Chi chiede la sanatoria dinamica in zona vincolata può vedersi
fermare la pratica dalla Soprintendenza senza un parere? E se il
documento che manca doveva darlo il Comune, chi paga il suo
ritardo? Dopo novanta giorni di silenzio, il parere paesaggistico
si considera davvero favorevole?
La risposta arriva dal TAR Sicilia, sezione staccata di Catania,
con la sentenza
n. 2712 del 16 ottobre 2026, che chiarisce come nella sanatoria
dinamica in zona vincolata la Soprintendenza non possa dichiarare
improcedibile la richiesta di parere paesaggistico, ma debba
pronunciarsi o chiedere integrazioni entro 90 giorni, scaduti i
quali vale il silenzio-assenso. Per chi ha chiesto la sanatoria di
un immobile vincolato vuol dire che, passato quel termine, la
pratica non può più essere fermata con una dichiarazione di
improcedibilità e che il via libera paesaggistico si considera
acquisito, anche se nel fascicolo manca ancora un atto che toccava
al Comune produrre e anche se la Soprintendenza quel documento lo
aveva chiesto prima ancora che il procedimento partisse.
Non ci si può più appoggiare, in sostanza, sull’idea che un
fascicolo incompleto fermi il cronometro. È la legge a fissare i 90
giorni e a farne discendere il silenzio-assenso, mentre è la
sentenza a ricavarne che in quella sequenza l’improcedibilità non
trova posto e che, maturato l’assenso, all’ufficio resta soltanto
l’autotutela.
Né basta bussare direttamente alla Soprintendenza per far
partire il conteggio, perché per il TAR il procedimento comincia
soltanto quando la domanda arriva al Comune; e neppure si può far
ricadere sul proprietario il ritardo del Comune, quasi che toccasse
a lui trascinarlo in giudizio per sbloccare la pratica.
Vano tecnico in area vincolata e sanatoria dinamica: la
vicenda
Al centro della controversia c’è un vano tecnico pertinenziale
realizzato al piano terra di un immobile assentito con una licenza
edilizia degli anni Settanta e poi con altri titoli successivi. Per
quell’opera il Comune ha contestato un’infrazione urbanistica nel
2018, con un ricorso tuttora pendente davanti al Consiglio di
Giustizia Amministrativa per la Regione Siciliana (CGARS).
Nel maggio 2025 il proprietario, tramite il tecnico incaricato,
ha presentato direttamente alla Soprintendenza un’istanza di
regolarizzazione del vano ai sensi dell’art. 36-bis. Pochi giorni
dopo l’ufficio ha chiesto i titoli edilizi, il verbale di
infrazione e una certificazione del Comune sulla sanabilità
dell’opera ai sensi della disciplina regionale. A giugno il
proprietario ha quindi depositato allo Sportello Unico per
l’Edilizia un’istanza di permesso di costruire in sanatoria, ma il
Comune è rimasto inerte e nel febbraio 2026, nonostante le memorie
con cui il privato aveva denunciato quel ritardo, la Soprintendenza
ha dichiarato improcedibile l’istanza.
Nel ricorso il proprietario ha sostenuto che l’ufficio avesse
stravolto la sequenza procedimentale dell’art. 36-bis per evitare
di pronunciarsi sulla compatibilità paesaggistica, lamentando anche
l’omesso preavviso di rigetto e la violazione del principio di
collaborazione tra amministrazioni. L’amministrazione regionale ha
replicato che l’improcedibilità era l’esito obbligato della
persistente mancanza della certificazione comunale e che la
Soprintendenza non poteva sostituirsi al Comune, né pronunciarsi
senza la prova che l’intervento rientrasse nel perimetro del Salva
Casa.
Sanatoria dinamica in area vincolata: cosa prevede l’art.
