Da una residenza nobiliare a una casa borghese
Il termine “townhouse” significa letteralmente “casa di città” e oggi può sembrare un paradosso. Tuttavia, da un punto di vista storico, tutto è logico: questo tipo di edificio si diffuse nelle città europee, in particolare a Parigi e Londra, tra il XVII e il XIX secolo. A differenza delle spaziose case di campagna, dove gli aristocratici trascorrevano la maggior parte dell’anno, la townhouse, stretta e alta, fungeva da residenza estiva in città. La nobiltà tollerava una superficie più ridotta e un muro in comune con i vicini in cambio del privilegio di trovarsi al centro degli eventi culturali e politici. A Parigi, gli aristocratici si stabilirono in Place des Vosges (allora Place Royale), scambiando lo spazio delle loro tenute ancestrali con la vita nei pressi del cortile per la stagione estiva. A Londra, le case a schiera di Belgrave Square e Eaton Square, costruite tra il 1820 e il 1850, sorgevano non lontano da Buckingham Palace e dal Parlamento, che aprivano loro l’accesso alla vita politica dell’impero.
Nel XX secolo, soprattutto dopo la Seconda Guerra Mondiale, il problema abitativo in Europa si acuì: le città crebbero, ciò che era stato distrutto dovette essere ricostruito e le abitazioni di qualità dovettero diventare accessibili alla maggioranza. La casa a schiera perse il suo fascino aristocratico e divenne uno strumento per l’edilizia di massa. In Gran Bretagna, questa esigenza fu colta dagli architetti modernisti che cercavano un’alternativa ai grattacieli: edifici a pochi piani con alta densità abitativa, ingresso indipendente, terrazza o piccolo giardino. Nacque così il complesso municipale di Highgate New Town di Peter Tabori e di Alexandra Road di Neve Brown nel quartiere londinese di Camden. E per la classe media, che non voleva vivere in un appartamento ma non poteva permettersi una casa indipendente, l’impresa edile privata Span Developments costruì file di case a schiera in periferia, come Weymede di Eric Lyons.
Place des Vosges a Parigi è un esempio storico di case a schiera urbane. Foto: Paul Peterson / Wikimedia Commons
Complesso residenziale di Alexandra Road a Londra, progettato da Neve Brown. Foto: Felipe Tofani / Wikimedia Commons
Contemporaneamente, a Londra si stavano verificando processi che in seguito sarebbero stati definiti gentrificazione. Ex scuderie e rimesse per carrozze in stretti vicoli dietro le case dei ricchi, i cosiddetti mews, venivano convertite in abitazioni, e vi si stabilirono giovani istruiti e intellettuali creativi. Fu proprio di questi “modesti mews e cottage” che la classe media acquistava e trasformava in residenze di lusso che la sociologa Ruth Glass scrisse quando usò per la prima volta il termine “gentrificazione” nel 1964. L’architetto di Sofia Village, Marina Kruglova, ricorda la sua esperienza di vita in una di queste case a Londra: un ingresso ricostruito largo solo 3-4 metri, una piccola stanza, ma vicinissima al centro della città. Confrontando quell’esperienza con il presente, nota dei cambiamenti: “Prima, le case a schiera venivano costruite più come alloggi economici: un lotto più piccolo, costi inferiori. Ora la scelta è tale che si può trovare una casa a schiera non peggiore di una casa indipendente, e per alcuni è persino migliore”.
“In passato, le case a schiera venivano costruite più come alloggi economici: un lotto più piccolo significava costi inferiori. Ora la scelta è tale che si può trovare una casa a schiera non inferiore a una casa indipendente, e per alcune è persino migliore”, — Marina Kruglova
Il fatto che oggi una casa a schiera sia sinonimo di qualità della vita è ben dimostrato dai moderni progetti europei. Le Friedrichswerder Townhouses di Berlino sono un quartiere di case di lusso costruite su lotti stretti nel cuore della città: fino a sei piani, con terrazze sul tetto e ascensori. Nel quartiere di IJburg, su isole artificiali a est di Amsterdam, le case a schiera beneficiano della loro architettura e della vicinanza all’acqua, e alcune di esse sono state costruite dagli stessi proprietari secondo progetti individuali. Il mercato ucraino sta attraversando una trasformazione simile: la casa a schiera cessa di essere un compromesso economico in periferia e diventa la scelta di chi apprezza qualità, autonomia e sicurezza.
