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La demolizione di alcune parti di un intervento abusivo non consente di utilizzare successivamente una SCIA in sanatoria per regolarizzare le opere rimaste. La sanatoria deve riguardare l’intervento nel suo complesso e rispettare il procedimento previsto dal Testo Unico Edilizia. Il Salva Casa ammette la sanatoria condizionata solo per abusi minori; per assenza di permesso o totale difformità resta necessaria la doppia conformità ex art. 36 dpr 380/2001.
Sanatoria parziale e condizionata: oggi c’è il Salva Casa, ma gli abusi maggiori restano fuori
Posso assentire con SCIA in sanatoria un intervento abusivo per il quale ho provveduto a demolire alcune parti? La risposta, in tempi di Salva Casa, non è sempre la stessa in quanto sappiamo che il DL 69/2024, convertito in legge 105/2024, consente, per certi abusi minori (assenza di SCIA, parziale difformità, variazioni essenziali), di poter ottenere una sanatoria anche condizionata alla realizzazone di determinati interventi – come la demolizione – che ‘regolarizzano’ l’opera abusiva.
Nel caso della sentenza 379/2026 del Tar Lazio, però, le cose vanno diversamente: il proprietario dell’edificio, dopo avere realizzato diversi interventi privi di titolo, ne aveva demolito soltanto una parte e aveva successivamente tentato di sanare le opere residue mediante SCIA. Tra queste figuravano scale interne ed esterne, un terrazzo, modifiche delle quote del terreno, aperture e vani porta e variazioni dei prospetti e degli accessi.
Capiamo subito che qui serviva il permesso di costruire, la cui assenza inserisce l’opera tra gli abusi maggiori, non ‘sanabili’ con le procedure del Salva Casa. Ma vediamo bene tutto.
Sanatorie condizionate e parziali: le regole
Secondo la giurisprudenza amministrativa:
- è illegittimo un permesso qualificato come sanatoria ove esso, oltre a regolarizzare opere già eseguite, autorizzi ulteriori opere da realizzare al fine di conseguire la conformità (sanatoria condizionata o parziale) (T.A.R. Lombardia, sez. II, 7/07/2025, n. 2572);
- non è possibile una sanatoria parziale, sul presupposto che il concetto di costruzione deve essere inteso in senso unitario e non in relazione a singole parti autonomamente considerate, per cui non è possibile scindere la costruzione tra i vari elementi che la compongono ai fini della sanatoria di singole porzioni di essa (T.A.R. Lazio, sez. II, 20/05/2025, n. 9702).
Il Salva Casa consente la sanatoria condizionata!
E’ importante ricordare che che il Decreto Salva Casa, oggi, consente di regolarizzare gli abusi più lievi (parziale difformità dal permesso e dalla SCIA, assenza di SCIA, variazioni essenziali) con un procedimento più leggero, che richiede la conformità edilizia all’epoca della realizzazione dell’opera e urbanistica al momento della richiesta. In questo caso, il comune può anche ‘condizionare’ la sanatoria all’effettuazione di determinati interventi.
In caso di abusi maggiori (assenza di permesso e totale difformità dal titolo), invece, permane la doppia conformità classica, cioè la regolarità edilizia e urbanistica sia al momento della realizzazione dell’opera, sia al momento della presentazione della domanda di sanatoria, senza alcuna possibilità di sanatoria condizionata. Ed è questo il caso della sentenza che stiamo esaminando.
La SCIA non sostituisce l’accertamento di conformità
Tornando a ‘noi’, secondo il TAR, la SCIA in sanatoria non può essere utilizzata come strumento per legittimare ex post opere abusive quando la disciplina richiede il ricorso all’accertamento di conformità.
Richiamando la giurisprudenza del Consiglio di Stato, il Collegio chiarisce che la SCIA non equivale a un’istanza di accertamento di conformità: non può quindi essere utilizzata per modificare successivamente lo stato dei luoghi al fine di rendere conforme ciò che, al momento dell’accertamento dell’abuso, non lo era.
Una soluzione di questo tipo condurrebbe infatti a una sorta di sanatoria “condizionata”, nella quale la conformità non sussiste né al momento della realizzazione dell’opera né al momento della domanda, ma viene raggiunta soltanto dopo ulteriori demolizioni o modifiche.
Siamo evidentemente nel campo della doppia conformità classica (o sincrona), normata dall’articolo 36 del Testo Unico Edilizia, che prevede regole stringenti che vanno rispettate se si vuole ottenere la regolarizzazione dell’abuso edilizio.