36-bis
La sanatoria dinamica è disciplinata dall’art. 36-bis del
d.P.R. n. 380/2001
(Testo Unico Edilizia), introdotto dal Decreto-Legge n. 69/2024
(Decreto Salva Casa), convertito dalla Legge n. 105/2024. Riguarda
le parziali difformità dal permesso di costruire o dalla SCIA, gli
interventi in assenza o in difformità dalla SCIA e le variazioni
essenziali, e chiede una doppia conformità asimmetrica, urbanistica
alla data della domanda ed edilizia all’epoca della realizzazione.
Gli abusi maggiori restano invece alla sanatoria statica dell’art.
36, con la sua
doppia conformità piena.
Per le opere eseguite in assenza o in difformità
dall’autorizzazione paesaggistica il quarto comma prevede che il
dirigente comunale chieda all’autorità preposta alla gestione del
vincolo un parere vincolante sulla compatibilità paesaggistica,
ammesso anche per lavori che abbiano creato superfici utili o
volumi. L’autorità si pronuncia entro il termine perentorio di 180
giorni, previo parere vincolante della Soprintendenza da rendere
entro 90 giorni, anch’essi perentori, e se i pareri non arrivano
nei termini si forma il silenzio-assenso e il dirigente provvede
autonomamente. Il sesto comma fissa in 45 giorni il
silenzio-assenso sul permesso in sanatoria, ma lo sospende in
queste ipotesi fino alla definizione del procedimento
paesaggistico.
Sul versante del procedimento entra in gioco la Legge n.
241/1990. L’art. 17-bis regola il silenzio-assenso tra
amministrazioni, anche preposte alla tutela paesaggistica, e
consente all’ufficio chiamato a esprimersi di interrompere il
termine una sola volta, con esigenze istruttorie motivate e
puntuali, per poi pronunciarsi nei trenta giorni successivi alla
ricezione degli elementi. L’art. 10-bis impone il preavviso di
rigetto, mentre l’art. 21-nonies regola l’annullamento d’ufficio
degli atti illegittimi, compresi i provvedimenti formati per
silenzio-assenso.
Parere della Soprintendenza e improcedibilità: il ragionamento del
TAR
Il punto fermo da cui partono i giudici è la natura del
procedimento effettivamente avviato. L’istanza rivolta direttamente
alla Soprintendenza, osserva il TAR, resta fuori dall’art. 36-bis e
appare piuttosto assimilabile a un’autonoma richiesta di nulla osta
nell’ambito dell’accertamento di conformità dell’art. 36. Poiché
però il provvedimento impugnato richiama proprio il 36-bis, che
presuppone un’interlocuzione diretta tra privato e Comune, la
vicenda entra nel quarto comma soltanto con la domanda depositata
allo Sportello Unico.
In quella sequenza, affermano i giudici, non c’è spazio per
alcuna dichiarazione di improcedibilità dei pareri delle
Soprintendenze, perché il superamento dei 90 giorni forma di per sé
un atto tacito favorevole. Il quarto comma non prevede sospensioni
per esigenze istruttorie, ma il vuoto è colmato dall’art. 17-bis,
che ammette un’unica interruzione per richieste puntuali.
Entro i 90 giorni, che il TAR fa decorrere dalla domanda allo
Sportello Unico, la Soprintendenza aveva quindi due sole strade,
pronunciarsi nel merito della compatibilità paesaggistica oppure
chiedere integrazioni, che comunque non avrebbero potuto spostare
il termine ultimo di oltre 30 giorni. Non avendo imboccato né l’una
né l’altra, l’ufficio esercita un potere procedurale estraneo alle
proprie attribuzioni, quando l’unico strumento rimasto era
l’annullamento in autotutela del parere tacitamente formato.
Il TAR ritiene violati anche l’autonomia della valutazione
paesaggistica e il principio di collaborazione tra amministrazioni,
e riconosce rilevante l’omesso preavviso di rigetto, proprio perché
quella valutazione ha, sulla scorta della giurisprudenza del
Consiglio di Stato, carattere fortemente discrezionale. Ravvisa
infine l’illogicità di una scelta che addossa al privato
l’inadempimento del Comune, rispetto al quale il proprietario aveva
soltanto la facoltà, e non il dovere, di agire contro il silenzio
con il rito dell’art. 117 del codice del processo
amministrativo.
