#Finsubito news dalla rete – Sanatoria 36-bis dopo l’ordine di demolizione definitivo

Si può ancora chiedere la sanatoria ai sensi dell’art. 36-bis
del Testo Unico Edilizia se l’ordine di demolizione non è stato
impugnato in tempo? Se l’ordine cita l’art. 31, l’abuso è per forza
una totale difformità esclusa dal 36-bis? E dopo il rigetto del
TAR, l’appello può davvero fermare la demolizione?

Rispondere non è semplice, e lo dimostra l’ordinanza n. 4019
del 24 settembre 2026 con cui il Consiglio di Stato rimette in
discussione la sentenza
del TAR Basilicata n. 268/2026, ritenendo seria la tesi per cui
un ordine di demolizione divenuto definitivo non basta, da solo, a
escludere la sanatoria dell’art. 36-bis. La pronuncia richiama
l’attenzione su uno degli aspetti più sottovalutati quando si prova
a sanare un abuso, perché chi ha ricevuto un’ingiunzione a demolire
e non l’ha contestata nei termini può ritrovarsi con una partita
ancora aperta, anche se il giudice di primo grado ha letto in
quella definitività un marchio di totale difformità.

Perde così forza la lettura che trasforma l’inoppugnabilità
dell’ordine di demolizione in un sigillo sulla qualificazione
dell’abuso, capace di chiudere in partenza la sanatoria dinamica
introdotta dal Decreto Salva Casa. La qualificazione
dell’intervento, però, non è stata in realtà decisa, perché la
pronuncia si è arrestata prima, sul terreno cautelare.

Restano irrisolti i nodi che dovrà sciogliere il giudizio di
merito, a partire dal peso del vincolo paesaggistico, che per il
TAR riconduceva comunque l’abuso alla totale difformità e sul quale
l’ordinanza non si pronuncia. Da chiarire è anche il valore del
silenzio invocato sulla SCIA in sanatoria, che il Comune aveva
ritenuto privo di effetti. Con essi resta sospesa la sorte
dell’edificio, che senza la misura cautelare sarebbe stato esposto
alla demolizione.

SCIA in sanatoria dopo l’ordine di demolizione: la vicenda

La vicenda, già ricostruita nel dettaglio nel
commento alla sentenza di primo grado, trae origine dalla
ristrutturazione di due piccoli fabbricati adibiti a deposito, con
il cambio d’uso di uno dei locali in abitazione. Il 2 febbraio 2024
il Comune ha adottato un ordine di demolizione ai sensi dell’art.
31 del Testo Unico Edilizia. Ha contestato una sopraelevazione con
maggiore volumetria, realizzata in un’area a rischio idrogeologico
elevato senza nulla osta e in difformità dall’autorizzazione
paesaggistica, oltre a un cambio d’uso rilevante. L’ordine non è
stato impugnato.

Il proprietario ha chiesto prima il permesso di costruire in
sanatoria ai sensi dell’art. 36, senza ottenere risposta. Un anno
dopo ha depositato per le stesse opere una SCIA in sanatoria ai
sensi dell’art. 36-bis, rivendicando il silenzio-assenso decorsi
trenta giorni. Il Comune l’ha ritenuta priva di effetti per la
vigenza dell’ordine e l’ha poi annullata in autotutela. Ne è nato
il ricorso al TAR Basilicata, esteso con i motivi aggiunti
all’annullamento della SCIA e al silenzio-rigetto sulla prima
domanda. Il TAR ha respinto l’impugnazione, ritenendo che l’ordine
non impugnato escludesse la sanatoria dinamica, e contro la
sentenza è stato proposto appello al Consiglio di Stato, con
richiesta di sospensione cautelare.

Art. 36 e art. 36-bis: quale sanatoria per totale difformità e
variazioni essenziali

Per comprendere le due pronunce, è necessario inquadrare bene la
normativa di riferimento. Nel d.P.R. n.
380/2001 (Testo Unico Edilizia) l’art. 36 riguarda la sanatoria
degli interventi eseguiti in assenza di permesso di costruire o in
totale difformità, anche rispetto alla SCIA alternativa al
permesso. Richiede la doppia conformità piena, cioè la conformità
urbanistica ed edilizia sia all’epoca della realizzazione sia al
momento della domanda, e se il Comune non si pronuncia entro
sessanta giorni la domanda si intende respinta.

L’art. 36-bis è stato introdotto dal Decreto-Legge n. 69/2024
(Decreto Salva Casa), convertito dalla Legge n. 105/2024.
Disciplina la sanatoria delle parziali difformità dell’art. 34 e
degli interventi in assenza o in difformità dalla SCIA dell’art.
37, e con l’ultimo periodo del comma 1 si estende alle variazioni
essenziali dell’art. 32. Non si tratta di una sanatoria
«semplificata», come la definiscono alcuni commentatori e la stessa
sentenza di primo grado, ma di un accertamento di conformità
distinto da quello dell’art. 36, con un perimetro proprio che non
lo rende liberamente alternativo.

