Dopo 60 giorni di silenzio si forma un rigetto tacito. Ecco cosa significa, come impugnarlo e cosa si può contestare per dimostrare il requisito della doppia conformità.
Presenti una domanda di permesso di costruire in sanatoria ma poi il Comune non risponde e non decide nulla. Tu intanto aspetti. Passano settimane e mesi. Che succede? Il silenzio equivale ad accoglimento? Oppure a rigetto? Molti cittadini che si trovano in questa situazione si chiedono: cosa fare se il Comune non risponde all’istanza di sanatoria edilizia?
Da questa domanda essenziale ne nascono altre ulteriori: si può contestare la mancata motivazione? E cosa bisogna dimostrare davanti al giudice? A chiarire tutto è una recente sentenza del TAR Lazio, Sez. II-quater, 18 febbraio 2026 n. 3086, che ha ribadito un principio fondamentale in materia di accertamento di conformità ex art. 36 d.P.R. 380/2001, il Testo Unico sull’Edilizia.
Vediamo cosa dice la legge e cosa fare in concreto per risolvere questa situazione di stallo, dato che nel diritto edilizio non vale affatto il principio del “chi tace acconsente”, specialmente se la controparte è una Pubblica Amministrazione: nel nostro caso, il Comune.
Quando il silenzio del Comune vale come rigetto?
La risposta è chiaramente espressa nell’art. 36, comma 3, del D.P.R. 380/2001 (Testo Unico Edilizia). La norma stabilisce che:
Se il dirigente comunale non si pronuncia entro 60 giorni dalla domanda di permesso di costruire in sanatoria, la richiesta si intende rifiutata.
Non è un semplice ritardo. Non è un silenzio “neutro”. È un silenzio con valore di diniego.
Dopo 60 giorni, dunque, si forma un rigetto tacito, che è identico negli effetti a un provvedimento espresso negativo, con cui la domanda viene respinta.
Cosa significa “silenzio-rifiuto”?
Il TAR Lazio chiarisce un punto decisivo dal punto di vista pratico e dei rimedi che il cittadino può attivare.
Il silenzio ex art. 36 ha valore provvedimentale negativo in quanto produce una risposta sostanzialmente identica al diniego espresso. Perciò è impugnabile davanti al TAR. Non siamo di fronte a un silenzio-inadempimento (come accade in altri procedimenti amministrativi), ma a un vero e proprio provvedimento tacito, al quale il cittadino può reagire con ricorso giurisdizionale.
Attenzione: i termini per il ricorso decorrono dalla scadenza dei 60 giorni. Questo perché manca una comunicazione formale. Aspettare oltre può far perdere il diritto di impugnare, per intervenuta decadenza dall’azione.
Si può contestare la mancanza di motivazione?
No, e questo è un altro passaggio importante della sentenza. Il TAR Lazio afferma che nel silenzio-rigetto alla domanda di sanatoria edilizia non è possibile lamentare:
- un difetto di motivazione;
- l’omessa comunicazione di avvio del procedimento amministrativo;
- il mancato preavviso di rigetto (art. 10-bis L. 241/1990)
Questa rigida disciplina è prevista perché il procedimento di sanatoria ex art. 36 del TUE è vincolato. Il Comune deve solo verificare se esiste o meno la doppia conformità, che è il requisito essenziale per poter accogliere la domanda. In caso contrario, il diniego (anche tacito) è legittimo.
Cos’è la doppia conformità e perché è decisiva
Per ottenere la sanatoria ordinaria ex art. 36 serve la cosiddetta doppia conformità “pesante”.
L’intervento deve essere conforme sia alla disciplina urbanistica vigente al momento della realizzazione dell’abuso, sia alla disciplina vigente al momento della domanda di sanatoria
Se manca anche uno solo dei due requisiti, la sanatoria non può essere rilasciata.
In altre parole, non è ammessa:
- una sanatoria condizionata;
- un progetto di adeguamento ex post;
- una regolarizzazione “negoziata”.
La verifica di doppia conformità è tecnica e rigorosa.
Cosa ha deciso il TAR Lazio (sentenza n. 3086/2026)
Nel caso esaminato dal TAR Lazio nella sentenza n. 3086 del 18 febbraio 2026:
- erano presenti varianti essenziali rispetto al progetto approvato;
- risultava la realizzazione di opere in difformità dal titolo edilizio rilasciato (tra cui un tetto con innalzamento in muratura);
- era stata già emessa dal Comune una ordinanza di demolizione.
