La crescita costante degli investimenti diretti esteri (IDE) sta influenzando fortemente lo sviluppo del settore immobiliare industriale del Vietnam, rafforzando al contempo la posizione del Paese nella catena di approvvigionamento globale. Con la continua espansione delle attività produttive e delle catene di approvvigionamento in Vietnam da parte delle imprese IDE operanti nei settori dell’elettronica, dei prodotti ottici, dell’informatica e dell’alta tecnologia, aumenta anche la domanda di terreni industriali, stabilimenti e magazzini.
Politiche per rafforzare la fiducia degli investitori
Secondo l’Ufficio Generale di Statistica, il capitale investito in investimenti diretti esteri (IDE) nei primi otto mesi del 2026 è stimato in 17,25 miliardi di dollari USA, con un incremento del 12% rispetto allo stesso periodo dell’anno precedente, il livello più alto registrato negli ultimi cinque anni per un periodo di otto mesi. Il settore manifatturiero e della trasformazione ha svolto un ruolo di primo piano con 14,24 miliardi di dollari USA, pari all’82,6% del capitale totale. La sola regione del Nord ha attratto circa 8,63 miliardi di dollari USA di IDE nel settore manifatturiero, pari all’80,5% del totale dei nuovi IDE per il settore a livello nazionale; all’interno di questo segmento, il gruppo dei prodotti informatici, elettronici e ottici ha registrato la quota maggiore con oltre 7,03 miliardi di dollari USA, quasi il 66% del capitale totale.
Mentre in passato i vantaggi del Vietnam erano principalmente legati al costo del lavoro, alla disponibilità di terreni e alla posizione geografica, la sua attrattiva è ora determinata da un ecosistema industriale che soddisfa i rigorosi requisiti delle multinazionali; ciò include un contesto politico aperto, un continuo miglioramento della connettività dei trasporti interregionali e una crescente offerta di immobili industriali di alta qualità.
Il signor Nguyen Phuoc Thuan, direttore del settore locazione industriale e uffici di Cushman & Wakefield Vietnam, ha dichiarato: “Dai regolari scambi con i clienti e i partner internazionali di Cushman & Wakefield, abbiamo notato che oggi gli investitori non cercano solo interessanti opportunità di investimento o condizioni commerciali competitive.
Tra i fattori che assumono sempre maggiore importanza figurano la trasparenza del contesto degli investimenti, la stabilità delle politiche e il coordinamento e il supporto delle autorità competenti durante l’intero processo di attuazione del progetto. Tali fattori influenzano direttamente l’andamento degli investimenti, l’efficienza operativa e le decisioni di allocazione del capitale a lungo termine per le imprese.
Attualmente, il Governo sta attuando costantemente politiche volte a creare un ambiente favorevole agli investimenti e alle attività commerciali per le imprese a partecipazione estera. La Risoluzione n. 10-NQ/TW dell’8 giugno 2026 del Politburo sullo sviluppo dell’economia a partecipazione estera è considerata un segnale positivo, che rafforza la fiducia degli investitori internazionali e dimostra l’impegno del Governo a sostegno degli investitori stranieri.
La risoluzione delinea un orientamento strategico per attrarre una nuova generazione di investimenti diretti esteri (IDE), concentrandosi su alta tecnologia, innovazione e sviluppo sostenibile; promuove inoltre lo sviluppo integrato di un ecosistema di investimenti collegato ai mercati dei capitali, ai centri finanziari internazionali, alle zone di libero scambio, alle zone economiche , ai parchi industriali e alle infrastrutture logistiche, nonché la sperimentazione di modelli istituzionali di alto livello per attrarre flussi di capitali di qualità e al contempo controllare i rischi.
Contemporaneamente, la legge sugli investimenti emendata e il decreto 96/2026/ND-CP continuano a migliorare il contesto degli investimenti, favorendo maggiore trasparenza, comodità e competitività. Il meccanismo della “procedura speciale per gli investimenti” consente di ottenere più rapidamente le autorizzazioni per i progetti in parchi industriali, zone economiche e zone ad alta tecnologia, sulla base dell’impegno a rispettare le normative, contribuendo così a ridurre i tempi di attuazione.
