#Finsubito news dalla rete – Trovare una soluzione per i progetti immobiliari bloccati, prevenendo perdite di budget.

La proposta consente al cessionario di ereditare gli obblighi finanziari.

Durante la discussione tenutasi la mattina del 22 ottobre presso il Gruppo 3 (composto dalle delegazioni dell’Assemblea Nazionale di Hai Phong, Lang Son e Ha Tinh ) in merito alla bozza di legge sul settore immobiliare (modificata), la delegata Nguyen Thi Viet Nga si è sostanzialmente detta d’accordo sulla necessità di emendare la legge e ha riconosciuto che la bozza presentata all’Assemblea Nazionale questa volta incorpora e rivede molti contenuti a seguito dei riscontri ricevuti dall’Assemblea Nazionale, dalla Commissione permanente dell’Assemblea Nazionale e dagli organi di revisione. Tuttavia, permangono ancora questioni che necessitano di ulteriori approfondimenti prima che l’Assemblea Nazionale possa esaminarla e approvarla.

Riguardo al trasferimento dei progetti immobiliari, la deputata Nguyen Thi Viet Nga ha affermato che la questione era stata sollevata durante la fase di elaborazione delle politiche, ma la bozza attualmente presentata all’Assemblea Nazionale non offre ancora una soluzione diretta.

La bozza continua a stabilire che l’investitore cedente deve adempiere ai propri obblighi finanziari relativi al terreno destinato al progetto o alla parte di progetto ceduta. I rappresentanti concordano pienamente con il principio secondo cui gli obblighi finanziari nei confronti dello Stato devono essere pienamente rispettati. È inaccettabile utilizzare i trasferimenti di progetti per eludere gli obblighi o per scaricare un obbligo poco chiaro su un’altra entità.

Tuttavia, i delegati hanno sostenuto che la questione principale da affrontare è il caso in cui l’investitore abbia perso o gravemente ridotto la propria capacità finanziaria. I progetti sono bloccati, i terreni non vengono sviluppati, il capitale di credito è vincolato e gli obblighi verso i clienti si protraggono; mentre esiste un altro investitore con la capacità, la volontà di subentrare e la disponibilità a proseguire il progetto.

“Se, in tal caso, il precedente investitore è ancora tenuto ad adempiere a tutti gli obblighi finanziari prima che il trasferimento possa avvenire, potrebbe sorgere un paradosso: il trasferimento è necessario proprio a causa della mancanza di capacità finanziaria, ma per trasferirlo, l’investitore deve dimostrare in anticipo di avere sufficiente capacità finanziaria per adempiere ai propri obblighi”, ha analizzato il rappresentante.

Il delegato ha sottolineato che la questione è stata ripetutamente oggetto di studio da parte della Commissione permanente dell’Assemblea nazionale, dell’organo di revisione e dei deputati dell’Assemblea nazionale, ma la relazione del Governo non ha ancora illustrato direttamente la soluzione proposta. Pertanto, in questa fase, sarebbe opportuno individuare una soluzione chiara da inserire direttamente nella legge, anziché limitarsi a proseguire con lo studio.

Sulla base di tale realtà, la delegata Nguyen Thi Viet Nga ha proposto che al cessionario possa essere consentito di ereditare gli obblighi finanziari non ancora adempiuti, a determinate condizioni, quali: l’obbligo deve essere determinato e verificato da un’autorità competente; il progetto deve avere una solida base giuridica; il cessionario deve dimostrare la propria capacità; e il relativo obbligo può essere pagato direttamente con il valore del trasferimento nel bilancio, oppure devono essere fornite adeguate garanzie.

Secondo i delegati, il principio deve essere molto chiaro: nessun obbligo deve essere eliminato, nessun obbligo deve essere ridotto e non devono esserci perdite di entrate di bilancio; solo l’ente responsabile dell’adempimento degli obblighi deve essere modificato al fine di reintrodurre nell’economia le risorse congelate.

Allo stesso tempo, i delegati hanno suggerito una revisione per garantire la coerenza con la Legge Fondiaria e la Legge sugli Investimenti; poiché un progetto immobiliare, quando viene trasferito, può comportare simultaneamente cambiamenti negli investitori, nella gestione dei diritti di utilizzo del terreno, nella registrazione delle modifiche e nelle procedure correlate. Pertanto, è necessario progettare un sistema con un unico punto di contatto, un unico insieme di documenti e le stesse condizioni per evitare verifiche multiple.

Non permettete che l’obbligo di “notificare” diventi una mera formalità per ottenere la conferma.

La deputata Nguyen Thi Viet Nga ha fatto particolare riferimento alle procedure previste dall’articolo 19 in merito ai futuri immobili che potranno essere venduti o oggetto di locazione con opzione di acquisto.

Secondo i delegati, la relazione di valutazione delle procedure amministrative del governo afferma che la bozza non introduce nuove procedure amministrative, ma si limita a riprendere e semplificare quelle esistenti. Tuttavia, la stessa relazione riconosce anche che l’estensione della procedura dalle abitazioni di nuova costruzione alla superficie abitabile di nuova costruzione genererà costi di conformità aggiuntivi per le imprese.

