L’Agenzia delle Entrate ha inviato o si prepara a inviare circa 20 mila lettere ai proprietari di immobili non correttamente registrati al catasto. Le lettere arrivano entro la fine del 2026. La campagna ha identificato circa 1,2 milioni di immobili, a ciascuno dei quali è stata attribuita una rendita presunta. La ricognizione copre il 96% del territorio nazionale: 95 province completate e quattro avviate, secondo il Documento programmatico di finanza pubblica citato da LaMiaFinanza.
La lettera non è una cartella esattoriale e non comporta automaticamente una sanzione. È una comunicazione di compliance: invita a verificare la posizione e, se l’irregolarità c’è, a regolarizzarla prima dell’avvio di ulteriori controlli. Chi la riceve ha tutto l’interesse a capire in fretta se il rilievo è fondato, perché il costo della regolarizzazione cresce con il tempo.
Cosa è successo
L’operazione non è nuova. La ricognizione del territorio era partita nel 2010, con i rilievi aerofotografici e le prime segnalazioni di immobili sconosciuti al catasto; la novità del 2026 è il metodo, perché l’Agenzia incrocia la cartografia con le ortofoto e usa l’intelligenza artificiale per confrontare in poche ore quello che a occhio richiederebbe mesi di lavoro di un ufficio, lasciando poi alle persone la verifica della documentazione e dell’effettiva irregolarità.
L’AI fa da primo filtro. Non decide.
Il risultato sono tre tipi di segnalazione. Il primo è l’immobile mai censito: un fabbricato costruito e mai dichiarato, o una porzione di fabbricato che non risulta. Il secondo è la difformità: l’immobile è in catasto, ma la consistenza, la categoria o la planimetria non corrispondono allo stato reale. Il terzo è l’errore: l’AI segnala un edificio che in realtà è già regolare, o interpreta male un’immagine.
La lettera serve anche a distinguere questi casi.
Perché arriva la lettera
Le cause più comuni sono quattro. La prima è una costruzione o una modifica edilizia mai dichiarata: una veranda chiusa, una piscina interrata, un ampliamento, un soppalco abitabile. La seconda è un frazionamento o un accorpamento non recepito dal catasto, con il subalterno che non corrisponde più all’unità reale. La terza è un immobile che risulta ancora nel catasto terreni quando dovrebbe essere nel catasto fabbricati, o viceversa. La quarta è un errore di intestazione o di indirizzo.
Non tutti i destinatari sono in mala fede. Un immobile può essere stato accatastato dal costruttore, venduto e poi modificato senza che il proprietario sapesse della dichiarazione mancante. Un frazionamento può essere stato fatto dal tecnico senza che la pratica sia stata chiusa. La lettera chiede di verificare, non di pagare subito.
Come verificare in dieci minuti
Il primo controllo è la visura catastale per immobile, che si può chiedere sul sito dell’Agenzia delle Entrate con le credenziali oppure leggere dalla mappa catastale di Zornade: cerchi l’indirizzo, la mappa apre la particella e la scheda mostra foglio, particella, subalterno e categoria.
Se l’immobile non compare, o compare con dati diversi, hai il primo segnale.
Il secondo controllo è il catasto terreni. Un fabbricato rurale può essere ancora censito come terreno, soprattutto se il proprietario è un coltivatore o un’impresa agricola. La visura del catasto fabbricati non lo mostra, ma la particella esiste nel catasto terreni. Va controllata anche questa.
Il terzo controllo è la visura storica, e serve quando ci sono stati frazionamenti, accorpamenti o cambi di subalterno: la visura attuale mostra la situazione di oggi, quella storica ricostruisce le variazioni una per una e ti dice se il subalterno è stato aggiornato o se la pratica si è fermata a metà, cosa che capita quando il tecnico cambia o l’incarico si interrompe.
Il quarto controllo è la planimetria. Va confrontata con lo stato reale: stanze, altezze, aperture, destinazione d’uso. Le difformità più frequenti sono una stanza in più, un bagno ricavato da un ripostiglio, un terrazzo chiuso. La guida su come leggere la planimetria spiega cosa guardare.
Il quinto controllo è il confronto con l’edificio. Nella mappa di Zornade la particella catastale e l’edificio sono due livelli distinti: se l’edificio che vedi sulle immagini non ricade in nessuna particella, o ricade in una particella con una categoria incompatibile, c’è qualcosa da verificare. È un indizio, non una prova, e va portato al tecnico insieme alla visura.
