Un balcone abusivo in cemento armato, realizzato senza permesso di costruire e in zona sismica, non può essere regolarizzato mediante SCIA in sanatoria. L’art. 36-bis del DPR 380/2001, introdotto dal Decreto Salva Casa, non si applica agli interventi eseguiti in totale assenza del permesso di costruire. Inoltre, le violazioni della normativa antisismica impediscono la sanatoria postuma, confermando l’ordine di demolizione.
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L’articolo tratta una sentenza della Corte di Cassazione la quale affronta il caso di un balcone abusivo in cemento armato, realizzato senza permesso di costruire e in zona sismica. La Corte chiarisce che la SCIA in sanatoria non può regolarizzare un’opera realizzata in totale assenza del necessario permesso di costruire e precisa che l’art. 36-bis del DPR 380/2001 non si applica a questa tipologia di abuso. Il ricorso viene dichiarato inammissibile e l’ordine di demolizione rimane valido, anche perché i rischi strutturali denunciati dal proprietario non erano stati adeguatamente dimostrati.
Balcone abusivo in cemento armato
La realizzazione di un balcone in cemento armato può sembrare un intervento relativamente semplice.
In realtà le cose sono un po’ diverse perché le conseguenze cambiano quando l’opera viene eseguita senza il necessario titolo edilizio, soprattutto se l’immobile si trova in zona sismica.
La vicenda della sentenza della Corte di Cassazione riguarda un proprietario che aveva realizzato un balcone in cemento armato di dimensioni non modeste, senza permesso di costruire e senza il preventivo deposito dei calcoli strutturali presso il Genio Civile, nonostante l’immobile si trovasse in zona sismica. Naturalmente il Comune ha emesso un ordine di demolizione, al quale il proprietario non aveva ottemperato, determinando l’acquisizione gratuita dell’opera abusiva al patrimonio comunale.
In seguito il proprietario aveva presentato una SCIA in sanatoria, sostenendo di aver intrapreso un percorso di regolarizzazione dell’intervento. Il giudice penale e la Corte d’Appello avevano disposto la demolizione dell’opera. Di fronte all’obbligo di demolire il balcone, il proprietario aveva chiesto al giudice dell’esecuzione di revocare o sospendere l’ordine, sostenendo che la situazione edilizia fosse cambiata ma il Tribunale ha respinto la richiesta e da qui il ricorso alla Corte di Cassazione.
SCIA in sanatoria e Salva Casa: quando non è possibile regolarizzare il balcone abusivo
I punti affrontatati dalla Suprema Corte sono vari e tra questi emerge che “Occorre premettere che l’art. 36-bis è applicabile a fini di sanatoria, ai casi di parziale difformità (art. 34) e di assenza o difformità da SCIA (art. 37), nonché alle variazioni essenziali (art. 32). Non è invece applicabile alle ipotesi di totale assenza di permesso di costruire o di totale difformità da esso, quale quella in esame, che restano disciplinate, a fini di eventuale sanatoria, dall’art. 36 del DPR 380/01. (…) Consegue che la SCIA in sanatoria citata dal ricorrente non è strumento applicabile a qualsiasi fattispecie di abusivismo edilizio e tanto più a quello qui in parola. In altri termini, per l’opera abusiva realizzata in assenza di permesso di costruire o in totale difformità da esso, la SCIA in sanatoria ex art. 36-bis è strumento ontologicamente inidoneo a sanare l’abuso. (…) Consegue che priva di fondamento è anche la tesi per cui il giudice avrebbe disapplicato la SCIA senza alcuna previa verifica di legittimità quando invece, da una parte, occorre premettere che in materia penale la declaratoria di insussistenza di un valido titolo pur in presenza di un formale provvedimento o comunicazione non integra come noto alcuna “disapplicazione” bensì attesta la inadeguatezza della procedura valorizzata rispetto al tipo di abuso, dall’altra, emerge che in tale quadro, il Giudice dell’esecuzione, proprio in virtù del suo potere-dovere di verificare la legittimità sostanziale e formale del titolo edilizio in sanatoria, nel ritenere la SCIA inidonea a sanare opere realizzate in totale assenza del permesso di costruire, ne ha perfettamente valutato la legittimità, riscontrando la carenza dei presupposti normativi per la sua adozione.”
L’art. 36-bis del DPR 380/2001, introdotto dal Decreto Salva Casa, consente di sanare solo determinate irregolarità edilizie, come:
- le parziali difformità ai titoli edilizi;
- le variazioni essenziali;
- gli interventi eseguiti senza SCIA.
Quando invece un’opera viene realizzata senza il necessario permesso di costruire, l’eventuale regolarizzazione deve avvenire attraverso l’art. 36 (non l’ art. 36-bis introdotto dal Salva Casa), se ne ricorrano i presupposti. Nel caso esaminato, il balcone era stato costruito senza permesso e, pertanto, la SCIA in sanatoria non poteva essere idonea a regolarizzarlo. Inoltre la Cassazione ha precisato che il giudice penale può verificare la legittimità del titolo edilizio, anche se il Comune ha considerato procedibile la SCIA. Quindi la semplice presentazione della SCIA non rende automaticamente legittima un’opera abusiva.
