la controversia si è concentrata quindi sulla qualificazione della categoria edilizia di quest’ultima opera e sul titolo abilitativo necessario.
Sagoma, prospetto e autonomia funzionale escludono la pertinenza
Il Consiglio di Stato non ha dubbi nel confermare la categoria primaria del manufatto realizzato, inquadrandolo come intervento edilizio autonomo e nuova costruzione. Le sue dimensioni, l’altezza e la chiusura laterale lo conducono a ritenere che l’opera abbia modificato la conformazione esterna dell’edificio, e incrementato il carico urbanistico in base anche alle caratteristiche funzionali e strutturali del manufatto, la cui combinazione esclude ogni natura accessoria, di opera pertinenziale o attività edilizia libera:
«6. Per quanto concerne quelle di ordine sostanziale incentrate sulla consistenza e sulle caratteristiche della tettoia abusivamente realizzata, gli elementi in questione, per come esposti nel provvedimento impugnato e non ex adverso contestati, conducono a confermare il convincimento della sentenza appellata circa la natura di manufatto edilizio autonomo dal punto di vista funzionale e strutturale, con il corollario per cui la relativa realizzazione avrebbe richiesto il permesso di costruire, ai sensi dell’art 10, comma 1, lett. c), del testo unico dell’edilizia. In questa direzione si pongono sia le dimensioni, di metri 5,70 x 16,70 circa, e l’altezza della falda inclinata da un minimo di metri 2,60 ad un massimo di 3,25, che la sua chiusura su tre lati.
7. Sulla base dei dati ora richiamati risulta palese che l’opera in contestazione ha comportato un’alterazione della sagoma e del prospetto dell’edificio, e dunque della sua conformazione esterna. Anche dal punto di vista funzionale le descritte caratteristiche sono sintomatiche di un utilizzo del manufatto non circoscritto alla copertura dagli agenti atmosferici, tipico della tettoia, ma esteso alle ad ogni funzione accessoria rispetto all’uso principale dell’immobile preesistente, con relativo aumento del carico urbanistico. In senso conforme sul punto può essere richiamata la giurisprudenza amministrativa che afferma la necessità del titolo edilizio quando la tettoia abbia attitudine ad incidere sulla sagoma e sul prospetto degli edifici, con alterazione delle relative caratteristiche (tra le altre: Cons. Stato, III, 10 marzo 2026, n. 1945; VI, 12 novembre 2024, n. 9054; VII, 29 dicembre 2025, n. 10313; 11 agosto 2025, n. 6996). Deve conseguentemente essere esclusa l’ipotesi di manufatto pertinenziale, incluso pertanto nel regime dell’edilizia libera.»
Sul punto si rammenta che la determinazione della categoria di intervento e relativo titolo edilizio non è ancora giunta ad un punto fermo, c’è vivace giurisprudenza che ruota attorno ai criteri come uso funzionale, caratteristiche costruttive, dimensionali e fissità; tra l’altro si rammenta che il confine tra tettoia e “non tettoia” si è spostato soprattutto con l’inserimento di pergotende e pergole bioclimatiche nel regime di edilizia libera (art. 6 DPR 380/2001) ai sensi della L. 105/2024.
Certamente, quando la tettoia ha grande dimensioni, tutte le considerazioni funzionali e di pertinenzialità diventano recessive, perchè non ci sono dubbi che configuri nuova costruzione, si rinvia ai precedenti post:
Quando anche invece la tettoia ha dimensioni modeste, entrano in gioco altre caratteristiche quali la destinazione d’uso e stabilità.
Permesso di costruire e ordine di ripristino
Nella fattispecie, una volta confermate le rilevanti caratteristiche della tettoia, essa viene ricondotta alla ristrutturazione edilizia “pesante”, cioè quella soggetta a permesso di costruire perchè comportante modifiche volumetriche ai sensi dell’art. 10, comma 1, lettera c), DPR 380/2001 e modificata legislativamente più volte:
«c) gli interventi di ristrutturazione edilizia che portino ad un organismo edilizio in tutto o in parte diverso dal precedente, nei casi in cui comportino anche modifiche della volumetria complessiva degli edifici ovvero che (omissis)».