La conformità richiesta dall’art. 36-bis è asimmetrica,
urbanistica al momento della domanda ed edilizia all’epoca di
realizzazione. Sul permesso chiesto ai sensi dell’art. 36-bis il
silenzio vale accoglimento dopo quarantacinque giorni, mentre per
la SCIA in sanatoria si applica il termine di trenta giorni
dell’art. 19, comma 6-bis, della Legge n. 241/1990, scaduto il
quale si esaurisce il potere inibitorio del Comune. Quando
l’intervento è privo di autorizzazione paesaggistica o difforme da
essa, però, questi termini restano sospesi fino alla conclusione
del procedimento di compatibilità paesaggistica. Il comma 2
consente inoltre di subordinare il titolo agli interventi necessari
e alla rimozione delle opere non sanabili. Entrambe le sanatorie,
poi, sono ammesse solo fino alla scadenza dei termini per il
ripristino e comunque fino all’irrogazione delle sanzioni
amministrative, un limite che né il TAR né il Consiglio di Stato
prendono in esame.

La linea di confine passa per la qualificazione della
difformità. L’art. 31 definisce la totale difformità come la
realizzazione di un organismo edilizio integralmente diverso da
quello assentito per caratteristiche tipologiche, planovolumetriche
o di utilizzazione. Al comma 2 impone la demolizione anche per gli
interventi eseguiti con variazioni essenziali. L’art. 32, comma 3,
considera totale difformità le variazioni essenziali realizzate su
immobili vincolati, anche sotto il profilo paesaggistico, mentre il
periodo che qualificava come variazioni essenziali tutti gli altri
interventi sugli stessi immobili è stato soppresso dal Decreto
Salva Casa.

Per il TAR Basilicata l’ordine di demolizione non impugnato fissa
la totale difformità

Alla luce di questo quadro, in primo grado il TAR parte da un
punto fermo, l’ordine di demolizione mai impugnato. Per i giudici
quel provvedimento, ormai consolidato, fissa in modo irretrattabile
la qualificazione degli abusi come interventi in assenza di
permesso, in totale difformità o con variazioni essenziali. Con
essa fissa anche la sanatoria percorribile, che è quella dell’art.
36 e non quella dell’art. 36-bis. A rafforzare la conclusione c’è
l’art. 32, comma 3, letto nel senso che gli abusi in area soggetta
a vincolo paesaggistico sono ricondotti per legge alla totale
difformità.

Da qui discendono le conseguenze sugli atti impugnati. La
contestazione del silenzio-rigetto sulla domanda del 2024 è
irricevibile per tardività, mentre la SCIA in sanatoria, presentata
fuori dal suo ambito applicativo, non produce effetti per il solo
decorso dei trenta giorni, come ricorda il Consiglio di Stato
(sentenza n.
3486/2025), e il Comune può quindi neutralizzarla. Sul punto la
giurisprudenza non è univoca. La linea seguita dal TAR è in
sintonia con quanto affermato per la
SCIA incompleta, che non genera alcun titolo tacito. Un altro
orientamento, richiamato dal TAR Sicilia (sentenza
n. 2207/2026), impone invece al Comune, scaduti i trenta
giorni, di
passare per l’autotutela, anche se nel caso esaminato un
annullamento d’ufficio c’è comunque stato.

Ordine di demolizione inoppugnabile: la sanatoria 36-bis resta
possibile per il Consiglio di Stato?

Palazzo Spada segue un altro percorso e ritiene meritevole di
approfondimento, in sede di merito, il primo motivo d’appello. Il
motivo contesta proprio l’idea che dall’inoppugnabilità
dell’ingiunzione derivino lo «stigma di totale difformità»
dell’intervento e l’inapplicabilità della sanatoria
«sopravvenuta».

Il TAR fa dell’atto definitivo la fonte di una qualificazione
non più discutibile, mentre i giudici d’appello considerano seria
la tesi che separa la definitività dell’ordine dalla qualificazione
dell’abuso ai fini di una sanatoria nata dopo. L’ordinanza non
afferma però che l’abuso sia una parziale difformità o una
variazione essenziale né che la SCIA abbia prodotto effetti.

Quanto al pericolo nel ritardo, senza la misura cautelare,
osservano i giudici, il fabbricato resterebbe privo di titolo ed
esposto alla demolizione in forza dell’ingiunzione. Il titolo cui
allude l’ordinanza sembra essere, alla luce della vicenda, la SCIA
in sanatoria di cui il proprietario rivendica l’efficacia.