Contemporaneamente, le politiche preferenziali vengono estese ai settori tecnologici strategici come i semiconduttori, l’intelligenza artificiale, i data center e il 5G, nonché alle zone di libero scambio e ai centri finanziari internazionali. Il progetto di legge sugli investimenti continua ad agevolare le condizioni di accesso al mercato, a ridurre le barriere e i costi di conformità per gli investitori stranieri, garantendo al contempo i principi di apertura, trasparenza e coerenza.
Dal punto di vista degli investimenti, secondo Savills Vietnam, l’impatto degli investimenti diretti esteri (IDE) sul mercato immobiliare non si limita al settore industriale. I nuovi capitali investiti creano domanda di posti di lavoro, uffici, abitazioni, negozi, hotel e appartamenti con servizi, generando così un effetto a catena in molti segmenti del settore immobiliare.
“Stiamo assistendo a uno spostamento di aziende nella catena di approvvigionamento, con importanti produttori che si trasferiscono in Vietnam. Ciò contribuisce a rafforzare la base manifatturiera e ad aumentare l’attrattiva del Vietnam per gli investitori internazionali nel lungo termine”, ha affermato Neil MacGregor, amministratore delegato di Savills Vietnam.
Oltre al settore manifatturiero, Savills ha rilevato anche investimenti significativi in istruzione , sanità e infrastrutture energetiche, che contribuiscono alla diversificazione della base di crescita dell’economia. In questo contesto, il settore immobiliare industriale è quello che riflette più chiaramente l’impatto sinergico degli investimenti diretti esteri (IDE) e delle infrastrutture di connettività. I tassi di occupazione dei parchi industriali a livello nazionale hanno raggiunto circa il 90%, mentre i prezzi medi dei terreni industriali si sono avvicinati ai 5 milioni di VND/m² e si prevede che continueranno a crescere nelle località con una connettività vantaggiosa.
La connettività interregionale è stata completamente potenziata.
In tutto il paese si stanno pianificando e potenziando in modo significativo le infrastrutture e i trasporti, contribuendo ad aumentare la connettività regionale e la capacità logistica, un fattore chiave che supporta direttamente il settore immobiliare industriale.
Nella parte meridionale del Paese, il Comitato Popolare di Ho Chi Minh City sta raccogliendo pareri sul Piano Regolatore di Ho Chi Minh City per il periodo 2025-2050, con una visione a 100 anni. In questo piano, le infrastrutture di trasporto rappresentano un asse chiave per collegare lo spazio urbano in espansione e promuovere i collegamenti regionali attraverso un modello multimodale: superstrade, tangenziali strategiche (Ring Road 3, Ring Road 4, Ben Luc-Long Thanh, Ho Chi Minh City-Moc Bai…), ferrovie nazionali ad alta velocità che collegano le zone industriali, i porti marittimi e gli aeroporti, insieme a un sistema integrato di porti marittimi, porti fluviali e centri logistici. Ciò crea una base operativa più favorevole per i progetti industriali.
Nella parte settentrionale del Paese, le aree di Dong Anh, Me Linh e Soc Son si stanno trasformando in dinamici poli di integrazione internazionale, centri per i servizi, il commercio, la logistica e le industrie ad alta tecnologia, collegati all’aeroporto internazionale di Noi Bai. Sono in corso di realizzazione importanti linee della metropolitana (linee 2, 10 e 14), insieme al completamento della Tangenziale 4 e all’ampliamento e all’ammodernamento dell’aeroporto di Noi Bai, che lo collegheranno ai centri logistici e di libero scambio internazionali, rafforzando la posizione del Nord sulla mappa nazionale della produzione e della logistica.
Secondo Avison Young Vietnam, il trasferimento delle catene di approvvigionamento globali in Vietnam ha portato a richieste sempre più elevate in termini di qualità delle infrastrutture e prontezza operativa. Le aziende non cercano solo terreni, ma anche sistemi tecnici completi, dall’elettricità e dall’acqua alla logistica e alla connettività della catena di approvvigionamento. Ciò costringe gli sviluppatori di parchi industriali ad aggiornare gli standard di sviluppo, garantendo la capacità di soddisfare le esigenze di settori manifatturieri specializzati come l’elettronica, i semiconduttori o l’alta tecnologia, in sostituzione del modello di sviluppo di massa del passato.
