Il recupero abitativo dei sottotetti
rappresenta una delle possibilità offerte dalla legislazione
regionale per ampliare gli spazi residenziali senza consumare nuovo
suolo, ma la trasformazione di locali originariamente non abitabili
presuppone il rispetto di specifiche condizioni, tra le quali
assume particolare importanza la legittimità edilizia del
sottotetto al momento della presentazione dell’istanza. Un
requisito determinante quando le opere necessarie al recupero sono
già state realizzate senza titolo e il proprietario tenta
successivamente di regolarizzarle attraverso una SCIA in
sanatoria.
In queste situazioni, la possibilità di utilizzare la disciplina
speciale sul recupero abitativo deve essere valutata insieme alle
disposizioni sull’accertamento di conformità, comprese le modifiche
introdotte dal Decreto Salva Casa, distinguendo i requisiti
richiesti per autorizzare una trasformazione da quelli necessari
per sanare interventi già eseguiti.
La questione è stata affrontata dal TAR Piemonte,
Torino, sez. II, con la sentenza
n. 1941 del 12 ottobre 2026,
che ha respinto il ricorso contro un provvedimento comunale di
inefficacia di una SCIA in sanatoria, confermando l’ordine di
ripristino di un sottotetto trasformato abusivamente in locali
abitabili. I giudici hanno attribuito valore decisivo al requisito
di legittimità previsto dalla normativa regionale, esaminando anche
le contestazioni relative agli artt. 9-bis e 36-bis del d.P.R. n.
380/2001.
Recupero sottotetti abusivi: quando la SCIA in sanatoria non
basta
Nel caso in esame, il ricorrente aveva presentato una SCIA
alternativa al permesso di costruire per il recupero abitativo di
un sottotetto, ai sensi della L.R. Piemonte n. 16/2018, la cui
validità è stata sospesa dal Comune richiamando la sentenza della
Corte costituzionale n. 119/2024.
Con quella pronuncia, la Consulta ha dichiarato l’illegittimità
costituzionale dell’art. 8, comma 6, della Legge regionale Piemonte
n. 7/2022, che consentiva il recupero dei sottotetti
indipendentemente dagli indici e parametri
urbanistico-edilizi previsti dagli strumenti di
pianificazione, introducendo una deroga generalizzata incompatibile
con i principi che regolano la pianificazione del territorio.
Il Comune ha quindi ritenuto necessario verificare la
capacità edificatoria residua del lotto e il
rispetto delle prescrizioni urbanistico-edilizie, disponendo
successivamente la demolizione delle opere e il ripristino del
sottotetto abusivamente trasformato.
La proprietaria ha presentato una SCIA in
sanatoria avente a oggetto il cambio di destinazione
d’uso, ma l’amministrazione ha dichiarato inefficace anche questa
pratica, confermando l’ordine di ripristino per alcune opere già
realizzate nel sottotetto originariamente non abitabile,
consistenti in tramezzature e un bagno.
Secondo il Comune, tali interventi avevano determinato una
trasformazione dei locali da non abitabili ad
abitabili, in assenza del necessario titolo edilizio e in
contrasto con il regolamento edilizio comunale. La proprietaria ha
impugnato il provvedimento contestando l’interpretazione della
normativa regionale e l’applicazione delle disposizioni sulla
sanatoria edilizia.
Recupero abitativo: i requisiti della normativa regionale
Il riferimento normativo principale della controversia è l’art.
6, comma 1, della Legge regionale Piemonte n. 16/2018, che consente
il recupero abitativo dei sottotetti purché esistenti alla
data del 31 dicembre 2023 e legittimi alla data di
presentazione dell’istanza.
La disposizione distingue il momento entro il quale il
sottotetto deve risultare esistente da quello in cui deve essere
verificata la sua legittimità, subordinando il recupero alla
regolarità della situazione edilizia sulla quale si intende
intervenire. Devono inoltre essere rispettate le destinazioni d’uso
compatibili o complementari previste dal PRG vigente e i requisiti
tecnici e igienico-sanitari applicabili.
La disciplina regionale deve essere coordinata con l’art. 2-bis,
comma 1-quater, del d.P.R. n. 380/2001, introdotto dal D.L. n.
69/2024, convertito dalla Legge n. 105/2024, che ha previsto una
disciplina di favore per il recupero dei sottotetti, finalizzata ad
ampliare l’offerta abitativa limitando il consumo di nuovo
suolo.
La disposizione nazionale consente il recupero, nei limiti e
secondo le procedure stabiliti dalle leggi regionali, anche quando
non sia possibile rispettare le distanze minime tra edifici
e dai confini, purché siano osservate le distanze vigenti
all’epoca della realizzazione dell’edificio, non vengano modificate
la forma e la superficie dell’area del sottotetto delimitata dalle
pareti perimetrali e sia rispettata l’altezza massima assentita.