Case a schiera Friedrichswerder su Caroline-von-Humboldt-Weg a Berlino. Foto: Jörg Zägel / Wikimedia Commons
Case a schiera su Steigereiland nel quartiere IJburg di Amsterdam. Foto: Gabriele Giuseppini/Wikimedia Commons
Comfort e spazio: un nuovo modello di vita suburbana
Se nel XX secolo le persone si trasferivano in massa dai villaggi alle città attratte dalle comodità e dai vantaggi della civiltà, oggi sempre più abitanti delle città si spostano verso la periferia. Gli urbanisti chiamano questo fenomeno suburbanizzazione, che ha ben poco in comune con il ritorno alla vita rurale, fatta di orto, bestiame e fatica. Trasferendosi fuori città, si mantengono i servizi urbani e al tempo stesso si acquisisce la libertà e il controllo sullo spazio che un appartamento non può offrire.
Per Marina Kruglova, il principale argomento a favore della vita in campagna è la terra: “È importante avere il proprio boschetto, il proprio pezzo di terra. Anche se piccolo, si può camminare a piedi nudi sull’erba, fare yoga e far giocare i propri figli all’aperto”. I lotti vicino alle case a schiera sono per lo più piccoli, ma possono comunque ospitare un barbecue o una piscina. E questo spazio può anche essere trasformato in un giardino: ciò che in un appartamento si limita a vasi di fiori sul davanzale, qui ha un proprio appezzamento di terreno.
Area ricreativa vicino alle villette a schiera di Sofia Village. Visualizzazione del progetto.
“È importante avere un proprio boschetto, un proprio angolo di terra. Anche se piccolo, si può camminare a piedi nudi sull’erba, fare yoga e far giocare i propri figli all’aperto”, — Marina Kruglova
Acquistando una casa a schiera, non si ottiene solo un terreno, ma anche un’abitazione più spaziosa e meglio organizzata. Marina Kruglova spiega: “Realizziamo anche le nostre case a schiera più piccole su due piani, con una chiara suddivisione degli spazi. La cucina-soggiorno è separata, le camere dei bambini sono separate, ogni membro della famiglia ha il proprio spazio personale”. Gli appartamenti su due livelli sono rari e, come sottolinea l’architetto, è estremamente difficile trovare alloggi con una tale suddivisione degli spazi. Pertanto, anche in una casa a schiera di 135-150 m², è più facile organizzare gli spazi per la convivenza di più generazioni rispetto a un appartamento di dimensioni simili.
Marina Kruglova, architetto del Villaggio di Sofia
Il controllo sullo spazio è impossibile senza privacy: un altro motivo per cui le persone scelgono di vivere fuori città. È vero, in una casa a schiera bisogna mantenere le distanze dai vicini, spiega Pavel Somov, costruttore e CEO di EcoBud Building Group: “C’è un effetto di vicinato, bisogna tenerlo ben presente. Ma un’alta siepe risolve assolutamente tutti i problemi”. La siepe nasconde il giardino da sguardi indiscreti e, all’interno della casa, è quasi impossibile sentire i vicini grazie all’insonorizzazione delle pareti che separano le case a schiera adiacenti.
Perché non un cottage, dove tutti questi vantaggi sono ancora più evidenti? Pavlo Somov risponde senza mezzi termini: “Secondo me, tutto si riduce al prezzo”. Marina Kruglova aggiunge un argomento di natura psicologica: “Dopotutto, non tutti desiderano vivere da soli in una casa indipendente. Una persona ha bisogno di un’altra persona”. Secondo lei, la condivisione di infrastrutture e la presenza di vicini possono essere rassicuranti, soprattutto ora, in un periodo in cui la solitudine può essere fonte di disagio.
L’equilibrio tra privacy e senso di comunità dipende anche dalla pianificazione dell’intera città. L’architetto di Sofia Village sottolinea: il costruttore non dovrebbe cercare di sfruttare al massimo il terreno, ma piuttosto lasciare consapevolmente spazio intorno ad esso: il territorio adiacente, le aree comuni, i collegamenti pedonali ben studiati. Pavlo Somov lo spiega attraverso la scala: una villetta a schiera in un complesso di 5-10 unità abitative può sembrare angusta, ma in un complesso con un’infrastruttura sviluppata, la vita si estende oltre i confini della propria casa. La comunità è socializzazione, nonché senso di sicurezza e risorse mentali, elementi di cui gli ucraini hanno bisogno oggi.
Area ricreativa di Sofia Village con spazi per giochi, sport e relax. Visualizzazione del progetto.
Contesto ucraino: nuove sfide per l’edilizia residenziale suburbana
Cinque anni fa, i costruttori di villette a schiera si contendevano il mercato principalmente in base al prezzo al metro quadro e alla posizione. La guerra e i blackout hanno creato una nuova serie di requisiti. “I requisiti principali sono molto semplici: un rifugio antiatomico – uno, un soffitto monolitico – due, l’autonomia – tre. Questa è la base imprescindibile”, elenca Pavlo Somov. Il rifugio è solo una parte di una più ampia esigenza di sicurezza, insieme a una più antica: un territorio chiuso con un sistema di sicurezza che preservi la privacy e la tranquillità dei residenti.