Secondo la clausola 4, articolo 19, l’investitore deve notificare e l’ente di gestione statale deve ispezionare e rispondere entro 8 giorni in merito alla conformità dell’immobile alle condizioni di vendita o di locazione con opzione di acquisto. La relazione di verifica richiedeva inoltre chiarimenti sulla necessità di ampliare l’ambito di applicazione e di distinguere tra un obbligo di notifica a fini successivi all’ispezione e una procedura che prevede l’ispezione e la conferma da parte dell’ente di gestione.

A questo proposito, il rappresentante ha sostenuto che la normativa dovrebbe essere correttamente identificata nella sua vera natura. Se le imprese si limitano a fornire informazioni e sono legalmente responsabili, si tratta di una notifica. Tuttavia, se le imprese devono presentare documenti, attendere che gli enti statali li ispezionino e ricevere solo una risposta scritta prima di poter immettere i propri prodotti sul mercato, si tratta essenzialmente di una procedura di pre-ispezione.

Se lo Stato ritiene necessaria un’approvazione preventiva per tutelare gli acquirenti, la legge può prevederla, ma in tal caso i costi e i benefici devono essere valutati appieno e le responsabilità dell’ente statale devono essere chiaramente definite. Non dovrebbe essere chiamata “notifica”, ma funzionare come una “licenza”, ha sottolineato la deputata Nguyen Thi Viet Nga.

A seguito di ciò, i delegati hanno richiesto chiarimenti su tre questioni:

In primo luogo, i meccanismi di pre-approvazione dovrebbero essere applicati solo alle tipologie di immobili in cui i rischi per gli acquirenti giustificano effettivamente questo livello di controllo; non dovrebbero essere estesi meccanicamente a tutte le tipologie di futuri progetti immobiliari.

In secondo luogo, l’ente responsabile dell’elaborazione della domanda deve poter accedere a tutti i documenti già presenti nel database statale relativi a terreni, pianificazione, investimenti, costruzioni e obblighi finanziari; l’impresa non dovrebbe essere tenuta a ripresentarli affinché lo Stato verifichi informazioni già in suo possesso.

In terzo luogo, se la legge prevede un termine di 8 giorni, deve anche specificare le conseguenze legali per gli enti statali che non rispondono entro tale termine. Il rappresentante ha sostenuto che occorre rispondere alle seguenti domande: l’impresa è autorizzata a mettere in funzione l’immobile? Qual è la responsabilità dell’ente che ritarda l’elaborazione della domanda? Se a queste domande non è possibile rispondere, il termine di 8 giorni è semplicemente un termine amministrativo, non una garanzia legale per l’impresa.

La deputata Nguyen Thi Viet Nga ha inoltre suggerito di rivedere la bozza di decreto, poiché l’ambito di applicazione delle disposizioni relative ai soggetti tenuti a svolgere le procedure è attualmente più ampio di quello previsto dall’articolo 19 della bozza di legge. I documenti giuridici secondari non dovrebbero estendere l’ambito dei soggetti tenuti a svolgere le procedure amministrative oltre quanto previsto dalla legge.

Garantire la coerenza delle disposizioni transitorie tra le diverse leggi in materia immobiliare.

Per quanto riguarda le disposizioni transitorie, i delegati hanno valutato che non si tratta semplicemente di una questione tecnica relativa alla data di entrata in vigore. La Legge fondiaria, la Legge sull’edilizia abitativa e la Legge sulle attività immobiliari regolano tre fasi della stessa catena giuridica: il terreno è l’input; l’investimento nella costruzione e nello sviluppo di alloggi crea beni; e l’attività immobiliare immette tali beni sul mercato.

“Se questi tre anelli della catena operano in base a tre periodi temporali diversi o a due generazioni di normative differenti, un progetto potrebbe facilmente trovarsi in una situazione in cui le procedure fondiarie sono disciplinate dalla nuova legge, mentre le condizioni abitative o commerciali sono ancora soggette alla vecchia normativa. Anche se ogni legge fosse indipendente e priva di lacune, l’intera catena di attuazione del progetto potrebbe comunque presentare discrepanze legali”, ha affermato il rappresentante.

L’attuale bozza prevede che le disposizioni generali entrino in vigore a partire dal 1° luglio 2027, mentre le disposizioni in materia di decentramento e delega di poteri entrino in vigore a partire dal 1° marzo 2027. Pertanto, i delegati hanno proposto di dare priorità a una data di entrata in vigore unificata per i gruppi di regolamenti direttamente correlati tra loro.

Nei casi in cui non sia possibile far entrare in vigore tutte e tre le leggi nello stesso giorno, il rappresentante ha suggerito che il meccanismo transitorio dovrebbe essere concepito per stabilire quale legge si applichi al progetto attualmente in corso di attuazione; se i documenti presentati debbano essere rifatti; e quale meccanismo debba continuare ad essere applicato ai contratti firmati, ai depositi ricevuti e alle garanzie emesse.

La deputata Nguyen Thi Viet Nga ha sottolineato che il principio delle disposizioni transitorie deve essere che cittadini e imprese non siano costretti a ripetere procedure già legalmente completate; non ci deve essere alcuna applicazione retroattiva sfavorevole; ma le disposizioni transitorie non devono nemmeno essere utilizzate per legittimare violazioni precedenti.