Parere tacito della Soprintendenza: cosa resta da verificare al
Comune
Dal punto di vista tecnico, la compatibilità paesaggistica del
vano non è stata in realtà decisa, perché la pronuncia si è
arrestata prima, sul terreno del procedimento. Il TAR non
stabilisce neppure se l’opera rientri davvero tra gli abusi minori
ai quali si applica la sanatoria dinamica, né incide sul
contenzioso pendente davanti al CGARS. L’assenso tacito copre il
parere e non la sanatoria, per cui la pratica torna al Comune, che
deve ancora verificare la doppia conformità e, una volta accertata
la compatibilità, applicare la sanzione pecuniaria prevista dal
comma 5-bis.
Sul piano sistematico, anche se la pronuncia non lo affronta, il
passaggio più delicato resta il ruolo del Comune. Spetta a lui il
primo filtro sulla sanabilità, tanto che, secondo un orientamento,
può
respingere senza chiedere il parere se mancano i requisiti
minimi, ed è dalla sua richiesta che l’art. 17-bis fa decorrere il
termine della Soprintendenza. Per il TAR Piemonte (sentenza n.
995/2026), senza quella trasmissione il silenzio-assenso non si
forma, un esito diverso da quello raggiunto qui, in una vicenda in
cui la Soprintendenza era già investita dall’istanza del
privato.
Per il progettista ne discende un’indicazione di prudenza, cioè
depositare la domanda allo Sportello Unico, sollecitare per
iscritto la trasmissione alla Soprintendenza e conservare le date
di protocollo, perché è su quelle che si misura il termine
perentorio.
Sanatoria dinamica e Soprintendenza: cosa cambia per uffici e
professionisti
In conclusione, il TAR ha accolto il ricorso e annullato la
dichiarazione di improcedibilità adottata dalla Soprintendenza.
La pronuncia rimette ciascuno al proprio posto. L’ufficio di
tutela deve trattare i 90 giorni come un termine vero, da riempire
con una valutazione di merito o con una richiesta istruttoria
puntuale, l’inerzia del Comune non può tradursi in un ostacolo per
il privato, e il proprietario incassa un assenso che è un punto di
partenza e non di arrivo, perché resta esposto all’annullamento
d’ufficio e lascia aperta la verifica edilizia.
È la logica che il Salva Casa ha scritto nella norma, ovvero
tempi certi anche dove il paesaggio impone cautele. Quando il
legislatore carica l’orologio, chi deve parlare non può fermarlo
dichiarando di non avere ancora tutte le carte.
Sanatoria dinamica e silenzio della Soprintendenza: le domande più
frequenti
La Soprintendenza può dichiarare improcedibile la richiesta di
parere nella sanatoria dinamica?
No. Secondo il TAR Sicilia (sentenza n. 2712/2026), nel
procedimento dell’art. 36-bis, comma 4, del d.P.R. n. 380/2001 la
Soprintendenza deve pronunciarsi sulla compatibilità paesaggistica
o chiedere integrazioni entro 90 giorni; scaduto il termine si
forma il silenzio-assenso, rimovibile solo con l’annullamento
d’ufficio.
Da quando decorrono i 90 giorni per il parere della
Soprintendenza?
Per l’art. 17-bis della Legge n. 241/1990 il termine decorre dal
ricevimento della richiesta dell’amministrazione procedente, cioè
del Comune. Il TAR Sicilia lo ha fatto decorrere dalla domanda allo
Sportello Unico, in un caso in cui la Soprintendenza era già stata
investita dal privato, mentre per il TAR Piemonte senza la
trasmissione comunale il silenzio-assenso non si forma.
Il parere favorevole per silenzio-assenso vale come
sanatoria?
No. Riguarda solo la compatibilità paesaggistica. Il Comune deve
ancora verificare la doppia conformità e decidere sul permesso in
sanatoria, il cui termine di 45 giorni resta sospeso fino alla
definizione del procedimento paesaggistico.
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