La fotografia del patrimonio immobiliare italiano diventa sempre più dettagliata e, insieme, più difficile da sfuggire ai controlli del Fisco. L’Agenzia delle Entrate, che ora ingloba il Catasto, sta rafforzando l’attività di verifica sulle difformità catastali e sugli immobili interessati dai bonus edilizi, utilizzando l’incrocio fra banche dati, informazioni georeferenziate e nuove tecnologie di analisi del territorio.
Non è una novità dell’ultima ora e soprattutto non si tratta di una singola operazione da 20mila lettere. Il piano dell’Agenzia è più ampio e si sviluppa nell’arco del triennio 2026-2028. I numeri circolati finora vanno dunque letti distinguendo i diversi filoni dell’attività.
Due filoni, un’unica strategia
Il primo riguarda gli immobili che non risultano aggiornati al Catasto. Il Piano integrato di attività e organizzazione dell’Agenzia delle Entrate prevede 20mila segnalazioni nel 2026, 40mila nel 2027 e 60mila nel 2028. Si tratta quindi di 120mila segnalazioni nell’arco del triennio, destinate a far emergere fabbricati, ampliamenti o altre modifiche che non trovano corrispondenza negli archivi catastali.
Il secondo fronte è quello degli immobili sottoposti a interventi edilizi agevolati. In questo caso il piano prevede 20mila segnalazioni nel 2026 e 25mila sia nel 2027 sia nel 2028, per un totale di 70mila. Sommando i due capitoli si arriva a 190mila segnalazioni, una cifra che nelle ricostruzioni giornalistiche viene normalmente arrotondata a circa 200mila.
Ecco perché le 20mila lettere di cui si parla in questi giorni non rappresentano l’intera operazione. Sono piuttosto la prima tranche di uno dei capitoli del piano.
Il Catasto osservato dall’alto
La parte più innovativa della strategia riguarda il controllo del territorio. L’amministrazione può confrontare le informazioni presenti nelle banche dati catastali con immagini aeree, dati georeferenziati e strumenti digitali di fotointerpretazione, così da individuare possibili differenze fra la situazione effettivamente presente sul territorio e quella risultante dagli archivi.
Il principio è semplice: se una costruzione, un ampliamento o una pertinenza compaiono nelle immagini ma non trovano una corrispondenza nelle informazioni catastali, il caso può diventare oggetto di una verifica.
Questo non significa, naturalmente, che una segnalazione automatica equivalga a un accertamento. L’incrocio dei dati serve a selezionare le situazioni da approfondire. Il contribuente può infatti avere già presentato una pratica, essere in possesso della documentazione necessaria oppure trovarsi davanti a un’anomalia dovuta alla lettura dei dati.
Nel mirino anche box, ampliamenti e pertinenze
La campagna non riguarda soltanto i cosiddetti immobili fantasma, cioè edifici completamente assenti dagli archivi. Il controllo può riguardare anche situazioni molto più comuni: un ampliamento mai comunicato, un piano aggiuntivo, una mansarda trasformata, un box costruito successivamente oppure un deposito che non è stato correttamente rappresentato nelle informazioni catastali.
È proprio questo il passaggio che può allargare notevolmente la platea dei proprietari interessati. Non occorre necessariamente avere una casa completamente sconosciuta al Fisco: può essere sufficiente che la situazione reale dell’immobile non coincida con quella registrata.
L’obiettivo dichiarato dell’amministrazione è favorire la regolarizzazione spontanea. Nel Piao dell’Agenzia la strategia viene collegata al rafforzamento del presidio del territorio e all’utilizzo di metodologie innovative di controllo per individuare gli immobili non aggiornati.
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Il capitolo Superbonus
C’è poi il secondo grande capitolo, quello degli immobili che hanno beneficiato di Superbonus e altri incentivi edilizi.
In questo caso il problema è diverso. Non si cerca necessariamente un edificio sconosciuto al Catasto, ma si verifica se, dopo determinati lavori agevolati, fosse necessario procedere a un aggiornamento della rendita catastale e se questo adempimento sia stato effettuato.
