«Oggi parliamo del tema della casa. A Milano tra il 60 e il 70% dello stipendio finisce per pagare un affitto o un mutuo. In opposizione ai recenti scontri violenti, stasera desideriamo aprire spazi di dialogo con il territorio. Non vogliamo che usciate stasera ricchi di slogan, desideriamo vivere un’amicizia insieme a chi vive la città e opera nel settore: una presenza che diventa cultura e proposta politica». Pietro Giuliani di Labora saluta il folto pubblico, mentre Gabriele Spelta presenta gli ospiti: «Al posto di gridare, desideriamo rimboccarci le maniche per verificare se sia possibile realizzare qualcosa di diverso. I nostri ospiti provengono dalla politica, dalle cooperative e dal mondo universitario. Vorrei chiedere a Carlo Masseroli, esperto di rigenerazione urbana, come dovrebbe cambiare il governo dell’urbanistica? Quando eri assessore affermavi che il governo dell’urbanistica non può basarsi sulla sola pianificazione, poiché la sfida è offrire strumenti flessibili per chi già opera nel settore».
La gestione intelligente dell’urbanistica
«Non basta ascoltare, e voi giustamente ascoltate. Ma chi vuole implicarsi deve rischiare soluzioni e compromettersi concretamente. Racconto volentieri come è nato il piano della città, perché credo si basi su criteri ancora attuali. L’ultimo piano urbanistico di Milano era del 1953, con una variante generale nel 1980. Semplificando, quei piani partivano da un assunto: quante persone avrebbero abitato la città negli anni a venire. Un numero impossibile da indovinare – e infatti mai azzeccato – su cui però poggiava tutto il piano. Un’impostazione centralista, tipica della programmazione di sinistra».
Masseroli ricorda la battaglia politica di allora, e un’intervista a Repubblica: «Alla domanda su quanti abitanti avrebbe avuto Milano risposi provocatoriamente: 2 o 3 milioni, volendo. La gente è libera: se sapremo rendere Milano attrattiva, verrà ad abitarci. La questione non è indovinare il numero, ma creare le condizioni perché le persone trovino quello che cercano. Non a caso il piano l’avevamo intitolato “Milano per scelta”. Il grande valore della città, per noi, erano i servizi: scuole, università, negozi di vicinato, risposte ai bisogni di ogni tipo. Funzioni per lo più “povere”, ma che generano vita e ricchezza per il territorio. Ci eravamo inventati alcuni strumenti per mettere investimenti e competenze private al servizio dell’interesse pubblico, ispirandoci alla sussidiarietà e alla Big Society di David Cameron. Alcune di quelle idee andrebbero riprese».
La città cambia continuamente: serve quindi, secondo Masseroli, un governo forte con regole abbastanza flessibili da seguire il cambiamento. «È stato necessario, ad esempio, liberalizzare il cambio di destinazione d’uso, prima un vincolo pesantissimo. Lo stesso principio – governo forte, regole flessibili – vale per il grave problema della casa a prezzi accessibili: avevamo concesso diritti edificatori aggiuntivi in cambio di prezzi calmierati garantiti. Un meccanismo smontato dalle giunte successive e sostituito da vincoli che hanno reso impossibile realizzare alloggi accessibili. Non a caso, tutti i tentativi degli ultimi anni sono andati deserti».
Il contributo delle cooperative
Gabriele Spelta invita Alessandro Maggioni, Presidente Esecutivo del Consorzio Cooperative Lavoratori, a rispondere a una domanda: «Milano è bloccata, mancano le regole di base per collaborare con il privato. Quali soluzioni intravvedi dal tuo osservatorio no-profit?». Maggioni, assessore all’urbanistica a Corbetta dal 1997 al 2008, si è misurato direttamente sul territorio.
«Dal 1974 a oggi il consorzio che presiedo ha realizzato circa sedicimila alloggi a Milano, tutti secondo il principio dello scambio mutualistico cooperativo. Il nostro riferimento è l’articolo 45 della Costituzione, dedicato alla cooperazione: cerchiamo di costruire case senza speculazione. Oggi, dopo Expo e Covid, la casa è diventata un asset della finanza immobiliare, con una forte dinamica estrattiva. C’è un blocco preoccupante».
Maggioni presenta i numeri: nel complesso le operazioni riguardano 1.500 alloggi, e quattro di esse, per 440 alloggi, sono ferme per tempi di rilascio dei titoli molto lunghi, prossimi all’eternità. «Alla base delle inchieste sull’urbanistica – prosegue – c’è un cortocircuito socioeconomico e urbanistico, legato anche all’esplosione dei costi, che ha portato a diversi esposti alla magistratura. Non è un tema di oggi: nel 2019 scrivevo un pezzo critico sul prezzo delle case a Milano, intitolato “Milano, case a 5.500 euro al metro quadro. Va tutto bene?”. Da lì, con il Politecnico, abbiamo creato l’Osservatorio sulla casa abbordabile (Oca). Purtroppo negli ultimi sette anni si è fatto poco o nulla. Infine, con i soldi del Superbonus si sarebbero potuti realizzare almeno 700.000 alloggi di edilizia popolare».