Pavlo Somov, sviluppatore, CEO di EcoBud Building Group
“Le richieste principali sono molto semplici: un rifugio antiatomico – uno, un soffitto monolitico – due, l’autonomia – tre. Questa è la base che dovrebbe esserci”, – Pavlo Somov
Parte dell’autonomia di una casa a schiera è garantita dal fatto che la sua progettazione è più simile a quella di una casa indipendente che a quella di un appartamento: in caso di interruzione di corrente, il generatore può essere portato all’esterno. Marina Kruglova osserva che sempre più proprietari di case a schiera installano pannelli solari. Per chi guida un’auto elettrica, aggiunge Pavlo Somov, i pannelli fungono anche da stazione di ricarica indipendente dalla rete elettrica, e quindi da mezzo di trasporto. L’autonomia è quindi sia un argomento economico che un prerequisito per la vita in campagna.
La guerra ha intensificato la richiesta di sicurezza e autonomia, ma le esigenze degli acquirenti erano già presenti ben prima del 2022. Secondo Pavlo, è proprio questo che rende speciale il mercato ucraino: “Il mercato immobiliare in Ucraina si è sempre distinto da quello europeo, americano e da qualsiasi altro Paese per la natura esigente dei nostri clienti. Gli ucraini vogliono sempre il meglio”. Secondo il costruttore, nel 2005 vendettero “una recinzione, un poster e un bel quadro”, ma da allora il livello qualitativo si è costantemente alzato.
La complessità del compito del costruttore consiste nel soddisfare, o addirittura superare, le aspettative dell’acquirente. Per farlo, è necessario trovare le soluzioni migliori in termini di architettura, paesaggistica e ingegneria, mantenendo al contempo un prezzo accessibile. Inoltre, è fondamentale prestare attenzione ai dettagli e offrire soluzioni complete che tengano conto di tutti i desideri del cliente. Come afferma Marina Kruglova, “noi ucraini vogliamo fare tutto a modo nostro, in modo che ogni cosa sia come la voglio io, secondo il mio stile”. Pertanto, ogni decisione, dalla progettazione alla sistemazione del paesaggio, deve incontrare immediatamente il gusto dell’acquirente, senza soluzioni approssimative o incomprensioni.
Dettaglio della facciata e del paesaggio di Sofia Village. Visualizzazione del progetto.
Villaggio di Sofia: soluzioni pratiche
Case a schiera, duplex e villette con una superficie da 135 a 200 m², maggiore autonomia e alloggi a doppio uso: Sofia Village cerca di soddisfare l’intera gamma di richieste sopra menzionate, mantenendo un prezzo accessibile. La qualità, al limite del segmento premium, al prezzo del segmento comfort è stata raggiunta, secondo Pavel Somov, grazie a una serie di soluzioni: “L’alto livello di lavoro di progettisti e ingegneri sulle soluzioni tecniche è alla base dell’intero progetto. E anche il lavoro del reparto forniture, le gare d’appalto: in questo modo riusciamo a mantenere un costo di mercato contenuto e non possiamo alzare il prezzo fino a raggiungere i livelli del segmento business.”
“L’alta qualità del lavoro di progettisti e ingegneri sulle soluzioni tecniche è alla base dell’intero progetto. E anche il lavoro del reparto approvvigionamenti, le gare d’appalto: è così che riusciamo a ottenere prezzi di costo normali”, — Pavlo Somov
Sofia Village non ha deliberatamente risparmiato sul terreno. Nella densamente edificata Sofiivska Borshchagovka, il modo più semplice per risparmiare è quello di stipare il maggior numero possibile di case nel territorio. Qui hanno scelto una strada diversa, spiega Pavlo Somov: “Non cerchiamo di sfruttare al massimo ogni lotto, ma lasciamo sufficiente spazio adiacente e aree pubbliche”. Marina Kruglova concorda: il costruttore deve consapevolmente lasciare spazio intorno alle case. Pertanto, il comfort nel villaggio non si limita alla soglia di casa.
Sistemazione stradale e paesaggistica del villaggio di Sofia. Visualizzazione del progetto.
Un’altra sfida, secondo la promotrice del progetto, era la saturazione della zona con progetti simili. Per Marina Kruglova, questa era un’ambizione personale: “La sfida più grande per me era creare un progetto che si distinguesse da tutto il resto”. Pertanto, è stata prestata particolare attenzione alle facciate delle case a schiera: le abitazioni presentano angoli arrotondati e la facciata intonacata ha una texture con un rilievo lineare anziché la solita superficie liscia. Il calcolo dell’architetto è sia estetico che pratico: con il tempo, una facciata liscia si scrosta in alcuni punti, si brucia, si sporca, e la texture nasconde questi cambiamenti. In questo modo le case manterranno un aspetto curato più a lungo, e la plasticità espressiva dovrebbe anche proteggerle dall’invecchiamento.