Restano ferme le disposizioni regionali più favorevoli.
Il legislatore statale ha quindi ampliato le possibilità di
recupero del patrimonio edilizio esistente, mantenendo il rinvio
alle leggi regionali per la definizione dei limiti e delle
procedure, senza introdurre una forma di sanatoria per gli
interventi abusivamente realizzati.
Sottotetto non legittimo: perché il TAR ha confermato il
diniego
Nel valutare il caso, il TAR ha attribuito valore decisivo
all’art. 6 della Legge regionale Piemonte n. 16/2018, ritenendo che
la possibilità di recuperare un sottotetto a fini abitativi
presupponga una situazione edilizia legittima al momento della
presentazione della domanda.
La sentenza precisa infatti che “Dal tenore della norma
si evince che lo stato del sottotetto deve essere in partenza
legittimo, ovvero legittimo al momento della presentazione della
domanda avente a oggetto il suo recupero a fini
abitativi”.
Al momento della presentazione dell’istanza di sanatoria erano
già stati realizzati tramezzi e un bagno all’interno di un
sottotetto non abitabile, opere che il TAR ha considerato
espressione di una trasformazione funzionale dei locali, eseguita
senza titolo edilizio e in contrasto con il regolamento comunale.
La loro presenza ha quindi impedito di considerare soddisfatta la
condizione di legittimità prescritta dalla normativa regionale.
La realizzazione di tramezzature o di un servizio igienico non
determina necessariamente un mutamento della destinazione
d’uso, poiché la qualificazione edilizia dipende dalla
destinazione legittima dei locali, dalle caratteristiche delle
opere e dalle disposizioni applicabili. Nella controversia,
tuttavia, il Comune aveva accertato una trasformazione del
sottotetto da non abitabile ad abitabile, accompagnata dalla
violazione della disciplina comunale, circostanza che il TAR ha
ritenuto sufficiente per escludere il requisito di legittimità.
La pronuncia non attribuisce quindi carattere abusivo alla
semplice presenza di un bagno o di pareti divisorie, ma considera
determinante la trasformazione funzionale realizzata senza
titolo, in una situazione nella quale la normativa
speciale richiede che il sottotetto sia legittimo prima di accedere
al recupero abitativo.
Sanatoria edilizia e doppia conformità asimmetrica: il ruolo
dell’art. 36-bis
La proprietaria aveva contestato il provvedimento comunale
sostenendo che la verifica della conformità dovesse tenere conto
delle disposizioni applicabili al momento della realizzazione
dell’intervento e di quelle vigenti alla presentazione
dell’istanza, richiamando il meccanismo della doppia
conformità asimmetrica introdotto dall’art. 36-bis del
d.P.R. n. 380/2001.
La disposizione, inserita dal Decreto Salva Casa, ha previsto
per determinate difformità edilizie un accertamento di conformità
fondato sul rispetto della disciplina urbanistica vigente
al momento della domanda e dei requisiti edilizi
vigenti al momento della realizzazione delle opere,
differenziandosi dalla doppia conformità ordinaria disciplinata
dall’art. 36.
Il TAR ha respinto la censura senza sviluppare una verifica
autonoma di tutti i presupposti dell’art. 36-bis, concentrando la
motivazione sul requisito di legittimità imposto dalla legge
regionale, che nella fattispecie non risultava soddisfatto a causa
delle trasformazioni abusive già realizzate.
I giudici non hanno quindi affermato un’incompatibilità generale
tra la doppia conformità asimmetrica e gli interventi riguardanti i
sottotetti, ma hanno escluso la possibilità di utilizzare la
disciplina regionale sul recupero abitativo per regolarizzare una
trasformazione eseguita in assenza delle condizioni richieste dalla
stessa legge.
La distinzione tra recupero e sanatoria trova conferma negli
indirizzi della Regione Piemonte, che con la circolare n.
4/AMB del 16 maggio 2019 ha precisato che la normativa sul
recupero dei sottotetti non produce effetti sananti sulle opere
abusive, per le quali continuano ad applicarsi le ordinarie
disposizioni in materia di regolarizzazione edilizia.
La Regione ha successivamente ribadito, in un chiarimento
ufficiale sulla regolarizzazione dei sottotetti, che quando ne
ricorrono i presupposti occorre procedere prima alla sanatoria
delle opere abusive secondo la normativa statale e soltanto
successivamente verificare la possibilità di accedere al recupero
abitativo, richiamando anche la sentenza del Consiglio di
Stato n. 6081/2024.