Abusi edilizi in zona sismica
Per gli “(…) abusi rilevanti sia sul piano edilizio e sismico, è utile qui altresì ricordare che in tema di reati edilizi, è preclusa la possibilità di ottenere il permesso di costruire in sanatoria ex art. 36 d.P.R. 6 giugno 2001, n. 380, con conseguente dovere per il giudice di adottare l’ordine di demolizione ai sensi degli artt. 31 e 44 d.P.R. cit., nel caso in cui siano state realizzate opere abusive non solo in rapporto ai profili edilizi e urbanistici ma anche a quello sismico, perché l’ordinamento vigente non ammette l’istituto della sanatoria sismica postuma, stante la natura fondamentale del controllo preventivo in ordine a tale aspetto, e non potendo trovare applicazione la disciplina di cui all’art. 98, comma 3, d.P.R. n. 380 del 2001, la cui operatività è limitata all’ipotesi in cui ricorrono esclusivamente violazioni della normativa antisismica.”
Un’opera abusiva sia dal punto di vista edilizio-urbanistico sia sotto il profilo sismico non può essere sanata ai sensi dell’art. 36 del DPR 380/2001, perché la normativa antisismica richiede controlli preventivi e non ammette una sanatoria sismica successiva alla realizzazione dell’opera. In questi casi, il giudice deve disporre la demolizione mentre l’art. 98, comma 3, può trovare applicazione solo quando le violazioni riguardano esclusivamente la normativa antisismica.
Non tutti gli abusi possono essere sanati attraverso una SCIA e le disposizioni introdotte dell’art. 36-bis non si estendono automaticamente alle opere eseguite in totale assenza del permesso di costruire.
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Keywords: balcone abusivo, SCIA in sanatoria, Decreto Salva Casa, art. 36-bis DPR 380/2001, abusi edilizi in zona sismica, ordine di demolizione.
FAQ TECNICHE: Balcone abusivo e Salva Casa: limiti dell’art. 36-bis | Ingenio
1. Quando un balcone è considerato abusivo?
Un balcone è abusivo quando viene realizzato senza il titolo edilizio richiesto oppure in difformità da quello rilasciato, al di fuori delle tolleranze ammesse dalla legge. La qualificazione dipende dalle caratteristiche dell’intervento e dal suo rapporto con l’edificio esistente. Nel caso esaminato dalla Cassazione, il balcone in cemento armato era stato realizzato in assenza del necessario permesso di costruire.
2. È possibile sanare un balcone abusivo con il Decreto Salva Casa?
Il Decreto Salva Casa, attraverso l’art. 36-bis del DPR 380/2001, disciplina la regolarizzazione di determinate difformità edilizie, comprese quelle parziali e le variazioni essenziali. Non si applica, invece, alle opere realizzate in totale assenza del necessario permesso di costruire. Per queste ultime occorre valutare l’art. 36, verificando i requisiti di conformità previsti dalla legge.
3. Qual è la differenza tra l’art. 36 e l’art. 36-bis del DPR 380/2001?
L’art. 36 disciplina l’accertamento di conformità per gli interventi eseguiti senza permesso di costruire o in totale difformità, richiedendo la doppia conformità urbanistica ed edilizia. L’art. 36-bis riguarda invece specifiche difformità, prevedendo condizioni differenziate di regolarizzazione. La distinzione è determinante per individuare il procedimento applicabile e non presentare una pratica inidonea rispetto all’abuso.
4. Quali vantaggi operativi offre la corretta individuazione della procedura di sanatoria?
La corretta qualificazione dell’abuso consente al professionista di individuare il procedimento amministrativo pertinente e verificare preventivamente se sussistano i presupposti della regolarizzazione. Riduce il rischio di presentare pratiche inefficaci e di fondare richieste di sospensione della demolizione su titoli non idonei. Non garantisce, tuttavia, l’accoglimento della domanda né sospende automaticamente l’ordine demolitorio.
5. Quali verifiche deve effettuare il progettista prima di presentare una sanatoria per un balcone?
Il tecnico deve ricostruire lo stato legittimo dell’immobile, individuare il titolo edilizio richiesto e confrontare l’opera realizzata con i progetti autorizzati. Deve inoltre verificare le condizioni urbanistiche, strutturali e antisismiche applicabili. Per un balcone in cemento armato assumono particolare rilievo gli elaborati strutturali, i collegamenti con l’edificio e gli adempimenti preventivi eventualmente prescritti.
6. Un balcone abusivo in zona sismica può essere regolarizzato depositando successivamente i calcoli strutturali?
Il semplice deposito successivo dei calcoli strutturali non equivale a una sanatoria delle violazioni antisismiche. Nella fattispecie esaminata, la Cassazione ha richiamato la necessità del controllo preventivo e l’inammissibilità della sanatoria sismica postuma per opere abusive sotto entrambi i profili, edilizio e sismico. Occorre distinguere questa ipotesi dalle specifiche procedure previste per altre fattispecie dalla normativa vigente.
7. Quali errori evitare nella gestione di un balcone abusivo soggetto a demolizione?
L’errore principale consiste nel ritenere che la presentazione di una SCIA in sanatoria renda automaticamente legittima l’opera. Un secondo errore è confondere la verifica edilizia con quella strutturale e antisismica. Prima dell’esecuzione materiale della demolizione devono inoltre essere valutate le condizioni statiche dell’edificio e le eventuali interferenze strutturali, predisponendo le necessarie misure di sicurezza. La sola allegazione di rischi non dimostrati non è sufficiente a giustificare la sospensione dell’ordine.
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