“La competizione tra i parchi industriali non si basa più solo sui prezzi di affitto. L’efficienza operativa e la capacità di soddisfare le esigenze più specifiche della nuova generazione di investitori sono i fattori determinanti”, ha affermato Vu Minh Chi, Direttore dei Servizi per i Parchi Industriali di Avison Young Vietnam.
Mentre il Vietnam si impegna nella transizione verso industrie manifatturiere ad alta tecnologia e ad alto valore aggiunto, la pianificazione strategica di nuovi parchi industriali, gestita con attenzione, sarà fondamentale per attrarre la prossima ondata di investimenti esteri.
Secondo le principali società di ricerche di mercato immobiliare in Vietnam, i parchi tecnologici di nuova generazione si stanno evolvendo da un modello basato sulla semplice fornitura di terreni allo sviluppo di ecosistemi industriali integrati, che includono infrastrutture energetiche, tecnologia, logistica e servizi per i lavoratori. Questa integrazione non solo migliora l’efficienza operativa, ma anche la qualità dell’ambiente di lavoro, attirando così manodopera altamente qualificata. Questo è inoltre un fattore cruciale per aiutare i parchi industriali vietnamiti a migliorare la propria posizione nella catena del valore globale e ad attrarre progetti di investimenti diretti esteri (IDE) su larga scala e ad alta tecnologia.
Con la progressiva diminuzione delle risorse territoriali in alcuni mercati chiave, la tendenza a sviluppare fabbriche e magazzini moderni a più piani sta diventando una naturale evoluzione per massimizzare l’efficienza nell’utilizzo del suolo. Secondo il signor Nguyen Phuoc Thuan, questa tendenza è in linea con gli obiettivi della Risoluzione 10-NQ/TW, in quanto il Vietnam si sta gradualmente spostando dalla semplice attrazione di capitali verso progetti con un maggiore contenuto tecnologico, valore aggiunto e qualità operativa. Le fabbriche a più piani sono adatte a settori ad alta tecnologia come l’elettronica, i semiconduttori, le apparecchiature mediche e la ricerca e sviluppo; i magazzini a più piani rappresentano una soluzione per la logistica, l’e-commerce e la conservazione a freddo in aree vicine ai centri di consumo o ai principali snodi di trasporto.
“Nel lungo termine, lo sviluppo di magazzini e fabbriche a più piani non solo risolverà il problema della scarsità di terreni, ma contribuirà anche a migliorare la qualità dell’offerta industriale del Vietnam”, ha affermato Thuan.
D’altro canto, anziché ammodernamenti su larga scala dei parchi industriali esistenti – la maggior parte dei quali è operativa solo da 20-30 anni – la tendenza prevalente è quella di espandere l’offerta verso nuove aree per sfruttare le nuove infrastrutture e i flussi di capitali, a testimonianza della fase iniziale di sviluppo del mercato industriale vietnamita rispetto al resto della regione.
È evidente che la crescita del Vietnam non si basa più esclusivamente sul tasso di crescita, ma sempre più sulla distribuzione geografica di tale crescita e sulla connettività tra i poli di sviluppo. Con il progressivo completamento, nei prossimi anni, di tangenziali, linee metropolitane e infrastrutture di collegamento aeroportuale, si prevede che la domanda di alloggi, industrie, negozi e strutture ricettive continuerà ad espandersi al di fuori delle tradizionali aree centrali.
Le località con comodi collegamenti avranno un vantaggio nell’attrarre residenti, imprese e capitali di investimento; allo stesso tempo, la formazione di nuovi corridoi economici può promuovere lo sviluppo di nuovi poli urbani e commerciali, contribuendo a modificare la mappa del valore immobiliare nelle località chiave e nell’intera regione.
Fonte: https://www.vietnamplus.vn/dong-von-fdi-thuc-day-tang-truong-cua-bat-dong-san-cong-nghiep-post1137144.vnp
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