Elementi arrotondati e facciate texturizzate delle case a schiera di Sofia Village. Visualizzazione del progetto.
Marina Kruglova spiega così l’effetto di pregio degli interni: “Grazie agli alti soffitti, all’assenza di pareti divisorie superflue e a una disposizione compatta e studiata nei minimi dettagli, abbiamo realizzato un progetto davvero originale”. La luce diventa un elemento fondamentale: sebbene le finestre non occupino l’intera altezza di tre metri delle stanze, grazie al corretto orientamento rispetto ai punti cardinali, la luce naturale è abbondante, evitando che lo spazio risulti angusto anche in un’abitazione di dimensioni contenute.
Le case a schiera di Sofia Village offrono tre opzioni di superficie: 135, 150 e 200 m², in modo che ogni acquirente possa scegliere la soluzione più adatta al proprio stile di vita. Inoltre, come afferma Pavlo Somov, la clientela è molto eterogenea: famiglie con bambini, proprietari di piccole e medie imprese, persone anziane che desiderano stabilirsi fuori città o vivere vicino ai figli adulti. Molti di loro hanno già vissuto in una casa a schiera e conoscono Sofia Borshchagovka, quindi scelgono consapevolmente sia la posizione che lo stile di vita rurale.
Veduta serale delle villette a schiera di Sofia Village. Visualizzazione del progetto.
Esiste però una categoria di acquirenti completamente diversa: le persone che hanno perso la casa a causa della guerra. Per loro, secondo Pavel Somov, la cosa principale è “che sia tutto pronto, che ci si possa trasferire subito, perché non hanno tempo di valutare e scegliere”. Ecco perché Sofia Village offre case in formato “scatola bianca”: il lavoro “sporco” è già stato fatto, gli impianti sono installati, le pareti sono intonacate, il massetto è stato gettato, quindi il percorso verso una nuova casa è notevolmente abbreviato. Secondo Marina Kruglova, la “scatola bianca” è una delle tendenze che da tempo è diventata la norma in Europa e negli Stati Uniti, e in Ucraina sta solo guadagnando terreno.
Nel villaggio di Sofia, altre due soluzioni hanno risposto alle sfide di sicurezza ed energetiche della guerra. Il progetto di base prevede scantinati con soffitti rinforzati, che in seguito il proprietario può adibire a locali multifunzionali, ad esempio una sala cinema o una palestra, che all’occorrenza possono trasformarsi in rifugi. Anche il fabbisogno energetico è stato calcolato con un margine di sicurezza: secondo Pavel Somov, per la casa sono stati previsti 15 kW anziché i soliti due o cinque. Il terreno, la facciata, lo spazio interno e la predisposizione a scenari difficili lavorano in sinergia, e il prezzo rimane accessibile.
La competizione alza l’asticella.
Il mercato immobiliare ucraino è complesso: i clienti sono esigenti sia in termini di prezzo che di qualità, e la concorrenza è agguerrita. La guerra non ha cambiato questa situazione, ma ha solo aumentato le richieste di sicurezza e autonomia. Secondo Pavlo Somov, la concorrenza è la ragione principale per cui le esigenze degli ucraini non si sono ridimensionate: “Quando l’offerta è ampia e c’è molta scelta, la domanda diventa più esigente. Questo è ciò che spinge verso soluzioni di qualità, architettura e pianificazione”. Le case a schiera vengono spesso acquistate come seconda o terza casa e, secondo il costruttore, l’esperienza di questi acquirenti fa salire ulteriormente la domanda. Sono sempre più numerosi i nuovi progetti di alta qualità, quindi il mercato deve reagire.
“Quando l’offerta è ampia e c’è molta scelta, la domanda diventa più esigente. È questo che spinge in avanti la qualità, l’architettura e le soluzioni di pianificazione”, — Pavlo Somov
Ogni epoca ha investito in una casa a schiera ciò che riteneva più importante. L’aristocrazia parigina e londinese puntava sulla vicinanza alla corte e al potere, i modernisti britannici sulla qualità degli alloggi per molti. Oggi, gli ucraini cercano sicurezza, autonomia e un proprio pezzo di terra. Sofia Village, come è convinto Pavlo Somov, rimarrà impresso nella memoria del mercato: “Abbiamo decisamente alzato l’asticella”. E i progetti futuri dovranno essere all’altezza.
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