Qualora l’intervento illecito rientri in questa categoria ex articolo 10 TUE per assenza di permesso di costruire (o SCIA alternativa), la sua regolarizzazione può (o potrebbe) passare attraverso la procedura di permesso in sanatoria ai sensi dell’articolo 33 TUE, per ristrutturazione “pesante” senza permesso di costruire. Nota bene: si rammenta che non stiamo parlando di una normale ristrutturazione edilizia, ma della categoria superiore.
Decisione del Consiglio di Stato
Il Consiglio di Stato ha escluso invece l’applicazione della fiscalizzazione dell’abuso per parziali difformità dal titolo abilitativo (art. 34, comma 2 TUE), invocato per ottenere direttamente la sanzione pecuniaria in luogo della demolizione, perché quella procedura riguarda appunto la parziale difformità da un titolo già rilasciato per quel manufatto. Eventualmente, per la fattispecie si renderà necessario esaminare se potrà eventualmente operare la fiscalizzazione della tettoia ex art. 33, comma 2: la conversione della misura demolitoria richiede prima un «motivato accertamento dell’ufficio tecnico comunale» circa l’impossibilità di ripristinare lo stato dei luoghi. In questo tipo di valutazione conterà l’oggettiva impossibilità di demolire senza creare pregiudizio verso altre parti, non conterà ad esempio l’eccessiva onerosità della demolizione o difficoltà cantieristiche.
Questa verifica non precede l’ordine di demolizione, ma appartiene alla sua fase esecutiva. L’appello viene respinto e la sentenza di primo grado confermata. Resta quindi ferma la legittimità dell’ordine di ripristino riferito alla tettoia. Il principio operativo è che la qualificazione urbanistico-edilizia dipende dalle caratteristiche concrete del manufatto e dagli effetti prodotti sull’edificio e sul carico urbanistico, non dalla sola denominazione di “tettoia”.
Conclusioni e consigli utili
Prima di considerare una tettoia come pertinenziale o libera occorre verificare dimensioni, tamponamenti, stabilità, incidenza su sagoma e prospetto e funzione effettiva. Per strutture consistenti e stabilmente utilizzabili è prudente escludere automatismi e ricostruire il corretto titolo edilizio sulla base dello stato legittimo e della disciplina vigente al momento dell’intervento. L’eventuale fiscalizzazione non va inoltre presunta come alternativa ordinaria alla demolizione, occorre una puntuale valutazione di indemolibilità: nella fattispecie esaminata dal giudice presuppone il successivo accertamento tecnico richiesto dall’art. 33, comma 2.
Chiaramente, anche stavolta si devono rammentare in senso favorevole le eventuali diverse disposizioni previste dalle legislazioni regionali: non bisogna escludere che una Regione abbia declassato da opera edilizia primaria la realizzazione di una determinata tipologia di tettoia, probabilmente perimetrata entro certe dimensioni, caratteristiche costruttive e altri requisiti.
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Riferimenti normativi
- Legge Regione Lazio 11 agosto 2008, n. 15, art. 16.
- DPR 6 giugno 2001, n. 380: art. 10, comma 1, lettera c); art. 31, commi 2 e 3; art. 33, commi 1 e 2; art. 34, comma 2.
Giurisprudenza citata
- Consiglio di Stato, Sezione Terza, 1 ottobre 2026, n. 7257 — pronuncia principale.
- Consiglio di Stato, Sezione Terza, 10 marzo 2026, n. 1945.
- Consiglio di Stato, Sezione Settima, 29 dicembre 2025, n. 10313.
- Consiglio di Stato, Sezione Settima, 11 agosto 2025, n. 6996.
- Consiglio di Stato, Sezione Sesta, 12 novembre 2024, n. 9054.
- TAR Lazio, Roma, Sezione Seconda, n. 19531/2023.
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