#Finsubito news dalla rete – Affitti brevi e stretta UE

Comprare una seconda casa in una grande città per metterla a reddito con gli affitti brevi è un progetto a cui molti hanno pensato, con l’esplosione delle piattaforme. Il 9 settembre, però, è arrivata dall’Europa una notizia che riguarda tutti coloro che intendono cimentarsi: la Commissione ha presentato una proposta, l’Affordable Housing Act, che permetterebbe alle autorità locali di limitare gli affitti brevi, e perfino l’acquisto di seconde case, nelle aree dove la casa costa troppo rispetto ai redditi. Facciamo ordine: cosa c’è già, cosa è solo una proposta e cosa vuol dire per chi vuole comprare.

Cosa c’è già e cosa è solo una proposta

Prima di tutto: le regolamentazioni europee sugli affitti brevi sono due, e hanno stati molto diversi.

La prima è già operativa. Il Regolamento UE 2024/1028 si applica dal 20 maggio 2026 e impone un principio di trasparenza: ogni annuncio deve riportare un codice di registrazione (in Italia è il CIN, obbligatorio dal 2025), e le piattaforme devono verificarlo, rimuovere gli annunci non in regola e trasmettere ogni mese i dati sulle prenotazioni alle autorità. Non mette limiti alle notti affittabili e non vieta niente: rende semplicemente tracciabile chi affitta, dove e quanto.

La seconda, l’Affordable Housing Act, è invece una proposta. Prima di diventare legge deve passare da Parlamento europeo e Consiglio, e nel testo finale le cose possono cambiare. Al momento non c’è una data certa di applicazione. Più che una “stretta in arrivo”, oggi è ancora un’ipotesi: utile da conoscere, non ancora un motivo per cambiare piani.

Zone a stress abitativo: come si definiscono e quali città rientrano

Il cuore della proposta è la definizione di “zona a stress abitativo“. Il criterio principale è il rapporto tra il prezzo di un’abitazione di dimensioni medie e il reddito disponibile pro capite dei residenti: l’area rientra quando servono almeno otto anni di reddito per comprare l’immobile. A questo si aggiungono altre due condizioni: il rapporto deve essere cresciuto negli ultimi dieci anni (condizione che non serve se arriva a 10 o più) e, guardando a dinamiche demografiche, offerta e domanda di abitazioni, la situazione non deve essere destinata a migliorare senza interventi nei tre anni successivi. Solo dove ci sono tutti i requisiti le autorità locali potrebbero intervenire, e l’area può essere anche un singolo quartiere, non per forza l’intera città.

E le città italiane? Le stime circolate sulla stampa, che si basano su dati del Dipartimento delle Finanze e sui valori dell’Osservatorio del mercato immobiliare dell’Agenzia delle Entrate, mettono Milano nettamente sopra la soglia, con un rapporto vicino a 12. Seguono Firenze intorno a 10, Bologna a 9 e Napoli poco sotto il 9, mentre Roma risulterebbe comunque sopra l’8. Torino e Genova sarebbero attorno a 7, Palermo sotto il 6. Qualcuno parla di almeno una ventina di città potenzialmente coinvolte, comprese Venezia, Verona e Rimini. Sarà la Commissione a mettere a disposizione delle autorità serie di dati stimati per il calcolo, e le autorità potranno usare anche dati più dettagliati a livello locale.

Attenzione, però: rientrare nella soglia non significa che scattino automaticamente dei divieti. Significa che il Comune, o la Regione, potrebbe decidere di intervenire, e solo a certe condizioni.

Vediamo quali.

Cosa potrebbero fare le autorità locali, e con quali paletti

Se un’area viene riconosciuta come zona a stress abitativo, le autorità competenti potrebbero introdurre due tipi di misure: restrizioni all’accesso o allo svolgimento di affitti brevi negli immobili che non sono la residenza principale dell’host, e restrizioni all’acquisto o all’uso di immobili residenziali non destinati a residenza principale, che siano occupati dal proprietario o da altri. Il testo non elenca strumenti precisi: la scelta delle misure è lasciata all’autorità, benché vincolata a criteri di necessità e proporzionalità. Potrebbe trattarsi, secondo ipotesi circolate sulla stampa, di autorizzazioni obbligatorie o tetti al numero di alloggi turistici, e per chi compra il secondo tipo di misura è il più rilevante: in teoria, un Comune potrebbe limitare l’acquisto di seconde case in un’area a stress abitativo.

I paletti, però, ci sono, e sono abbastanza netti:

• l’autorità deve dimostrare che gli affitti brevi (o, per le restrizioni sugli acquisti, l’acquisto di immobili non destinati a residenza principale) hanno avuto un effetto negativo significativo sulla disponibilità o sull’accessibilità delle abitazioni nella zona, per almeno i tre anni precedenti alla misura, tenendo conto, dove disponibili, dei dati raccolti con il Regolamento 2024/1028;
• le misure adottate solo per ragioni di accessibilità abitativa non possono riguardare la residenza principale dell’host: chi affitta una stanza o l’intera casa in cui vive non è toccato;
• ogni misura ha una durata massima di cinque anni e va rinnovata sulla base di una nuova valutazione;
• la Commissione insiste sul fatto che le restrizioni da sole non risolvono la carenza di case, e invita gli Stati a pensare anche a rigenerazione urbana e recupero degli immobili vuoti.