A differenza della sanatoria semplificata del Salva Casa (asincrona, possibile per parziali difformità, assenza di SCIA e variazioni essenziali), in caso di abusi edilizi pieni, cioè assenza di permesso di costruire o totale difformità da esso, non si scappa dall’accertamento di conformità classico ex art.36 del dpr 380/2001: serve, quindi, la conformità urbanistica ed edilizia prima e dopo e non è ammesso alcun tipo di sanatoria condizionata, tanto meno tramite accordi col comune.
L’abuso deve essere considerato nel suo complesso
Per il TAR, di fronte a un intervento edilizio abusivo occorre verificare unitariamente la possibilità di regolarizzazione. Se ricorrono i presupposti previsti dalla disciplina sull’accertamento di conformità, l’intervento può essere sanato; diversamente, l’opera abusiva deve essere rimossa.
Non è invece possibile eliminare alcune parti dell’abuso e utilizzare poi una SCIA per regolarizzare soltanto ciò che rimane. In questo modo si finirebbe per aggirare le condizioni previste per la sanatoria edilizia.
Esclusa la sanatoria parziale
La sentenza ribadisce inoltre il principio secondo cui la sanatoria parziale degli abusi edilizi non è ammissibile. La costruzione deve essere valutata in senso unitario e la domanda di regolarizzazione deve riguardare il complesso delle opere realizzate, non singole porzioni autonomamente considerate.
Anche qualora alcune parti risultassero astrattamente sanabili, la presenza di ulteriori abusi incompatibili con la disciplina urbanistico-edilizia è sufficiente a giustificare il diniego. Il titolo postumo deve quindi contemplare l’intervento nella sua integrità.
No alla valutazione “atomistica” delle opere
Lo stesso principio vale nella qualificazione degli interventi. Non è consentito scomporre l’abuso nei suoi singoli elementi per sostenere, ad esempio, che ciascuna opera possa essere considerata autonomamente conforme o riconducibile all’edilizia libera.
La valutazione deve riguardare invece l’insieme delle trasformazioni e il loro impatto complessivo sull’immobile e sul territorio. Per il TAR, quindi, o l’opera è complessivamente regolarizzabile oppure non lo è: non è possibile costruire una sanatoria attraverso la sommatoria di singole valutazioni favorevoli riferite a porzioni dell’abuso.
In definitiva: non è possibile regolarizzare soltanto le opere abusive rimaste dopo una demolizione parziale. La sanatoria deve riguardare l’intervento nel suo complesso e la SCIA non sostituisce l’accertamento di conformità.
FAQ TECNICHE: SCIA in sanatoria per regolarizzare opere residue post demolizione selettiva | Ingenio
È possibile demolire una parte dell’abuso e sanare con SCIA le opere rimaste?
No. La demolizione parziale non può essere utilizzata per modificare lo stato dei luoghi e rendere successivamente sanabili le opere residue. Se è richiesto l’accertamento di conformità, la SCIA non può sostituire il procedimento previsto dal Testo Unico Edilizia.
Che cosa si intende per sanatoria parziale di un abuso edilizio?
Si ha quando si tenta di regolarizzare soltanto alcune porzioni di un intervento abusivo, considerandole separatamente dal resto della costruzione. La giurisprudenza esclude questa possibilità, perché l’intervento deve essere valutato nella sua configurazione complessiva.
Il Salva Casa consente sempre una sanatoria condizionata a demolizioni?
No. Il DL Salva Casa consente la sanatoria condizionata per alcune categorie di abusi minori, come parziali difformità, assenza di SCIA e variazioni essenziali. La possibilità non riguarda invece gli abusi maggiori soggetti all’art. 36 del TUE.
Quando si applica la doppia conformità dell’art. 36 del Testo Unico Edilizia?
Per gli interventi realizzati in assenza di permesso di costruire o in totale difformità dal titolo resta necessario verificare la conformità alla disciplina urbanistica ed edilizia sia al momento della realizzazione sia al momento della domanda. Non è ammessa una regolarizzazione ottenuta attraverso successive modifiche dell’opera.
Perché la SCIA non può essere usata per “costruire” la conformità dopo l’abuso?
La SCIA non equivale a un’istanza di accertamento di conformità e non può servire a correggere a posteriori un abuso attraverso demolizioni o altre opere. La regolarizzabilità deve essere verificata secondo il procedimento previsto dalla legge e con riferimento all’intervento considerato unitariamente.
LA SENTENZA E’ SCARICABILE IN ALLEGATO
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