Un’eventuale regolarizzazione validamente perfezionata può
rilevare ai fini della successiva verifica dello stato legittimo,
fermo restando che tale percorso dipende dalla natura degli
interventi, dai presupposti dell’accertamento di conformità e dalle
condizioni previste dalla legge regionale.
Stato legittimo dell’immobile: l’applicazione dell’art. 9-bis
La proprietaria aveva contestato anche l’applicazione dell’art.
9-bis del d.P.R. n. 380/2001, sostenendo che tale disposizione non
fosse applicabile ai procedimenti di sanatoria e che, comunque, non
imponesse di considerare tutte le difformità presenti
nell’edificio.
Il riferimento allo stato legittimo assume
particolare importanza dopo le modifiche introdotte dal Decreto
Salva Casa, che ha aggiornato l’art. 9-bis, comma 1-bis, includendo
tra i titoli utilizzabili per ricostruire la situazione edilizia
legittima anche quelli rilasciati o formati attraverso determinate
procedure di regolarizzazione, alle condizioni previste dalla
norma.
Il TAR ha respinto la censura osservando che il fondamento
principale del provvedimento comunale era costituito dall’art. 6
della Legge regionale Piemonte n. 16/2018, che richiede
espressamente la legittimità del sottotetto alla data di
presentazione dell’istanza. Il Collegio non ha quindi sviluppato
un’interpretazione generale dell’art. 9-bis, ritenendo determinante
la presenza di opere abusive che impedivano di considerare
soddisfatto il requisito regionale.
La verifica ha riguardato direttamente il sottotetto interessato
dal recupero, già oggetto di una trasformazione funzionale eseguita
senza titolo e incompatibile con la disciplina comunale, senza
affrontare il rapporto tra tutte le possibili difformità presenti
nell’edificio e la ricostruzione dello stato legittimo.
Opere abusive e recupero abitativo: la questione di
costituzionalità
Nel ricorso era stata sollevata anche una questione di
legittimità costituzionale dell’art. 6 della Legge regionale
Piemonte n. 16/2018, lamentando l’irragionevolezza della
disposizione e una disparità di trattamento tra chi intende
recuperare un sottotetto non abitabile e chi tenta di regolarizzare
opere già eseguite.
Il TAR ha ritenuto la questione manifestamente infondata,
osservando che la posizione di chi ha già realizzato senza permesso
di costruire le opere necessarie alla trasformazione è
giuridicamente diversa da quella di chi possiede un sottotetto non
abitabile e presenta preventivamente domanda di titolo
edilizio.
La differenza di trattamento trova giustificazione nella diversa
situazione edilizia di partenza, considerando che la normativa
regionale è stata qualificata dal Collegio come una
disposizione eccezionale, riferita ai sottotetti
esistenti entro una determinata data e limitata alle porzioni
immobiliari legittime al momento della presentazione
dell’istanza.
La scelta del legislatore regionale di subordinare il recupero
abitativo alla regolarità edilizia non è stata pertanto considerata
irragionevole, poiché la disciplina favorisce il recupero dei
sottotetti legittimamente realizzati senza equipararli a quelli già
interessati da trasformazioni abusive.
Le
verifiche edilizie prima di recuperare un sottotetto
Il ricorso è stato quindi respinto, confermando la legittimità
del provvedimento comunale e ribadendo l’importanza di ricostruire
la situazione edilizia del sottotetto prima di presentare una
pratica di recupero abitativo, attraverso la verifica dei
titoli edilizi, della destinazione originaria dei
locali e delle eventuali modifiche intervenute nel tempo.
Particolare attenzione va riservata alle opere interne che possono
aver determinato una trasformazione funzionale, soprattutto quando
il sottotetto risulta originariamente destinato a superficie non
abitabile.
In presenza di difformità, il professionista deve valutare la
possibilità di regolarizzare gli interventi attraverso le procedure
previste dagli artt. 36 e 36-bis del d.P.R. n. 380/2001, tenendo
conto della loro qualificazione edilizia e delle condizioni
richieste per l’accertamento di conformità. L’eventuale sanatoria,
una volta perfezionata, può consentire di ricostruire una
situazione di legittimità sulla quale valutare il successivo
recupero abitativo, sempre nel rispetto delle prescrizioni
regionali e comunali.
La legittimità del sottotetto alla data di presentazione
dell’istanza rimane dunque il presupposto decisivo per
accedere alla disciplina regionale sul recupero abitativo. Nel caso
esaminato, le opere abusive già realizzate hanno impedito di
soddisfare questa condizione e il giudice amministrativo ha
confermato il provvedimento comunale, lasciando ferma la
distinzione tra la possibilità di sanare una trasformazione
pregressa e quella di autorizzare il recupero di un sottotetto
regolarmente esistente.
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