In questa situazione, il TAR ha rilevato che:
- il silenzio-rifiuto si era legittimamente formato;
- mancava la doppia conformità;
- l’onere della prova grava sul richiedente.
Quanto alla mancanza della doppia conformità, i giudici hanno riscontrato la presenza di varianti essenziali (come l’innalzamento di un tetto di 0,80 metri non previsto nel titolo originale del 1969) e ciò ha impedito la sanatoria. Inoltre, la natura vincolata del procedimento esclude obblighi partecipativi della Pubblica Amministrazione. Dunque, il ricorso del proprietario dell’immobile è stato rigettato.
Cosa fare se il Comune non risponde?
Ecco le indicazioni operative per sbloccare il silenzio protratto del Comune su un’istanza di sanatoria regolarmente presentata ai sensi dell’art. 36 del TUE.
Verificare la scadenza dei 60 giorni
Dal giorno di presentazione dell’istanza decorre il termine. Allo spirare del sessantesimo giorno si forma il rigetto tacito. Da quel momento iniziano a decorrere i termini per l’impugnazione giurisdizionale del silenzio davanti al TAR territorialmente competente.
Valutare la doppia conformità
Prima ancora di impugnare, occorre verificare tutte le caratteristiche dell’immobile, tra cui in particolare:
- i parametri urbanistici;
- la volumetria;
- la sagoma;
- la qualificazione dell’intervento edilizio;
- le eventuali varianti essenziali apportate al progetto.
E soprattutto: se manca la doppia conformità, il ricorso ha scarse possibilità di accoglimento, per la mancanza di un requisito essenziale. Dunque, chiedi al tuo tecnico una perizia giurata sulla doppia conformità. Se non c’è, il ricorso è quasi certamente destinato al fallimento.
Come abbiamo detto, il silenzio-rifiuto è impugnabile davanti al TAR, ma non si può contestare la “mancanza di motivazione”: occorre dimostrare che la doppia conformità esisteva.
Valutare se ricorre l’art. 36-bis
Dopo il decreto “Salva Casa”, alcune ipotesi di difformità parziali possono rientrare nella sanatoria “leggera” ex art. 36-bis. Ma si tratta di un percorso diverso, con presupposti differenti, di cui ti parliamo nel prossimo paragrafo.
Salva Casa e sanatoria edilizia “leggera”
Il cosiddetto “Salva Casa” (D.L. 69/2024, convertito nella L. 105/2024) non ha modificato il meccanismo del silenzio-rifiuto previsto dall’art. 36 del D.P.R. 380/2001.
Per la sanatoria ordinaria (abusi totali o in assenza di titolo), resta fermo che:
- il Comune ha 60 giorni per pronunciarsi;
- decorso tale termine, la domanda si intende respinta;
- il silenzio equivale a un diniego tacito impugnabile.
Il Salva Casa ha, però, inciso sull’assetto complessivo delle regolarizzazioni, introducendo nel Testo Unico Edilizia l’art. 36-bis e distinguendo in modo più netto:
- la sanatoria “pesante” ex art. 36 (che richiede la doppia conformità piena);
- la sanatoria “leggera” ex art. 36-bis (per difformità parziali e variazioni essenziali).
Questa distinzione è fondamentale anche sul piano operativo: se l’intervento non rientra nell’art. 36 ma può essere ricondotto all’art. 36-bis, il percorso procedimentale cambia e può offrire margini diversi, e più ampi, di regolarizzazione.
Infatti il “Salva Casa” (D.L. n. 69/2024), ha segnato una svolta netta rispetto alla rigidità della sanatoria tradizionale. Mentre l’art. 36 rimane il “guardiano” per gli abusi più gravi, il 36-bis nasce per gestire situazioni intermedie con criteri meno stringenti.
Cosa si può sanare con l’art. 36-bis?
A differenza della sanatoria ordinaria, questo percorso non è aperto a tutti gli abusi, ma è circoscritto a casistiche specifiche:
-
parziali difformità: interventi realizzati in modo parzialmente diverso rispetto a quanto autorizzato dal titolo edilizio.
-
variazioni essenziali: difformità che, pur non essendo un abuso totale, modificano parametri importanti del progetto originale. Prima della riforma, queste variazioni venivano spesso gestite con l’art. 36, ma oggi sono confluite specificamente nel 36-bis.
