Il TAR Sicilia chiarisce che una domanda di condono edilizio non può restare aperta senza limiti di tempo, se il proprietario non presenta i documenti e i pareri necessari in tempi congrui, il Comune, soprattutto in area vincolata, può respingere l’istanza e ordinare contestualmente la demolizione dell’opera abusiva.
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Il condono edilizio è una misura straordinaria e temporanea che consente, nei SOLI casi previsti dalla legge, di regolarizzare opere abusive e, con il pagamento dell’oblazione, di estinguere i reati edilizi connessi all’abuso. Tuttavia il condono edilizio non si ottiene con la sola presentazione della domanda ma deve contenere una serie di documenti.
A ribadirlo è il TAR Sicilia nella sentenza n. 2614/2026, con la quale respinge il ricorso dei proprietari di un fabbricato abusivo, realizzato in zona sismica e sottoposta a vincolo paesaggistico.
Condono edilizio: non basta presentare la domanda
Quante volte si sente parlare di condono, in particolare di diniego di condono e del suo rapporto con i vincoli.
Va precisato che la domanda di condono debba essere corredata dalla documentazione necessaria per CONSENTIRE al Comune di verificare se l’intervento possieda i requisiti per accedere al condono stesso.
Nel caso esaminato dal TAR della Sicilia, i ricorrenti avevano presentato nel 1986 una domanda di condono per un edificio costruito senza concessione edilizia. L’immobile ricadeva in una zona sismica e soggetta a vincolo paesaggistico e per questa ragione, oltre alla documentazione ordinaria, erano necessari i pareri e i nulla osta degli enti incaricati di tutelare tali interessi, quali Genio Civile e Soprintendenza. Il Comune di Bagheria aveva chiesto più volte di completare la pratica (le richieste di integrazione si erano susseguite dal 1993 fino al 2019), ma la documentazione essenziale non era mai stata prodotta. A quel punto l’amministrazione ha inviato un preavviso di rigetto, assegnando 60 giorni per integrare l’istanza. Poiché anche tale richiesta è rimasta priva di riscontro, nel 2021 il Comune ha respinto il condono e ordinato la demolizione del manufatto.
Edificio abusivo in area vincolata
I proprietari hanno contestato il rigetto, sostenendo che il Comune non potesse negare il condono per documentazione incompleta. A loro avviso, i nulla osta mancanti, compreso quello dell’ANAS, non avrebbe potuto comportare il rigetto della pratica, trattandosi di atti da rilasciare da altre amministrazioni.
Il TAR precisa i vari punti sollevati, in particolare viene sottolineato che “(…) il parere delle autorità di tutela si inserisce nel procedimento per il rilascio del condono edilizio e costituisce condizione indefettibile per l’ottenimento del titolo abilitativo postumo. Tra l’altro, in considerazione del valore vincolante e preclusivo riconosciuto dalla legge al parere di cui all’articolo 32 della L. 47/1985 e del valore primario attribuito dalla Costituzione alla tutela del paesaggio, l’amministrazione comunale è obbligata ad adeguarsi alle valutazioni operate dall’ente preposto alla tutela del vincolo, non potendo procedere, in ragione di un eventuale parere negativo, al rilascio della concessione edilizia in sanatoria (…). Alla luce del quadro normativo sopra riportato, così come interpretato dalla giurisprudenza, e venendo al caso di specie, innanzitutto va da sé che, in assenza della integrazione necessaria richiesta, di cui erano onerati i ricorrenti, non possa avere favorevole epilogo il procedimento di condono; né è ipotizzabile che l’amministrazione attendesse sine die il completamento dell’istanza, lasciando pendente il procedimento. (…) Pertanto, il Collegio ritiene che rientri nelle facoltà di un Comune individuare un termine perentorio entro il quale la parte interessata deve provvedere alla necessaria integrazione documentale della domanda di condono, pena il suo diniego; ciò al fine di evitare il protarsi sine die del procedimento stesso”
Per il rilascio del condono in area vincolata è indispensabile il parere favorevole dell’autorità preposta alla tutela del vincolo. Se l’immobile ricade in un’area vincolata, il Comune DEVE prima richiedere il parere dell’autorità che tutela quel vincolo quale requisito indispensabile, come ad esempio quello della Soprintendenza per il vincolo paesaggistico. Se il parere è negativo, la domanda di condono NON PUÒ essere accolta.
