Era il 2008 quando il collasso di Lehman Brothers travolse l’economia globale, scatenando la più grave crisi dell’era moderna. Tra le rovine del colosso finanziario andò distrutta anche l’illusione su cui si era retto il mercato immobiliare: l’idea di poter edificare, concedere finanziamenti e cartolarizzare a prescindere dalle reali capacità di assorbimento del mercato. Si realizzavano immobili scommettendo a priori sulla domanda, trasformando lo sviluppo urbano in un enorme azzardo finanziario. A distanza di vent’anni da quella crisi, il meccanismo di fondo non è cambiato. Se le case non si vendono, i capitali non rientrano, le banche congelano i crediti e i cantieri si fermano. Il pericolo è che queste crisi, nate a livello locale, finiscano per assumere una portata sistemica. Per evitare che la storia si ripeta, una parte del settore immobiliare sta provando a invertire l’ordine dei fattori. Vendere ancora prima di iniziare a costruire elimina il problema alla radice. Modelli come quello sviluppato da Elekta Real Estate rappresentano l’inverso degli azzardi del 2008: non più la finanza che spinge l’offerta al buio, ma una vera e propria ingegneria inversa che parte dalla validazione predittiva della domanda reale prima ancora di posare il primo mattone.
La prevenzione dell’invenduto passa oggi attraverso il monitoraggio dei flussi informativi digitali. Elekta ha strutturato a questo scopo una partnership con portali di settore come Immobiliare.it, spostando il focus dell’analisi dalle rilevazioni di cantiere ai dati di navigazione degli utenti. “Prima di acquistare un immobile, l’utente effettua ricerche online”, osserva Mirko Frigerio, co-fondatore e general manager di Elekta. “L’analisi costante dei pattern di navigazione consente di comprendere le tipologie abitative maggiormente richieste con un orizzonte temporale predittivo fino a dodici mesi. Il principio è definire i progetti sulla base delle reali intenzioni d’acquisto future del target”.
Allo strumento analitico si affianca l’impiego della tecnologia di simulazione immersiva. L’utilizzo di ambienti come l’Experience Room, con spazi in scala 1:1 in cui il progetto viene visualizzato prima della realizzazione fisica, si inserisce nel processo di pre-vendita per consentire la verifica e la commercializzazione dell’immobile sulla carta, limitando la componente di rischio finanziario legata all’avvio dei lavori. Se il tracciamento dei dati punta a ridurre l’invenduto, il nodo principale dell’area metropolitana milanese risiede nella carenza di prodotto residenziale accessibile. Stime redatte da Aspesi indicano un fabbisogno cittadino di circa 9 mila nuove abitazioni all’anno.
Ma è l’offerta a mancare: “La cantieristica è bloccata e l’usato ha raggiunto costi elevatissimi”, spiega Frigerio. In questo quadro di forte rigidità, l’operatività di Elekta si orienta in prevalenza sul recupero del patrimonio esistente attraverso l’acquisizione di grandi metrature destinate al frazionamento, commisurate alla specifica domanda variabile di zona in zona.
Ma negli ultimi anni è cambiata la logica urbana. “La ratio è che le persone non si muovono più in base ai chilometri, ma al tempo. Basti pensare che in 45 minuti il passante collega la stazione di Milano Tibaldi a Saronno, o Porta Vittoria a Treviglio”. Questo sostiene l’espansione del mercato verso i centri periferici. Come osserva Frigerio, il maggior potenziale immobiliare si concentra nell’hinterland, dove l’attrattiva è definita dalla presenza di servizi, scuole e infrastrutture: “Abbiamo realizzato uno studio dei comuni dell’hinterland più attrattivi, perché se devo sapere dove andare a comprare o dove fare investimenti ho necessità di conoscere il livello di attrattività e dei servizi, dalla scuola alla geolocalizzazione dei supermercati”.
Ai primi posti troviamo Cernusco sul Naviglio, Segrate e San Donato Milanese. Seguono poi Sesto San Giovanni, Novate Milanese, Cesano Boscone, Melegnano, San Giuliano Milanese, Bollate, Lissone, Cologno Monzese, Trezzano sul Naviglio, Rho, Saronno, Garbagnate Milanese, Pioltello, Arcore e Severo. Nella classifica sono presenti anche Monza, Pavia e Lodi, che pur essendo province separate, grazie alla relativa breve distanza da Milano e ai collegamenti veloci rappresentano ormai delle estensioni della metropoli.
Guardando invece ai nove municipi milanesi, il valore immobiliare continua a dimostrarsi direttamente correlato agli interventi infrastrutturali e di riqualificazione. Continua Mirko Frigerio: “L’area di via Ripamonti e Tibaldi, un tempo considerata degradata, ha visto crescere il proprio valore grazie all’insediamento della Fondazione Prada, della Scuola Internazionale, dell’headquarter di Moncler, del Villaggio Olimpico e dello studentato. Un fenomeno analogo ha interessato la direttrice della metropolitana M4: l’asse che va da San Babila a Linate ha registrato importanti incrementi di valore, con zone centrali come Viale dei Mille cresciute di circa mille euro al metro quadro. Milano dimostra una costante capacità di attrazione”. Per questo, secondo il professionista è improprio parlare di una bolla speculativa: “Milano è la locomotiva d’Italia. 1,3 milioni di abitanti e più di 550 mila persone che entrano e escono ogni giorno. Semmai si può parlare di zone iperincentivate, ma non di bolla”. Tuttavia, il futuro dello sviluppo urbano milanese non potrà prescindere dalla vivibilità quotidiana. In merito al degrado e alla rigenerazione dei quartieri meno accessibili, Frigerio conclude: “L’utente vuole servizi, viabilità e sicurezza. Servizi e viabilità glieli può dare una buona amministrazione, ma la degradazione delle zone è soltanto l’abbandono e il non incentivare la sicurezza operativa. Se la gente non si sente sicura, non prende nemmeno la metropolitana. Se mi si chiede su cosa dovrebbe puntare Milano domani, la risposta è la sicurezza: è questo ciò che rende davvero attrattiva una città”.
Chiara Orezzi
#Adessonews seleziona nella rete articoli di particolare interesse.
Se vuoi leggere l’articolo completo clicca sul seguente link
