#Finsubito news dalla rete – Affitti brevi controlli del Fisco: come difendersi nel 2026

Il boom delle locazioni brevi ha attirato l’attenzione del Fisco, che sospetta in questo settore una quota rilevante di redditi non dichiarati. Le contestazioni più frequenti nascono dall’incrocio tra i dati trasmessi dai portali e dagli intermediari e le dichiarazioni dei proprietari: quando il reddito manca o è inferiore a quello comunicato, le possibilità di difesa sono molto limitate. Diverso è il caso dell’accertamento presuntivo, in cui l’ufficio stima il reddito applicando alle presenze registrate le tariffe di strutture analoghe della zona. Qui la difesa è possibile, ma richiede una risposta tempestiva e documentata. Un secondo fronte riguarda la qualificazione dell’attività: dal 2026 la presunzione di attività imprenditoriale scatta oltre due appartamenti destinati alla locazione breve in un periodo d’imposta, e i servizi aggiuntivi, come colazione o pasti, fanno uscire dal regime agevolato anche chi ne ha uno solo. Chi riceve una comunicazione deve valutare subito i documenti disponibili, il criterio di comparazione usato dall’ufficio e la convenienza di un’eventuale gestione in forma d’impresa.

– CONTRATTI ABITATIVI ENTRO 30 GIORNIDisciplina: Cosa sono le locazioni brevi

Per locazioni brevi si intendono i contratti di locazione di immobili a uso abitativo di durata non superiore a 30 giorni, stipulati da persone fisiche al di fuori dell’attività d’impresa. La disciplina fiscale, contenuta nell’art. 4 del D.L. n. 50/2017, si applica ai contratti conclusi direttamente tra locatore e conduttore, oppure con l’intervento di soggetti che fanno intermediazione immobiliare, anche tramite portali online.

Nella nozione di locatore rientrano non solo il proprietario o il titolare di un altro diritto reale, ma anche il sublocatore e il comodatario che concede a terzi l’immobile a pagamento. Conta quindi la causa del contratto, cioè lo scambio di godimento contro un corrispettivo, e non il titolo con cui si dispone della casa.

– ALIQUOTE E ACCONTO DEL PORTALETrattamento Fiscale: Cedolare secca e ritenuta

Il locatore può optare per la cedolare secca, un’imposta sostitutiva che sostituisce l’IRPEF, le addizionali e, se il contratto è registrato, le imposte di registro e di bollo. L’aliquota ordinaria è del 26%. È ridotta al 21% per i redditi di una sola unità immobiliare, scelta dal contribuente nella dichiarazione dei redditi. Per il 2026 questa impostazione deriva dalla legge di bilancio (art. 1, comma 17, L. n. 199/2025): chi affitta un solo appartamento applica il 21%, chi ne affitta due applica il 21% al primo e il 26% al secondo.

Se interviene un intermediario o un portale che incassa i canoni o i corrispettivi, questo deve operare una ritenuta del 21% a titolo d’acconto al momento del pagamento al locatore. Il versamento va fatto entro il 16 del mese successivo con il codice tributo 1919, e il soggetto deve certificare le somme con il modello CU e riportarle nel modello 770. La ritenuta si calcola sul canone lordo indicato nel contratto: penali, caparre e depositi cauzionali sono somme diverse dal corrispettivo e non vi sono assoggettate.

– SOGLIA DI DUE APPARTAMENTIPresunzione: Quando l’attività diventa d’impresa

Il regime agevolato spetta solo a chi destina alla locazione breve non più di due appartamenti per ciascun periodo d’imposta, mentre fino al 2025 il limite era di quattro. Oltre questa soglia, l’attività di locazione si presume svolta in forma imprenditoriale ai sensi dell’art. 2082 del codice civile, che definisce imprenditore chi esercita professionalmente un’attività economica organizzata. La regola vale anche per i contratti conclusi tramite intermediari o portali telematici.

Sulla portata di questa presunzione la dottrina ha espresso diverse letture, per esempio sul fatto che operi ai fini fiscali o anche per altri fini e sull’intero periodo d’imposta. Chi si trova vicino alla soglia dovrebbe approfondire il punto con un consulente prima di aggiungere nuove unità, perché il superamento comporta un diverso inquadramento dell’attività, con partita IVA e adempimenti propri. Vanno inoltre seguiti i chiarimenti di prassi che dovessero arrivare.