Quanto ai tempi: la proposta deve passare da Parlamento e Consiglio. La Commissione punta all’approvazione entro fine 2026, ma slittamenti nel 2027 sono possibili. Una volta pubblicato nella Gazzetta ufficiale UE, il regolamento entrerebbe in vigore dopo venti giorni e sarebbe direttamente applicabile in tutti gli Stati membri, senza bisogno di recepimento nazionale.

Perché conta se stai per comprare per affittare

Un investimento in una seconda casa da mettere a reddito si regge su un calcolo: quanto incassi, meno quanto spendi tra imposte, gestione e mutuo. Quello che la proposta potrebbe cambiare è il primo numero, e soprattutto quanto puoi considerarlo stabile.

Il rischio, se ci sarà, è concentrato per zona. Se compri in un quartiere dove il Comune potrebbe introdurre un tetto ai nuovi alloggi turistici o un’autorizzazione obbligatoria, non è detto che tu possa fare affitti brevi come li faceva chi ti ha preceduto. E siccome le misure durano al massimo cinque anni ma sono rinnovabili, l’incertezza non si esaurisce in un colpo solo. Al contrario, dove il rapporto è sotto la soglia, o dove le autorità scelgono di non intervenire (non è un automatismo), cambierebbe molto meno. Attenzione però: l’area può essere anche un solo quartiere, quindi il dato medio della città non basta, conta la zona precisa.

Ci sono poi due cose da tenere a mente anche oggi, indipendentemente dalla proposta. La prima è che il Regolamento 2024/1028 rende gli affitti brevi molto più tracciabili, con i dati che passano ogni mese dalle piattaforme alle autorità: chi si mette a reddito con un immobile deve essere in regola dal primo giorno, CIN compreso. La seconda è che il rendimento dell’affitto breve non è garantito: dipende da stagionalità, tassi di occupazione e costi di gestione, che spesso sono più alti di quanto si immagini.

Cosa fare, in pratica: il consiglio più sensato, senza allarmismi, è non costruire il piano finanziario sul solo reddito da affitto breve. Conviene verificare in che categoria rientra la città dove vuoi comprare, chiedere al Comune se ci sono già regole locali in vigore o in preparazione, e valutare un piano B: l’affitto a lungo termine, con contratto a canone libero o concordato, dà un reddito meno alto ma molto più prevedibile.

La fiscalità degli affitti brevi: cosa cambia nei conti

Poiché stiamo parlando di rendimento, vale la pena ricordare come vengono tassati gli affitti brevi, cioè i contratti fino a 30 giorni. Chi affitta può scegliere la cedolare secca, un’imposta sostitutiva che al posto dell’IRPEF e delle relative addizionali si applica direttamente sul canone, oppure restare nella tassazione ordinaria.

Con la cedolare, dal 2026 l’aliquota è al 26%, ma viene ridotta a 21% su un singolo immobile in caso se ne mettano a reddito due. Per chi ha diversi immobili c’è un limite: dal terzo in poi l’attività viene considerata d’impresa e serve la partita IVA. Per chi compra la sua prima seconda casa il tema di solito non si pone, ma cambia se l’idea è di costruirsi un piccolo portafoglio.

A questo si aggiunge la ritenuta del 21% che piattaforme e intermediari applicano sull’incasso quando gestiscono il pagamento.

La cedolare separa i redditi da locazione dall’Irpef ordinari, quindi non puoi scaricare gli interessi del mutuo né i costi di gestione.

Infine, gli obblighi di regolarità. Per ottenere il CIN serve un’istanza con una dichiarazione che attesta i requisiti di sicurezza, quindi questi sono un presupposto e non un adempimento successivo. Il CIN va poi esposto e indicato negli annunci, e le sanzioni valgono per chiunque affitti, quindi anche per il privato con una sola casa: senza CIN si va da 800 a 8.000 euro; se il CIN c’è ma non è esposto o indicato, da 500 a 5.000 euro per ciascuna unità immobiliare, con rimozione immediata dell’annuncio. I requisiti di sicurezza valgono per ogni unità in affitto breve o turistico, e vanno rispettati appartamento per appartamento, anche quando lo stabile ha già i suoi presidi: servono rilevatori di gas combustibili e di monossido di carbonio funzionanti e almeno un estintore portatile ogni 200 metri quadrati. Più dettagli, nella FAQ dedicata del Ministero del Turismo.

E il mutuo per la seconda casa?

Se per comprare ti serve un finanziamento, tieni conto che le regole cambiano rispetto alla prima casa: di norma la banca finanzia una quota più bassa del valore dell’immobile (LTV non oltre l’80%), l’imposta sostitutiva sul mutuo sale al 2% e gli interessi non sono detraibili. Trovi tutti i numeri nel nostro articolo sul mutuo per la seconda casa

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Il contenuto ha finalità informative e non sostituisce la consulenza di un professionista. Norme, aliquote e proposte legislative possono cambiare: per la tua situazione specifica è sempre opportuno il parere di un commercialista o del notaio.