Abuso edilizio non dichiarato dal venditore: se viene contestato quando l’immobile è passato di mano, l’acquirente è tenuto a regolarizzare, ma se dimostra la sua buona fede al momento dell’acquisto non dovrà pagare sanzioni pecuniarie.
Mentre l’ordine di demolizione ha una natura reale e segue il bene a prescindere da chi abbia commesso l’illecito, infatti, la sanzione monetaria legata a interventi senza autorizzazioni richiede la riferibilità soggettiva della violazione. Lo ha stabilito il Consiglio di Stato con la sentenza n. 6401/2026, un principio che si applica in tutti i casi in cui l’acquirente è in grado di dimostrare, anche tramite prove presuntive, la propria totale estraneità alla realizzazione dell’opera. Tuttavia, se non demolisce l’abuso sarà soggetto alle sanzioni a prescindere dal fatto di essere risultato estraneo alla sua realizzazione.
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Andrea FerrutiAvvocato del Foro di Roma, opera da più di 30 anni prestando la propria consulenza a soggetti pubblici e privati, in stretto raccordo con le professionalità tecniche coinvolte. In tali ambiti, l’Autore ha maturato una particolare conoscenza del diritto amministrativo e immobiliare in vista dello sviluppo e riqualificazione di patrimoni, oltre che della relativa normativa tecnica e di sicurezza sul lavoro. È autore di pubblicazioni per Maggioli Editore e docente in corsi di formazione.
Andrea Ferruti | Maggioli Editore 2025
Ampliamento e scala in cemento senza premessi
La vicenda nasce da un sopralluogo del Comune di Formello presso un villino acquistato nel 2019. I tecnici comunali avevano riscontrato varie difformità: una diversa distribuzione interna degli ambienti al piano terra, una scala in cemento di collegamento con il piano seminterrato, un ampliamento della superficie di circa 24 mq con altezza di circa 2,48 metri destinato a locale accessorio.
L’Amministrazione ha ritenuto che la diversa distribuzione interna fosse stata eseguita in assenza di CILA, che la scala fosse stata realizzata senza la SCIA e che l’ampliamento, qualificato dal Regolamento Regionale come variante essenziale, fosse privo del permesso di costruire, del nulla osta dell’Ente Parco di Veio e delle autorizzazioni paesaggistica e sismica.
Il Comune aveva quindi fatto partire l’ordine di demolizione dell’ampliamento e applicato una sanzione pecuniaria di 5.000 euro per la costruzione della scala, una sanzione di 20.000 per la mancata demolizione e l’acquisizione al patrimonio pubblico in caso di inosservanza.
La proprietaria ha impugnato l’ordinanza sia per l’ordine di demolizione che per la sanzione. Il TAR, però, non ha accolto il ricorso in nessuna parte. Diversa la posizione del Consiglio di Stato che ha dettagliato le responsabilità nel caso specifico.
Sanzione pecuniaria e demolizione: le differenze
I giudici di Palazzo Spada, infatti, hanno accolto il ricorso ma solo relativamente alla sanzione pecuniaria, delineando un doppio binario fondamentale per i tecnici che si occupano di contenzioso edilizio:
- L’ordine di demolizione: ha natura reale e ripristinatoria. Serve a riportare l’immobile alla legalità e va indirizzato a chi ha la disponibilità materiale del bene (l’attuale proprietario), anche se non è l’autore dell’abuso.
- La sanzione pecuniaria (ex art. 22 TUE): ha finalità punitiva e deterrente. Di conseguenza, richiede la responsabilità personale del trasgressore. Non può colpire il proprietario che è rimasto del tutto estraneo all’illecito.
Come si dimostra la preesistenza dell’abuso
Focus con la sentenza anche sull’onere della prova sulla responsabilità dell’abuso. I giudici amministrativi confermano che la prova può essere fornita in via presuntiva attraverso elementi “gravi, precisi e concordanti”, valutati secondo il criterio del “più probabile che non”.
Nel caso specifico, sono stati ritenuti sufficienti:
- il materiale pubblicitario dell’agenzia immobiliare che descriveva l’immobile già strutturato su più livelli prima della vendita;
- il contratto preliminare e il successivo atto pubblico con le dichiarazioni di conformità rilasciate dalla venditrice;
- la funzione stessa dell’opera: la scala rappresentava l’unico collegamento strutturale per accedere ai locali seminterrati trasferiti con il rogito.
Inoltre, è stato preso in considerazione il tentativo di conciliazione avviato con il venditore una volta scoperto l’abuso. Di qui l’esclusione della sanzione di 5.000 euro per l’acquirente.
Le conseguenze della mancata demolizione
Discorso completamente diverso vale invece per l’ordine di demolizione dell’ampliamento di 24 mq. Non essendo stato contestato l’abuso in sé, l’ordine di ripristino resta valido.
La sentenza ricorda che la mancata ottemperanza alla demolizione entro 90 giorni configura un illecito amministrativo omissivo propter rem. Questo significa che, se il nuovo proprietario non demolisce l’opera abusiva pur avendone la disponibilità materiale, si attivano automaticamente l’acquisizione gratuita del bene al patrimonio del Comune e l’irrogazione di una sanzione aggiuntiva fino a 20.000 euro.
Tali conseguenze non sono legate all’abuso originario commesso dal venditore, ma alla condotta omissiva dell’attuale proprietario.
Le regole per evitare problemi
Per i tecnici del settore emerge una chiara linea di condotta operativa in sede di due diligence e di gestione dei contenziosi:
- la sanzione pecuniaria per le opere eseguite senza SCIA o in difformità va contestata se il cliente ha acquistato l’immobile successivamente alla realizzazione delle stesse, raccogliendo tempestivamente rogiti, perizie storiche e annunci d’epoca per blindare la prova presuntiva;
- l’estraneità penale o amministrativa all’abuso originario non salva il cliente dall’obbligo di demolire il manufatto non sanabile. La via d’uscita per il proprietario non responsabile resta unicamente l’azione di rivalsa nei confronti del venditore nelle competenti sedi civilistiche per la violazione dei patti contrattuali.
Quadro di sintesi delle responsabilità
Vediamo nello schema seguente come si ripartiscono le conseguenze dei provvedimenti sanzionatori tra l’autore dell’abuso e il proprietario successivo incolpevole, secondo i principi della sentenza 6401/2026:
|
Tipo di provvedimento |
Natura della misura |
Applicabilità al proprietario incolpevole |
Presupposto giuridico |
|---|---|---|---|
|
Ordine di Demolizione |
Reale e ripristinatoria |
SÌ (obbligato al ripristino dello stato dei luoghi) |
Rapporto materiale e giuridico con il bene. |
|
Sanzione Pecuniaria Edilizia (es. assenza di SCIA) |
Punitiva e deterrente |
NO (se viene dimostrata l’estraneità alla costruzione) |
Riferibilità soggettiva e personale dell’illecito. |
|
Acquisizione Gratuita al Comune |
Sanzione per inottemperanza |
SÌ (salvo prova di oggettiva impossibilità) |
Condotta omissiva autonoma del destinatario dell’ordine. |
|
Sanzione Aggiuntiva (fino a 20.000 euro) |
Monetaria per inottemperanza |
SÌ (scatta alla scadenza dei 90 giorni) |
Mancata esecuzione materiale dell’ordine di ripristino. |
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