A settembre, i tassi di interesse sui mutui hanno superato il 7% per la prima volta in quasi due anni e continuano a salire. Ciò minaccia di esercitare ulteriore pressione su un mercato immobiliare già debole. Il 1° ottobre, il tasso di interesse medio per un mutuo trentennale (con tasso costante per tutta la durata del prestito) è salito al 7,28%. Si tratta del livello più alto da novembre 2023.
Questo aumento è in parte dovuto a un’ondata di vendite massicce sul mercato dei titoli di Stato statunitensi. Gli investitori temono che un conflitto prolungato in Medio Oriente possa accelerare l’inflazione e mantenere elevati i tassi di interesse di riferimento della Federal Reserve. Dall’inizio del conflitto, alla fine di febbraio, fino al 1° ottobre, i tassi sui mutui sono aumentati di 1,3 punti percentuali, seguendo un andamento simile a quello dei rendimenti dei titoli obbligazionari a lungo termine.
Dopo anni di attesa per una diminuzione dei tassi di interesse sui mutui, chi acquista casa si trova ora ad affrontare la possibilità di ulteriori aumenti.
Acquirenti di case (Immagine illustrativa: CV)
Perché i tassi di interesse sui mutui sono così alti?
Gli istituti di credito determinano il tasso di interesse fisso a 30 anni in base al rendimento di un titolo di Stato decennale, ovvero il rendimento annuo che un investitore può aspettarsi detenendo un titolo di Stato decennale al suo prezzo corrente. I titoli di Stato pagano un tasso di interesse fisso per un periodo definito, in questo caso 10 anni. Il rendimento è determinato dalla domanda degli investitori. Tale domanda aumenta o diminuisce a seconda delle aspettative degli investitori sulle future condizioni economiche , ossia sull’evoluzione dei tassi di interesse, dell’inflazione, del debito pubblico e della crescita economica nei prossimi anni.
Un fattore determinante che influenza i rendimenti dei titoli del Tesoro è rappresentato dalle aspettative degli investitori riguardo alle azioni della Federal Reserve. Se gli investitori ritengono che la banca centrale manterrà alti i tassi di interesse a breve termine per un periodo prolungato, anche i rendimenti dei titoli a lungo termine tenderanno ad aumentare. Questo perché gli investitori necessitano di una remunerazione per il fatto di avere il proprio denaro “bloccato” per molti anni, mentre gli investimenti a breve termine offrono rendimenti interessanti. Se i titoli del Tesoro a 10 anni non offrono tassi di interesse sufficientemente elevati, gli investitori saranno meno propensi ad acquistarli. Ciò si traduce in prezzi dei titoli più bassi e rendimenti più alti.
Un altro fattore da considerare sono le aspettative di inflazione. Gli investitori richiedono una remunerazione aggiuntiva quando temono che l’inflazione possa erodere il valore dei pagamenti fissi delle obbligazioni.
Attualmente, gli investitori sono preoccupati per l’inflazione. I conflitti in Medio Oriente stanno facendo aumentare i costi dell’energia. Il 20 settembre, il prezzo al dettaglio del diesel negli Stati Uniti ha superato per la prima volta i 6,50 dollari al gallone. Anche il prezzo medio al dettaglio della benzina a livello nazionale si mantiene al di sopra dei 4 dollari al gallone da metà luglio. Queste pressioni potrebbero costringere la Fed a mantenere i tassi di interesse elevati più a lungo.
Il rendimento dei titoli del Tesoro a 10 anni è aumentato a causa di queste preoccupazioni. Al 1° ottobre, si manteneva vicino al suo livello più alto degli ultimi 24 anni. Dall’inizio del conflitto in Medio Oriente, alla fine di febbraio, il rendimento a 10 anni è aumentato di circa 1,3 punti percentuali, quasi esattamente in linea con l’aumento dei tassi di interesse sui mutui.
Tuttavia, gli aumenti dei tassi di interesse da parte della Fed non causano automaticamente un aumento dei rendimenti dei titoli del Tesoro a lungo termine. Se tassi di interesse più elevati rallentano significativamente l’economia, gli investitori possono aspettarsi un calo dell’inflazione e, alla fine, la Fed sarà costretta a tagliare i tassi di interesse. A quel punto, i titoli del Tesoro a lungo termine diventeranno più attraenti e i loro rendimenti diminuiranno.
Alcuni economisti sostengono che l’aumento dei tassi di interesse da parte della Fed a settembre rischi di raffreddare il mercato del lavoro, che ha subito una battuta d’arresto a giugno e luglio prima di riprendersi meglio del previsto ad agosto.
Perché i tassi di interesse sui mutui si basano sui titoli del Tesoro a 10 anni?
I tassi di interesse sui mutui ipotecari riflettono il rischio dei prestiti a lungo termine. Gli istituti di credito si basano sul rendimento dei titoli del Tesoro a 10 anni per calcolare gli interessi necessari a realizzare un profitto. Questo perché il rendimento riflette le aspettative degli investitori in merito all’inflazione, ai tassi di interesse e alle condizioni economiche a lungo termine.
Il governo degli Stati Uniti emette obbligazioni a 30 anni, ma le obbligazioni a 10 anni costituiscono la base per i tassi di interesse sui mutui. Secondo Lawrence Yun, capo economista della National Association of Realtors (NAR), i mutuatari in genere estinguono o rifinanziano i loro prestiti (prendendo in prestito nuovi fondi per estinguere quelli vecchi) dopo un periodo molto più vicino a 10 anni che a 30.
In che modo i tassi di interesse stanno influenzando il mercato immobiliare?
Gli alti tassi di interesse sui prestiti stanno esacerbando altre difficoltà legate all’accessibilità economica degli alloggi. Secondo i dati di Redfin, i prezzi delle case negli Stati Uniti sono aumentati del 3,7% ad agosto rispetto allo stesso periodo dell’anno scorso, l’incremento annuo più rapido degli ultimi 12 mesi.
La doppia minaccia degli alti costi dei prestiti e dell’impennata dei prezzi delle case sta frenando bruscamente il mercato immobiliare. I dati della National Association of Realtors mostrano che le vendite di case esistenti sono diminuite in tre degli ultimi sei mesi. Secondo Redfin, al 13 settembre, il numero di contratti di compravendita immobiliare in corso è calato del 3,5% rispetto alla settimana precedente, raggiungendo il livello più basso degli ultimi quasi tre anni.
Secondo alcune stime, quest’anno i salari sono aumentati più rapidamente dei prezzi delle case. Tuttavia, il signor Yun sostiene che l’aumento dei costi dei prestiti ha completamente annullato questo miglioramento per gli acquirenti. Ha affermato: “I tassi di interesse sui mutui più elevati hanno di fatto neutralizzato l’impatto positivo di una crescita più rapida dei redditi”.
Fonte: https://dantri.com.vn/bat-dong-san/vi-sao-lai-suat-vay-mua-nha-o-my-tiep-tuc-leo-thang-20261003075052215.htm
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