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Il Salva Casa consente di applicare le deroghe ai requisiti dimensionali degli alloggi anche al cambio di destinazione d’uso da commerciale a residenziale. Il TAR Liguria ha ritenuto ammissibile la trasformazione, tramite SCIA, di un locale commerciale in un monolocale di circa 25,30 mq, inferiore ai 28 mq ordinari. La deroga richiede il rispetto dell’adattabilità, un’adeguata asseverazione igienico-sanitaria e il ricorrere delle ulteriori condizioni previste dall’art. 24, commi 5-bis e 5-ter, del TUE, tra cui il miglioramento delle condizioni igienico-sanitarie.
Il Decreto Salva Casa permette di utilizzare le deroghe relative alle superfici minime degli alloggi anche nel caso in cui un immobile originariamente destinato a uso non abitativo venga convertito a destinazione residenziale, a condizione che siano garantiti i requisiti di adattabilità e siano rispettate le prescrizioni igienico-sanitarie stabilite dall’art. 24 del Testo Unico dell’Edilizia.
Il principio è stato ribadito dal TAR Liguria con l’interessante sentenza n. 1066/2026, che ha esaminato il caso della trasformazione di un locale commerciale in un monolocale di circa 25 mq.
La nuova agibilità allargata del Salva Casa
Il Decreto Salva Casa ha effettivamente allargato, ampliandone la portata, il concetto di agibilità degli edifici, consentendo l’abitabilità degli appartamenti anche in caso di altezze e superfici minori rispetto al passato.
Ci sono però alcune regole specifiche e alcune condizioni ‘sine qua non’ per ottenere le deroghe alle norme sulle altezze del Testo Unico Edilizia che il progettista/asseveratore deve conoscere e rispettare, visto che è proprio il professionista tecnico a dover acccertare la sopracitata agibilità allargata.
Il caso: da locale commerciale a monolocale con angolo cottura
La ricorrente contesta il provvdimento con cui il comune le ha vietato di realizzare un intervento edilizio oggetto di segnalazione certificata di inizio attività (SCIA), consistente nella ristrutturazione di un’unità immobiliare ad uso commerciale, posta al piano rialzato di un edificio costruito nel 1970, al fine di trasformarla in un monolocale con angolo cottura, con connesso passaggio alla destinazione residenziale.
L’inibizione della S.C.I.A. edilizia si fonda su due ordini di ragioni:
- i) il locale ha una superficie inferiore a 28 mq., ossia alla dimensione minima prescritta dall’art. 3 del D.M. Sanità 5 luglio 1975 per l’alloggio monostanza per una persona;
- ii) il fabbricato è collocato in fascia di pericolosità “A” del piano di bacino della Provincia di Savona, nella quale, ai sensi dell’art. 15 delle N.T.A., non sono ammessi i cambi di destinazione d’uso che aumentino il carico insediativo.
Requisiti minimi di altezza e igienico-sanitari: le regole
Il Tar accoglie il ricorso, partendo dal presupposto che il D.M. Sanità 5 luglio 1975 stabilisce i requisiti minimi di altezza ed igienico-sanitari dei locali di abitazione. Per quanto qui interessa, ai sensi dell’art. 3 del decreto “l’alloggio monostanza, per una persona, deve avere una superficie minima, comprensiva dei servizi, non inferiore a mq. 28, e non inferiore a mq. 38, se per due persone”.
Nelle more della ridefinizione dei requisiti igienico-sanitari degli edifici, prefigurata dall’art. 20, comma 1-bis, del d.p.r. n. 380/2001, la normativa vigente contempla talune ipotesi nelle quali è consentito non rispettare i parametri dettati dal D.M. 5 luglio 1975.
Segnatamente, ai sensi dell’art. 10, comma 2, del d.l. n. 76/2020, conv. in l. n. 120/2020, i requisiti fissati dal D.M. 5 luglio 1975 non si applicano agli immobili realizzati prima della data di entrata in vigore del decreto ed ubicati nelle zone “A” o “B”, o in zone a queste assimilabili.
Altezze e superfici minime di riferimento: col Salva Casa limiti ridotti
Inoltre, in virtù degli artt. 24, commi 5-bis e 5-ter, del d.p.r. n. 380/2001, i parametri dimensionali ordinari possono essere derogati per locali con altezza minima interna ridotta fino a 2,40 m. (anziché 2,70 m.) e per alloggi monostanza con superficie, comprensiva dei servizi, ridotta fino a 20 mq. per una persona (anziché 28 mq.) e fino a 28 mq. per due persone (anziché 38 mq.), sulla scorta – come abbiamo visto sopra – di un’asseverazione di conformità igienico-sanitaria del progettista.