Totale difformità o variazione essenziale: cosa verificare dopo
un’ingiunzione definitiva

Dal punto di vista tecnico, totale difformità, variazione
essenziale e parziale difformità non sono etichette ma l’esito di
un raffronto tra titolo e opera. Qui il raffronto riguarda una
sopraelevazione con aumento di volume e un cambio d’uso, cioè
proprio le grandezze sulle quali l’art. 32 costruisce i criteri
delle variazioni essenziali.

Sul piano sistematico, anche se l’ordinanza non lo affronta, il
dubbio dei giudici d’appello trova un appiglio nel testo della
sentenza di primo grado. Il TAR ricava dall’ordine una
qualificazione che comprende anche le variazioni essenziali. Nel
delimitare l’art. 36-bis, però, non si sofferma sull’ultimo periodo
del comma 1, che estende la sanatoria dinamica proprio a quelle
ipotesi. Il solo richiamo all’art. 31, quindi, non rivela ancora la
natura dell’abuso. Anche l’art. 32, comma 3, invocato dal TAR,
converte in totale difformità le sole variazioni essenziali su
immobili vincolati, per cui l’esito dipende di nuovo dalla misura
delle opere.

Nessuna delle due pronunce considera, infine, il comma 2
dell’art. 36-bis. Se la sanatoria può essere condizionata alla
rimozione delle opere non sanabili, la scelta tra le due procedure
non segue una logica «on-off» fondata sull’abuso di partenza.
Guarda invece all’assetto che residua dal
progetto di ripristino, una lettura sulla quale TAR Campania
(sentenza n.
1305/2025) e TAR Lombardia (sentenza n.
125/2026) hanno assunto posizioni
opposte.

Sul piano operativo, il tecnico deve partire dall’ingiunzione,
per capire come l’amministrazione abbia qualificato l’abuso. Su
questa base costruisce una relazione che documenti il raffronto tra
titolo e opera e l’incidenza dei vincoli. Va poi verificato se un
intervento di ripristino possa ricondurre l’opera residua entro la
sanatoria dinamica, anche attraverso la sezione che la
modulistica unica dedica all’art. 36-bis.

Sanatoria 36-bis e ingiunzione definitiva: cosa cambia per i
professionisti

In conclusione, il Consiglio di Stato ha accolto l’istanza
cautelare e ha sospeso l’esecutività della sentenza del TAR
Basilicata, rinviando la definizione della controversia all’udienza
di merito.

Le due pronunce suggeriscono ai professionisti prudenza in
entrambe le direzioni. Non è corretto considerare escluso dalla
sanatoria dinamica ogni immobile colpito da un’ingiunzione
definitiva. Sarebbe però altrettanto sbagliato leggere in una
misura cautelare il riconoscimento di un titolo, tanto più quando
sul caso pesano un vincolo e un diniego tacito mai contestato in
tempo.

Nel confronto tra chi guarda alla qualificazione originaria
dell’abuso e chi all’assetto finale dell’intervento, il TAR
Basilicata offre la versione più rigida della prima lettura. Fa
infatti discendere quella qualificazione da un provvedimento
adottato prima che l’art. 36-bis esistesse. Che il dubbio arrivi da
Palazzo Spada, sia pure in sede cautelare, è un segnale da non
sottovalutare, perché la sanatoria dinamica nasce per governare
l’abuso e non per salvarlo, e il merito dirà se un atto definitivo
basti a chiudere la partita.

Sanatoria 36-bis dopo l’ordine di demolizione: le domande più
frequenti

Un ordine di demolizione inoppugnabile impedisce la sanatoria
36-bis?

Per il TAR Basilicata sì, perché l’ordine non impugnato fissa la
qualificazione dell’abuso come totale difformità. Il Consiglio di
Stato, con l’ordinanza n. 4019/2026, ha ritenuto seria la tesi
contraria, e la questione sarà decisa nel giudizio di merito.

Un abuso in totale difformità si può sanare con l’art.
36-bis?

Secondo la lettura fondata sul comma 2 dell’art. 36-bis, sì,
quando il progetto di ripristino riconduce l’opera residua a una
parziale difformità o a una variazione essenziale. La
giurisprudenza di primo grado è però divisa tra TAR Campania e TAR
Lombardia.

L’ordine di demolizione ex art. 31 riguarda solo la totale
difformità?

No, perché l’art. 31 impone la demolizione anche per gli
interventi eseguiti con variazioni essenziali, che l’art. 36-bis
ammette alla sanatoria. Sugli immobili vincolati, però, l’art. 32,
comma 3, considera totale difformità le variazioni essenziali.