Il TAR aggiunge che il Comune non fosse tenuto ad aspettare senza un limite di tempo che gli interessati completassero la pratica, ma potesse fissare un termine ultimo per l’integrazione dell’istruttoria. Trascorso tale termine, senza che il privato abbia ottemperato (ovvero la documentazione fornita fosse inadeguata o insufficiente), la pubblica amministrazione può respingere l’istanza.
Inoltre “(…) infondata è anche la censura con cui i ricorrenti lamentano di non poter subire le conseguenze dell’assenza del nulla osta dell’ANAS. Si ribadisce che grava sul richiedente l’onere di provare l’esistenza dei presupposti per il rilascio del provvedimento di sanatoria (…) e di allegare e completare la domanda con tutta la documentazione necessaria, inclusi i pareri, i nulla osta o le autorizzazioni delle autorità competenti.”
Il richiedente del condono DEVE dimostrare che le opere oggetto dell’istanza possiedono tutti i requisiti per la sanatoria, quindi spetta al privato procurarsi e depositare nella pratica tutti gli atti necessari, nel caso in oggetto anche il nulla osta dell’ANAS, anche se tali atti debbano essere rilasciati da enti diversi dal Comune a cui è diretta la domanda di condono.
Se la documentazione dovesse restare incompleta oltre il ragionevole termine fissato, il Comune non può concludere positivamente il procedimento di condono.
Quando viene accertato che una domanda di condono non possa essere accolta per la mancata integrazione della documentazione indispensabile, l’ordine demolitorio rappresenta la conseguenza diretta all’abuso.
Scarica la sentenza in allegato
Keywords: condono edilizio, diniego di condono, domanda di condono incompleta, area vincolata, parere paesaggistico, demolizione opera abusiva, integrazione documentale condono.
FAQ TECNICHE: Condono edilizio incompleto: termine comunale, diniego e demolizione | Ingenio
Che cosa si intende per domanda di condono edilizio incompleta?
È un’istanza priva degli elaborati, delle attestazioni, dei pareri o dei nulla osta necessari per verificare se l’abuso sia condonabile. Il semplice deposito della domanda e il pagamento dell’oblazione non determinano automaticamente il rilascio della sanatoria. Occorre verificare il regime normativo applicabile allo specifico condono.
Perché l’area vincolata incide sul rilascio del condono?
Per le opere realizzate su aree vincolate, la sanatoria è subordinata al parere favorevole dell’amministrazione preposta alla tutela del vincolo, salve le specifiche condizioni previste dalla normativa applicabile. Per il vincolo paesaggistico, il ruolo dell’autorità competente è quindi decisivo. Normattiva
Il Comune deve acquisire da solo tutti i nulla osta mancanti?
Nel caso esaminato dal TAR, l’onere di dimostrare i presupposti della sanatoria e di completare la pratica grava sul richiedente. L’articolo dovrebbe però evitare una generalizzazione assoluta: tempi, modalità di acquisizione e responsabilità istruttorie dipendono dalla disciplina applicabile e dal singolo atto richiesto.
Il Comune può fissare un termine per integrare la domanda di condono?
Sì, secondo la sentenza richiamata può individuare un termine perentorio per evitare che l’istruttoria resti pendente sine die. Il dato distintivo del caso è la sequenza temporale: richieste dal 1993 al 2019, preavviso di rigetto e ulteriori 60 giorni senza riscontro.
Che funzione ha il preavviso di rigetto?
Il preavviso comunica i motivi che ostano all’accoglimento della domanda e consente al privato di presentare osservazioni o documenti. L’art. 10-bis della legge n. 241/1990 disciplina questo passaggio procedimentale e gli effetti sui termini.
Il diniego del condono comporta sempre la demolizione?
Il diniego lascia priva di titolo l’opera abusiva, ma la misura repressiva dipende dalla tipologia dell’abuso e dalla disciplina applicabile. È più corretto scrivere che l’ordine di demolizione può costituire il provvedimento conseguente all’accertamento dell’abuso, anziché presentarlo come effetto automatico in ogni fattispecie. Il TUE disciplina le diverse ipotesi sanzionatorie.
Quali errori deve evitare il tecnico che assiste il proprietario?
Non deve confondere condono, accertamento di conformità e autorizzazione paesaggistica. Occorre predisporre un fascicolo con titolo richiesto, elaborati dello stato dei luoghi, prova dell’epoca dell’abuso, atti sul vincolo, ricevute e pareri richiesti. Va inoltre rispettato ogni termine assegnato dall’amministrazione.
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