Il preliminare è firmato, il rogito è fissato tra un mese. Poi, durante le verifiche, salta fuori una veranda chiusa vent’anni fa, un bagno ricavato dove la planimetria segna un ripostiglio, un tramezzo spostato. La domanda che mi sento fare, a quel punto, è sempre la stessa: “Si può sanare? E soprattutto: facciamo in tempo?”
Nella maggior parte dei casi la risposta è sì. Ma la strada giusta dipende dal tipo di difformità, e i tempi dipendono da quando la si scopre. In questo articolo ti spiego come funziona la sanatoria edilizia, quali pratiche esistono, cosa cambia con il Decreto Salva Casa e come muoversi per non bloccare la vendita.
Prima domanda: è davvero un abuso?
Non tutte le differenze tra progetto e stato di fatto sono abusi. La legge prevede delle tolleranze costruttive (art. 34-bis del Testo Unico Edilizia, D.P.R. 380/2001): piccoli scostamenti di misure, altezze o superfici entro certe percentuali non costituiscono violazione edilizia. Con il Decreto Salva Casa (D.L. 69/2024) queste tolleranze sono state ampliate per gli interventi realizzati fino al 24 maggio 2024, con percentuali più alte per le unità immobiliari più piccole.
Per questo il primo passo non è mai “fare la sanatoria”, ma capire cosa c’è davvero: confrontare i titoli edilizi depositati in Comune con lo stato reale dell’immobile e classificare ogni differenza. A volte basta una dichiarazione del tecnico sulle tolleranze; altre volte serve una pratica vera e propria.
Le strade per sanare una difformità
In base al tipo di intervento realizzato senza titolo (o in modo diverso dal titolo), le pratiche possibili sono principalmente queste.
1. CILA in sanatoria (comunicazione tardiva)
Per gli interventi che avrebbero richiesto una semplice CILA: ad esempio lo spostamento di tramezzi interni senza toccare le strutture, o la modifica della distribuzione degli spazi. Si presenta la comunicazione “tardiva” e si paga una sanzione pecuniaria di 1.000 euro. È la strada più semplice e rapida. Sempre se si tratta solo di difformità interne e non strutturali.
2. SCIA in sanatoria
Per gli interventi soggetti a SCIA, come alcune opere di manutenzione straordinaria o di ristrutturazione. Oltre alla pratica, è prevista una sanzione pecuniaria che varia in base all’intervento e che viene determinata dal Comune.
In questo caso rientrano anche le difformità che interessano la parte strutturale. E’ necessario, quindi, avere anche la sanatoria strutturale, quindi far intervenire lo strutturista che invia i calcoli al Genio Civile. Ovviamnete i costi aumentano ed aumenta anche il tempo per avere la concessione.
3. Permesso di costruire in sanatoria (accertamento di conformità)
Per gli interventi più rilevanti, che avrebbero richiesto un permesso di costruire. Qui entra in gioco la cosiddetta doppia conformità (art. 36 del D.P.R. 380/2001): l’opera deve essere conforme alle norme urbanistiche ed edilizie sia al momento in cui è stata realizzata, sia al momento in cui si chiede la sanatoria. È previsto il pagamento di un’oblazione.
Il Decreto Salva Casa ha introdotto un nuovo percorso (art. 36-bis) per le difformità parziali e le variazioni essenziali, con una doppia conformità “semplificata”: la conformità urbanistica va verificata rispetto alle norme di oggi, quella edilizia rispetto alle norme in vigore quando l’intervento è stato realizzato. Per molti immobili costruiti decenni fa, questo ha aperto possibilità che prima non c’erano.
4. L’aggiornamento catastale
Sanare in Comune non basta: se la planimetria catastale non corrisponde allo stato reale, va aggiornata con una pratica DOCFA. È un passaggio che il notaio verifica sempre, perché al rogito la conformità catastale va dichiarata espressamente.
Se l’immobile è in zona vincolata
Se l’immobile si trova in un’area con vincolo paesaggistico, alla sanatoria edilizia si aggiunge l’accertamento di compatibilità paesaggistica, che coinvolge anche la Soprintendenza. I tempi si allungano e non tutte le opere sono ammesse: è un aspetto da verificare per primo, prima ancora di stimare costi e tempi.
Quando non si può sanare
Ci sono casi in cui la sanatoria non è possibile: ad esempio aumenti di volume o di superficie non ammessi dalle norme urbanistiche, oppure opere in totale difformità dal titolo che non rispettano i requisiti di conformità. In questi casi l’unica strada è il ripristino dello stato legittimo, cioè la rimozione o demolizione dell’opera abusiva. E no, non esiste oggi un condono “aperto” a cui fare ricorso.
Anche per questo è importante scoprire le difformità presto: chi vende ha il tempo di valutare con calma la soluzione, e chi compra non si ritrova con un problema che non può risolvere.
Quanto tempo serve?
Dipende dalla pratica e da quanto è complessa la situazione. Una CILA tardiva si chiude in tempi brevi; un permesso di costruire in sanatoria richiede l’istruttoria del Comune e, se ci sono vincoli, i pareri degli altri enti. A questo vanno aggiunti i tempi dell’accesso agli atti per recuperare i titoli edilizi, che da solo può richiedere settimane.
Il mio consiglio: se stai per vendere, fai verificare l’immobile prima di firmare il preliminare, non a ridosso del rogito. Così le date dell’atto le decidi tu, non la burocrazia.
Come lavoro, passo dopo passo
- Accesso agli atti: recupero in Comune tutti i titoli edilizi dell’immobile.
- Sopralluogo e rilievo: misuro lo stato di fatto e lo confronto con progetti e planimetrie catastali.
- Classificazione delle difformità: distinguo ciò che rientra nelle tolleranze da ciò che va sanato, e verifico eventuali vincoli.
- La strada più rapida ed economica: ti indico quale pratica serve, con tempi e costi, e la avvio io presso il Comune.
- Aggiornamento catastale con DOCFA, se necessario.
- Relazione Tecnica di Conformità (RTI) da presentare al notaio, per arrivare al rogito senza sorprese.
In sintesi
- Non ogni differenza è un abuso: prima si verificano le tolleranze costruttive.
- Le pratiche principali sono CILA tardiva, SCIA in sanatoria e permesso di costruire in sanatoria, a cui si aggiunge l’aggiornamento catastale.
- Il Decreto Salva Casa ha semplificato la sanatoria delle difformità parziali.
- Non tutto è sanabile: per questo conviene scoprirlo il prima possibile.
- La verifica va fatta prima del preliminare, non a ridosso del rogito.
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Per approfondire: Cosa sono le difformità catastali · Gli abusi edilizi seguono l’immobile · La Relazione Tecnica di Conformità (RTI)
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