– DATI DEI PORTALI E PROVE DIFENSIVEControlli: Le contestazioni più comuni

L’Amministrazione finanziaria cambia strategia a seconda della violazione contestata. Il caso più semplice è l’incrocio tra le certificazioni inviate dagli intermediari e le dichiarazioni dei redditi dei locatori. Chi non ha dichiarato nulla, o ha dichiarato meno di quanto risulta, riceve una comunicazione che indica l’irregolarità. In questa ipotesi la difesa è praticamente impossibile nel merito, e resta soprattutto la strada di regolarizzare con il ravvedimento operoso, se i termini lo consentono.

L’accertamento presuntivo basato sugli ospiti

Un caso più delicato riguarda il contribuente che ha dichiarato i redditi da affitti brevi, ma secondo l’ufficio ne ha dichiarato una parte inferiore al dovuto. Gli uffici possono ricostruire il reddito partendo dal numero di ospiti risultante dalle comunicazioni obbligatorie al Ministero dell’Interno tramite il portale Alloggiati web, applicando le tariffe di strutture simili della stessa zona. Si tratta di un accertamento presuntivo o sintetico: l’ufficio deduce l’incasso da indizi invece di documentarlo.

Come rispondere a uno schema d’atto

Ricevere uno schema d’atto, cioè la bozza con cui l’ufficio anticipa la contestazione e invita a presentare osservazioni, non va sottovalutato. Occorre rispondere nei termini indicati, esponendo le proprie ragioni e allegando tutti i documenti disponibili: tariffe effettivamente praticate, estratti dei portali, contratti, prove di cancellazioni o sconti, periodi di non occupazione. Ciò che non si presenta in questa fase potrebbe non essere più utilizzabile nel successivo contenzioso.

La difesa passa dal criterio di comparazione. Se l’ufficio ha preso a confronto alberghi o altre strutture ricettive di carattere imprenditoriale, il paragone può non reggere, perché i loro prezzi sono in media molto più alti di quelli dei privati che affittano un appartamento. Anche l’atto deve spiegare con chiarezza come ha scelto i termini di raffronto: se il criterio manca o non è esplicitato, si aprono ulteriori argomenti di difesa.

– SERVIZI COMPATIBILI ED ESCLUSIServizi Aggiuntivi: Quando si esce dalla locazione breve

Un ultimo fronte riguarda il rischio di una contestazione di attività commerciale, a prescindere dal numero di appartamenti. Per restare nella locazione breve, i servizi ammessi sono limitati. Sono compatibili la fornitura di biancheria, la pulizia dei locali, la fornitura di utenze, wi-fi e aria condizionata. Escono invece dal campo di applicazione della disciplina agevolata, e fanno presumere un’attività d’impresa, la colazione, la somministrazione di pasti, il noleggio di auto e la messa a disposizione di guide turistiche o interpreti.

La differenza si comprende pensando alla finalità: la locazione breve resta una forma di godimento dell’immobile, mentre i servizi alla persona avvicinano l’attività a quella ricettiva. Per questo chi propone offerte con colazione inclusa o esperienze turistiche dovrebbe valutare fin dall’inizio se gestire l’attività in forma d’impresa.

– CONFRONTO TRA COSTI E ADEMPIMENTIScelte: Impresa o cedolare secca

La forma imprenditoriale comporta più adempimenti burocratici, tra cui la SCIA presso lo sportello unico (SUAP) e l’iscrizione all’INPS. In compenso permette di dedurre i costi. Se questi sono elevati, per esempio per pulizie, commissioni dei portali, utenze e ammortamenti, il vantaggio della cedolare secca può ridursi o annullarsi, e la gestione in forma d’impresa può risultare più conveniente. Una simulazione con i dati dei due o tre anni passati aiuta a scegliere.

Conviene anche verificare gli altri obblighi collegati alle locazioni brevi, come il codice identificativo nazionale (CIN) richiesto dalla normativa sulle strutture ricettive e sugli alloggi in locazione breve, perché la mancanza degli adempimenti amministrativi può aggravare la posizione del proprietario in caso di controllo.