La suddetta asseverazione può essere resa in presenza di una condizione tassativa e di due condizioni fra loro alternative (c.d. deroga condizionata):
- i) occorre necessariamente rispettare il requisito dell’adattabilità di cui al D.M. n. 236 del 14 giugno 1989, che consiste nella possibilità di modificare nel tempo lo spazio costruito, a costi limitati, per renderlo completamente fruibile anche da parte di persone con ridotta o impedita capacità motoria o sensoriale;
- ii) i locali devono essere creati o modificati nell’ambito di un intervento di recupero edilizio che interessi l’intero edificio, migliorando le caratteristiche igienico-sanitarie rispetto allo stato di partenza (comma 5-ter, lett. a); in alternativa, l’alloggio dev’essere ristrutturato con soluzioni atte a garantire idonee condizioni igienico-sanitarie, quali l’ampliamento della superficie (se fattibile) o l’incremento della ventilazione naturale (comma 5-ter, lett. b).
Bene: la disciplina sull’agibilità in deroga di cui agli artt. 24, commi 5-bis e 5-ter, del d.p.r. n. 380/2001, introdotti dal d.l. n. 69/2024 (c.d. “salvacasa”), è senza dubbio applicabile anche nelle ipotesi di trasformazione di locali aventi funzione non residenziale in unità abitative (in tal senso cfr. T.A.R. Liguria, sez. II, 13 giugno 2025, n. 693).
Le disposizioni in esame non recano alcuna delle limitazioni di operatività opposte dall’Amministrazione civica, id est l’asserita applicabilità solo a porzioni di unità immobiliari, le quali siano inserite in fabbricati storici ed abbiano un pregresso utilizzo abitativo. Al contrario, il riferimento all’ “alloggio monostanza” contenuto nel comma 5-bis, lett. b), rende palese che la norma riguarda proprio la fattispecie del monolocale di cui si controverte nel presente giudizio.
Ok anche per il passaggio da commerciale a residenziale
Infine, non appare significativo il richiamo operato dal Comune alle linee guida del Ministero delle Infrastrutture e dei Trasporti del 31 gennaio 2025, le quali individuano la ratio della disciplina speciale nella semplificazione del recupero di spazi e locali “soprattutto di edilizia storica, che possono essere riconvertiti ad uso abitativo”, ma non ne escludono affatto l’applicabilità agli immobili preesistenti non di risalente datazione e già adibiti ad impieghi non residenziali.
Inoltre, come evidenziato dalla deducente, il progetto di ristrutturazione del monolocale, che ha una superficie di 25,30 mq. (ossia poco inferiore a quella standard di 28 mq. per una persona), è conforme alla normativa in materia di eliminazione delle barriere architettoniche e prevede l’incremento dell’aerazione naturale tramite la modifica dei serramenti e l’aumento della superficie finestrata apribile, così da ottenere un adeguato ricambio d’aria.
Cambio d’uso accettato: basta la SCIA e la dimensione rientra nei (nuovi) limiti di legge.
FAQ TECNICHE: Da locale commerciale a monolocale di 25 mq con la SCIA | Ingenio
Le deroghe del Salva Casa alle superfici minime valgono anche per un cambio d’uso da commerciale a residenziale?
Sì. L’art. 24, commi 5-bis e 5-ter, del TUE non limita la deroga agli immobili già residenziali. Le disposizioni possono quindi applicarsi anche alla trasformazione di un locale non abitativo in un alloggio, purché siano rispettate tutte le condizioni previste.
Qual è la superficie minima prevista dal Salva Casa per un alloggio monostanza?
Per un alloggio destinato a una persona la superficie, comprensiva dei servizi, può scendere fino a 20 mq, rispetto ai 28 mq ordinariamente richiesti. Per due persone il limite derogatorio arriva invece a 28 mq, rispetto ai 38 mq ordinari.
Quali condizioni devono essere rispettate per utilizzare la deroga?
È sempre necessario garantire il requisito dell’adattabilità previsto dal DM 236/1989. Inoltre, deve ricorrere una delle condizioni alternative previste dall’art. 24, comma 5-ter: intervento di recupero dell’intero edificio con miglioramento igienico-sanitario oppure specifici interventi sull’alloggio, come l’aumento della ventilazione naturale.
È necessaria un’asseverazione del professionista per ottenere l’agibilità in deroga?
Sì. Il progettista deve attestare la conformità del progetto ai requisiti igienico-sanitari richiesti dalla disciplina speciale. L’asseverazione deve quindi verificare concretamente il rispetto delle condizioni che consentono di derogare ai parametri ordinari di superficie e altezza.
Un monolocale di circa 25 mq può quindi essere realizzato con SCIA?
Nel caso esaminato dal TAR Liguria, sì: la trasformazione del locale commerciale in monolocale di 25,30 mq è stata ritenuta compatibile con la disciplina del Salva Casa. La SCIA resta comunque soggetta alla verifica degli altri presupposti urbanistici ed edilizi applicabili all’intervento.
LA SENTENZA E’ SCARICABILE IN ALLEGATO
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