Il mercato immobiliare italiano continua a mostrare una buona capacità di tenuta, ma dietro la solidità delle compravendite sta cambiando il rapporto degli italiani con la casa. L’immobile non viene più visto soltanto come un investimento sicuro o come un bene da lasciare agli eredi: sempre più spesso diventa una riserva di valore da utilizzare anche nelle diverse fasi della vita.
Nel 2025 le compravendite residenziali hanno raggiunto circa 767.000 unità, tornando a un livello pari al 97,5% di quello registrato prima della crisi del 2008. Un risultato che conferma la capacità del mercato della casa di mantenere una posizione centrale nel patrimonio delle famiglie italiane, nonostante un contesto economico caratterizzato da maggiore cautela.
La fotografia che emerge dall’Indagine sul Risparmio e sulle scelte finanziarie degli italiani 2026 realizzata da Intesa SanPaolo e Centro Einaudi racconta però anche un cambiamento nelle aspettative. La domanda potenziale per i prossimi due anni rimane infatti elevata, intorno a 1,5 milioni di transazioni, ma soltanto il 13,7% degli acquisti potenziali dovrebbe concretizzarsi entro i prossimi dodici mesi.
Tra intenzione e acquisto effettivo si apre quindi uno spazio significativo, nel quale entrano in gioco prezzi, disponibilità economiche, accesso al credito e capacità delle famiglie di affrontare una spesa importante come quella per una casa.
La casa resta un investimento, ma la fiducia diminuisce
Uno degli aspetti più interessanti riguarda il modo in cui gli italiani guardano al mattone. Il 66% degli intervistati considera ancora l’immobile un investimento sicuro, una percentuale che conferma quanto la proprietà della casa continui a essere associata alla stabilità patrimoniale.
Il dato, tuttavia, va letto anche alla luce della sua evoluzione negli ultimi anni. La quota era infatti pari al 72,6% nel 2024 e al 67,5% nel 2025, mostrando quindi una progressiva riduzione della fiducia assoluta nel ruolo dell’immobile come investimento privo di particolari rischi. Non significa che la casa abbia perso importanza. Al contrario, il patrimonio immobiliare continua a rappresentare una componente fondamentale della ricchezza delle famiglie.
Sta però cambiando la sua funzione: non è più soltanto un bene da acquistare, conservare e, eventualmente, trasferire alla generazione successiva. La casa assume una natura sempre più “duale”. Da una parte rimane un patrimonio, dall’altra può diventare una risorsa economica da utilizzare nel corso della vita.
Dal patrimonio ereditario alla protezione economica
Per molti anni la proprietà immobiliare è stata strettamente legata all’idea dell’eredità. Acquistare una casa significava costruire un patrimonio destinato anche ai figli e alle generazioni future.
Questa funzione rimane importante, ma secondo l’indagine sta gradualmente perdendo peso. Il ridimensionamento della funzione ereditaria prosegue infatti una tendenza già iniziata nel 2021. Parallelamente cresce l’attenzione verso la possibilità di utilizzare il patrimonio immobiliare come forma di protezione economica durante la vecchiaia.
È un cambiamento particolarmente significativo in un Paese nel quale la proprietà della casa rappresenta storicamente una delle principali forme di accumulo patrimoniale.
L’immobile può infatti accompagnare il proprietario in diverse fasi della vita: prima come abitazione, poi come investimento e, infine, come possibile fonte integrativa di reddito.
Il 23,5% del campione considera interessante proprio la possibilità di utilizzare un immobile per integrare il reddito durante la vecchiaia. Si tratta di un dato che evidenzia come il valore della casa non venga più misurato esclusivamente attraverso il prezzo di vendita o il canone di locazione.
Quanto può valere la casa durante la pensione
Il patrimonio immobiliare può assumere quindi una funzione previdenziale. I numeri contenuti nell’indagine permettono di comprendere meglio questa prospettiva. Se il patrimonio immobiliare medio venisse convertito in una rendita vitalizia a partire dai 65 anni, potrebbe generare circa 12.140 euro all’anno.