La doppia conformità “leggera”
Questo è il cuore della semplificazione. Mentre l’art. 36 richiede la conformità totale sia alle norme del momento dell’abuso che a quelle attuali (doppia conformità “pesante”), l’art. 36-bis introduce un meccanismo più flessibile:
-
l’intervento deve essere conforme alla disciplina urbanistica vigente al momento della domanda; l’opera deve quindi rispettare le regole di pianificazione attuali del territorio (ad esempio: la destinazione d’uso della zona o gli indici di edificabilità);
-
deve invece rispettare i requisiti tecnici/edilizi vigenti al momento della realizzazione dell’abuso. Dunque, per quanto riguarda le norme costruttive (altezze minime, distanze tra edifici, norme igienico-sanitarie), l’opera deve essere conforme alle regole che c’erano quando è stata costruita.
Ad esempio, se la zona è diventata edificabile nel tempo, puoi sanare qualcosa che prima non lo era. Adesso la doppia conformità “leggera” ex art. 36-bis ti permette di regolarizzare opere che prima erano in un “limbo” burocratico solo perché le leggi tecniche erano cambiate negli anni, rendendo impossibile soddisfare contemporaneamente i requisiti di ieri e di oggi.
Supponiamo che tu abbia realizzato una variazione parziale nel 1990. In quel periodo la legge permetteva una certa distanza tra i balconi, ma oggi la legge è diventata più severa e richiede più spazio. Con l’art. 36 (pesante): non potresti sanare, perché oggi non sei più a norma; con l’art. 36-bis (leggera): puoi sanare, perché per i requisiti tecnici (le distanze) fa fede la legge del 1990, anche se oggi è cambiata.
Attenzione: questa procedura non vale per gli abusi totali (come costruire una casa intera senza permesso), ma solo per le parziali difformità (piccoli scostamenti dal progetto originale) e le variazioni essenziali: modifiche più rilevanti che però non stravolgono l’intero organismo edilizio.
In sintesi, la “doppia conformità leggera” permette di regolarizzare opere che prima erano in un “limbo” burocratico solo perché le leggi tecniche sono cambiate negli anni, rendendo impossibile soddisfare contemporaneamente i requisiti di ieri e di oggi.
Differenze procedurali e valore del silenzio
Nella recente sentenza del TAR Lazio (n. 3086/2026), i giudici hanno ribadito che le due procedure sono binari distinti.
L’art. 36 produce un silenzio-rifiuto certo dopo 60 giorni; se il Comune non risponde, l’istanza è ufficialmente bocciata e bisogna ricorrere al giudice dimostrando rigorosamente la doppia conformità piena dell’immobile.
L’art. 36-bis, invece, come abbiamo visto, introduce procedure che mirano a superare l’inerzia amministrativa, rendendo la regolarizzazione un percorso più agile per il tecnico e il proprietario.
Un punto fondamentale emerso dalla sentenza del 18 febbraio 2026 riguarda l’uso del Salva Casa durante un processo già in corso. Le parti avevano chiesto di rinviare la causa in attesa di presentare una domanda ex art. 36-bis. Il TAR ha respinto il rinvio, definendo l’ipotesi “meramente eventuale”. Questo significa che non basta “sperare” nel Salva Casa per bloccare un ordine di demolizione o un giudizio negativo: la conformità – sia quella piena sia quella leggera – deve essere dimostrata con fatti e documenti certi, non per ipotesi.
In conclusione
In definitiva, il Salva Casa non ha trasformato il silenzio in accoglimento, ma ha ampliato le ipotesi in cui può essere valutata una diversa procedura di sanatoria. Resta però intatto il principio per cui, nella sanatoria ordinaria, il silenzio del Comune dopo 60 giorni vale come rigetto.
Se presenti una sanatoria edilizia e il Comune non risponde:
- dopo 60 giorni la domanda si considera respinta;
- il rigetto è impugnabile;
- non puoi lamentare mancanza di motivazione;
- devi dimostrare la doppia conformità (tranne che nel caso di sanatoria “leggera”).
In tutti i casi, il silenzio serbato dal Comune non è un vuoto amministrativo. È un rigetto con effetti giuridici precisi. E in materia edilizia, la partita non si gioca sui vizi formali, ma sulla conformità tecnica dell’intervento. Perciò, valuta con un professionista se l’abuso può rientrare nelle maglie più larghe dell’art. 36-bis (Salva Casa) per le parziali difformità, che offre percorsi di regolarizzazione meno rigidi.
#Adessonews seleziona nella rete articoli di particolare interesse.
Se vuoi leggere l’articolo completo clicca sul seguente link