Cosa fare se l’irregolarità c’è
La regolarizzazione si fa con una pratica DOCFA presentata da un geometra, un architetto o un ingegnere abilitato. La pratica dichiara la consistenza, la categoria, la classe e la rendita, e allega la planimetria. Se l’immobile è abusivo dal punto di vista edilizio, prima del DOCFA serve la sanatoria edilizia: il catasto non sana l’abuso, lo registra.
I tempi contano. La sanzione per la mancata denuncia va da 1.032 a 8.264 € per unità immobiliare, secondo quanto riporta il Corriere. Con il ravvedimento operoso scende a 103,20 € se la presentazione avviene entro 90 giorni, a 129 € entro un anno, e poi torna verso l’importo pieno.
Se l’irregolarità c’è, il ravvedimento conviene rispetto all’attesa: tra i due estremi ci sono fino a ottomila euro.
Se la lettera è sbagliata, si risponde con la documentazione: visura, planimetria, atto di provenienza, eventuale pratica già presentata. L’Agenzia può chiedere un supplemento di istruttoria. Non conviene ignorare la lettera: il silenzio non chiude la posizione e lascia aperta la possibilità di un accertamento successivo.
Cosa non va dichiarato
Non tutto ciò che si vede su un’immagine aerea è un immobile da accatastare. Il decreto 29/98, articolo 3, esclude dalla denuncia alcune costruzioni: serre, vasche per acquacoltura, edifici isolati senza copertura, strutture temporanee senza fondamenta, tettoie alte non più di 180 cm con volume inferiore a 150 m³, manufatti di superficie inferiore a 8 m². Se la lettera riguarda una di queste, la risposta è documentata e la posizione si chiude.
Anche i balconi, i porticati e le pertinenze hanno regole proprie: un box o una cantina vanno dichiarati come pertinenza, ma non sempre hanno una rendita autonoma, e la verifica va fatta sul caso concreto e non sulle immagini.
Quanto costa regolarizzare
Il costo dipende da quanto lavoro richiede il caso. Una variazione semplice, come l’aggiunta di una stanza o la correzione di un subalterno, costa alcune centinaia di euro di onorario del tecnico; un accatastamento ex novo o la regolarizzazione di un immobile mai dichiarato può superare i mille euro, soprattutto se serve prima la sanatoria edilizia, perché il tecnico deve ricostruire lo stato dei luoghi e presentare due pratiche invece di una.
A questo si aggiunge la sanzione catastale, ridotta se si usa il ravvedimento.
Il confronto va fatto con il costo di non regolarizzare. Un immobile non accatastato non si vende: il notaio verifica la conformità catastale e l’atto si blocca. Non si finanzia con un mutuo, perché la banca chiede il catasto aggiornato. E paga male le imposte, perché la rendita presunta o quella vecchia non riflette lo stato reale. La regolarizzazione costa, ma il blocco della vendita costa di più.
Domande frequenti
La lettera dell’Agenzia è una cartella esattoriale?
No. È una comunicazione di compliance che invita a verificare la posizione. Non comporta automaticamente una sanzione, ma se l’irregolarità è confermata e non viene regolarizzata può portare a un accertamento.
Quanto tempo ho per regolarizzare?
Non c’è un termine unico nella lettera. Il ravvedimento operoso conviene entro 90 giorni, quando la sanzione scende a 103,20 €. Entro un anno sale a 129 €. Dopo, la sanzione torna verso l’importo pieno, da 1.032 a 8.264 €.
Devo accatastare anche il box e la cantina?
Sì, se sono pertinenze dell’abitazione e non hanno già una rendita autonoma. Vanno dichiarati insieme all’unità abitativa o con un contratto separato, a seconda dei casi. La verifica va fatta con il tecnico.
Un immobile già accatastato può essere una casa fantasma?
Sì. La campagna cerca anche le difformità di consistenza, categoria e planimetria, oltre agli immobili assenti. Un immobile che risulta in catasto con dati sbagliati può ricevere la lettera.
Se la lettera è sbagliata, cosa devo fare?
Rispondere con la documentazione che dimostra la regolarità: visura, planimetria, atto, pratica già presentata. L’Agenzia può chiedere un supplemento di istruttoria. Ignorare la lettera non chiude la posizione.
Quanto costa un accatastamento?
Da alcune centinaia di euro per una variazione semplice a oltre mille euro per un accatastamento ex novo o una regolarizzazione complessa. A questo si aggiunge la sanzione catastale, ridotta con il ravvedimento. La guida all’accatastamento entra nel dettaglio.
Per controllare la posizione di un immobile, la mappa catastale di Zornade mostra la particella e la scheda con i dati catastali. La valutazione per indirizzo aggiunge le quotazioni OMI e i controlli sul rischio. Se stai comprando, la guida su come verificare casa prima di comprare mette i controlli in ordine.
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