La campagna era già stata avviata nel 2025 e prosegue nel 2026. Il monitoraggio riguarda in particolare gli immobili interessati da interventi agevolati e quelli per i quali la rendita catastale potrebbe non essere più coerente con le caratteristiche dell’edificio dopo i lavori.
I controlli non si fermano quindi al solo Superbonus. Il perimetro comprende più in generale gli interventi edilizi agevolati, anche se il 110% rappresenta inevitabilmente il caso più rilevante per dimensione degli interventi e valore delle agevolazioni.
Il rapporto tra lavori e valore catastale
Uno degli strumenti utilizzati dall’amministrazione consiste nell’incrociare il valore catastale dell’immobile con i dati relativi agli interventi agevolati e, in particolare, con le informazioni sui crediti d’imposta ceduti.
Nella prima fase dell’attività l’attenzione si è concentrata sui casi caratterizzati dagli scostamenti più evidenti. La strategia è però destinata a diventare progressivamente più sofisticata, prendendo in considerazione anche situazioni meno macroscopiche. Le ricostruzioni sul piano dei controlli indicano proprio un ampliamento della platea verso casi nei quali il disallineamento fra valore catastale e credito risulti meno marcato.
Il punto, per il proprietario, è quindi verificare se i lavori eseguiti abbiano prodotto una modifica tale da rendere necessario l’aggiornamento catastale.
La lettera non è ancora una sanzione
La prima comunicazione dell’Agenzia non coincide con un’immediata richiesta di pagamento. La lettera di compliance ha la funzione di segnalare una possibile anomalia e invitare il contribuente a controllare la propria posizione.
Il destinatario può verificare la situazione dell’immobile, ricostruire le pratiche edilizie e catastali presentate e, se necessario, procedere alla regolarizzazione. Il meccanismo punta dunque sulla compliance preventiva, prima dell’eventuale passaggio alle fasi successive dell’attività amministrativa.
Questo aspetto è importante perché una comunicazione di compliance non va confusa con un accertamento già definito. Il proprietario può infatti dimostrare che l’anomalia segnalata non sussiste oppure che l’aggiornamento è già stato effettuato.
Quando il controllo diventa più pesante
Il problema nasce se la posizione non viene chiarita o regolarizzata quando invece esiste effettivamente un obbligo di aggiornamento. In quel caso l’attività dell’amministrazione può proseguire con gli strumenti previsti dalla disciplina catastale e fiscale, arrivando anche alla determinazione d’ufficio della rendita e agli eventuali tributi e sanzioni collegati all’omissione.
Per questo la compliance rappresenta, dal punto di vista del proprietario, il momento in cui conviene verificare con attenzione la propria situazione. La stessa Agenzia ha impostato la campagna come uno strumento per favorire la dichiarazione spontanea degli immobili non aggiornati.
La casa diventa sempre più trasparente per il Fisco
La vera novità della campagna è dunque tecnologica prima ancora che quantitativa. Il Fisco dispone oggi di una quantità di informazioni molto superiore rispetto al passato e può incrociare dati catastali, fiscali e territoriali con una rapidità impensabile per i vecchi controlli esclusivamente documentali.
È una trasformazione destinata a interessare soprattutto un Paese nel quale la casa rappresenta una delle principali forme di risparmio delle famiglie. La possibilità di individuare automaticamente una difformità può rendere più efficace il contrasto alle irregolarità, ma rende anche più importante per il proprietario avere una situazione urbanistica e catastale coerente e documentata.
Il dato delle 20mila lettere, quindi, è soltanto una parte della storia. Il piano dell’Agenzia delle Entrate mette in conto 120mila segnalazioni per immobili non aggiornati al Catasto e altre 70mila per immobili interessati da interventi edilizi agevolati nel periodo 2026-2028. Il totale analitico dei target oggi indicati nei documenti dell’Agenzia è di circa 190mila segnalazioni, mentre la cifra di 200mila rappresenta un arrotondamento utilizzato per descrivere l’ordine di grandezza dell’operazione.
Per i proprietari, il messaggio è chiaro: prima ancora della lettera del Fisco, conviene controllare il Catasto. Perché la stagione dei controlli immobiliari non è appena cominciata: è già partita e, numeri alla mano, è destinata ad allargarsi nei prossimi anni.
Enrico Foscarini, 5 ottobre 2026
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