Rapportata al reddito da lavoro mediano, pari a circa 41.000 euro annui, questa rendita avrebbe un tasso di sostituzione vicino al 29%. In altre parole, la casa potrebbe contribuire in maniera significativa alla capacità di mantenere il proprio tenore economico anche dopo l’uscita dal mercato del lavoro.
Naturalmente si tratta di una simulazione legata alle caratteristiche medie considerate nell’indagine e non di una somma che ogni proprietario potrebbe automaticamente ottenere. Il risultato dipende dal valore dell’immobile, dall’età, dalle condizioni della rendita e dalla modalità attraverso la quale il patrimonio viene trasformato in liquidità.
Il dato è comunque interessante perché mette in luce una possibilità ancora poco sfruttata: la casa può essere considerata anche come una forma di risparmio accumulato nel tempo da utilizzare nella fase della pensione.
La nuda proprietà resta una scelta per pochi
A fronte di questa apertura verso un utilizzo più flessibile del patrimonio immobiliare, emerge però una forte prudenza nei confronti della vendita della nuda proprietà. Solo il 5% degli intervistati dichiara infatti che sarebbe disposto a ricorrere a questa soluzione.
La nuda proprietà consente al proprietario di ottenere liquidità cedendo la proprietà dell’immobile, mantenendo però il diritto di usufrutto o di abitazione secondo le modalità previste dall’operazione.
Per una persona anziana può rappresentare una possibilità per trasformare una parte del valore della casa in risorse finanziarie senza rinunciare immediatamente all’utilizzo dell’abitazione.
La percentuale contenuta di chi sarebbe disposto a farlo evidenzia però quanto sia ancora forte il legame tra casa e sicurezza personale. Possedere l’immobile continua infatti a essere percepito non soltanto come una questione finanziaria, ma anche come una garanzia concreta per il futuro.
Scopri di più sulla nuda proprietà:
Un mercato solido, ma con compratori più prudenti
I dati sulle compravendite e quelli relativi alle intenzioni di acquisto raccontano dunque due aspetti apparentemente diversi dello stesso mercato.
Da un lato, circa 767.000 compravendite nel 2025 mostrano un mercato residenziale vicino ai livelli precedenti alla grande crisi immobiliare. Dall’altro, la distanza tra la domanda potenziale, stimata in circa 1,5 milioni di transazioni nel prossimo biennio, e quella destinata a concretizzarsi entro dodici mesi dimostra che una parte consistente degli aspiranti acquirenti rimane in una fase di valutazione.
La casa continua quindi a interessare, ma la decisione di acquistarla richiede più tempo. A pesare sono naturalmente diversi fattori: il livello dei prezzi, la disponibilità di immobili coerenti con le esigenze delle famiglie, il costo dei finanziamenti e la capacità reddituale. L’acquisto di una casa rappresenta infatti una decisione di lungo periodo e, proprio per questo, tende a essere rinviato quando aumenta l’incertezza.
La casa cambia funzione
Il quadro complessivo suggerisce così un’evoluzione nel rapporto tra italiani e immobili. La casa rimane uno dei principali pilastri del patrimonio familiare, ma la sua funzione si amplia. Non è più soltanto il luogo in cui vivere né esclusivamente un investimento da lasciare ai figli.
Può essere anche una riserva patrimoniale, una forma di protezione per la terza età e, in determinate condizioni, uno strumento attraverso cui integrare il reddito. La diminuzione della quota di chi considera il mattone un investimento sicuro non coincide quindi con un abbandono dell’investimento immobiliare.
Piuttosto, sembra indicare una maggiore consapevolezza del fatto che anche la casa deve essere valutata all’interno di un quadro finanziario più ampio. Per il mercato immobiliare questo significa confrontarsi con un acquirente più prudente e con proprietari che iniziano a interrogarsi non solo su quanto vale la propria abitazione oggi, ma anche su come quel patrimonio potrà essere utilizzato domani.
La vera trasformazione, dunque, potrebbe non riguardare soltanto il numero delle compravendite, ma il significato stesso attribuito alla proprietà: da bene da conservare a lungo a risorsa economica capace di accompagnare le persone durante tutto il ciclo della vita.
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