Le soluzioni abitative per gli studenti
Giacomo Pangrazzi arricchisce il confronto con la sua esperienza negli organi consultivi della Statale: «La conferenza degli studenti, di cui sono presidente, collabora con la governance universitaria, formulando delle ipotesi concrete e studiando le carte. L’Università degli Studi di Milano è la prima in Lombardia per numero di studenti, più di cinquantamila. Quest’anno si è registrato un 7% di crescita nelle immatricolazioni, con 34.000 fuori sede, più della metà. Più della metà degli studenti sono fuori sede alla Statale».
L’ateneo dispone di 11 residenze, due di proprietà, quattro di Regione Lombardia e le restanti sono convenzionate con altre realtà in comodato d’uso oneroso: «Di recente abbiamo ampliato di 200 posti la sede di Santa Sofia, con finanziamenti del Ministero dell’Università e della Regione. Con PwC sto lavorando ad una carta dello studente, in questo progetto è emerso che il costo su cinque anni di uno studente per una famiglia è di 82.000 euro. Proprio per questo molte matricole trovano con difficoltà alloggi a prezzi accessibili».
Pangrazzi ha inoltre chiesto all’assessore della Regione di aprire un portale per facilitare l’incontro tra la domanda e l’offerta, consapevole delle difficoltà di ricerca, l’80% dei giovani preferisce infatti abitare in condivisione: «Il dato che i ragazzi desiderano vivere in alloggi condivisi è interessante, significa che è presente il desiderio di vivere in comunità la vita universitaria, condividere uno spazio è più bello ed appetibile a livello economico, più dei posti letto singoli. Nel progetto “Attiva-Mente Insieme” con l’assessore Lucchini di Regione Lombardia abbiamo inoltre intercettato un finanziamento di 400.000 euro, mettendo insieme la fascia over 65 con quella degli studenti in un progetto di co-housing».
Il rogo della Torre dei Moro e le incapacità della sinistra
Nel tracciare il quadro della situazione abitativa milanese Mirco Berti, tra coloro che hanno perso casa nell’incendio della Torre dei Moro e di cui oggi è portavoce del comitato, mette in luce le molte contraddizioni della gestione comunale: «Vi parlo dal punto di vista di chi aveva un alloggio nel 2021 e ha perso la casa in venti minuti, con l’incendio della torre. Cosa succede oggi a Milano se perdi la casa per una causa non naturale? L’emergenza abitativa non esiste se appartieni alla classe media, poiché sei fuori dalle fasce di aiuti previsti, misurati su redditi più bassi».
Berti sottolinea come le proposte del Comune sono state vanificate da vincoli troppo stringenti e incomprensibili: «Tra questi il non possesso di una percentuale di casa in altre regioni d’Italia, ad esempio se uno aveva il 10% della casa della nonna in Calabria, doveva andare lì. Inoltre abbiamo dovuto pagare l’Imu al 50% anche per la casa distrutta, lo stesso indice Isee non ci consentiva di accedere ad alcune agevolazioni. Ci siamo rimboccati le mani sulla sicurezza degli edifici, abbiamo dato vita ad un comitato che si occupasse di questo. Il Superbonus oggi ha distrutto i conti dello Stato, inoltre sono stati realizzati cappotti termici infiammabili in polietilene non correlati al tema della sicurezza».
Berti evidenzia come la stessa elettrificazione spinta sta aumentando il rischio fuoco attraverso le colonnine di ricarica e i pannelli solari, nel testo unico dell’edilizia sono state recepiti alcune delle loro istanze, ma non è sufficiente: «In Inghilterra e in Spagna ci sono delle normative più rigide sui materiali antincendio dopo gli incidenti avvenuti, il processo dopo il rogo della Torre Moro non ci ha dato nessun indennizzo. Con Matteo Forte abbiamo scritto un protocollo di sicurezza, anche Ivan Scalfarotto si è speso per noi. A Milano manca inoltre un piano di sicurezza, molti cappotti sono infiammabili poiché in polistirene, l’efficientamento energetico va coniugato con la sicurezza. Alla domanda rivolta al sindaco, se la città fosse pronta per questi rischi, Sala mi ha risposto di no».
La possibilità di ricominciare
Alla domanda di Gabriele Spelta su quali prospettive ripartire, Masseroli racconta un’esperienza che sta cercando di avviare a Bologna. «La casa è un problema anche per le aziende: senza alloggi abbordabili a distanza ragionevole dal lavoro, perdono competitività. Ho proposto ad alcuni industriali di investire in alloggi da affittare a prezzi bassi ai propri dipendenti: il rendimento è basso, ma i dipendenti restano. A problemi complessi servono risposte articolate. La Milano elitaria preferisce invece i proclami di principio, gridando al diritto alla casa. Ma dal diritto alla pretesa il passo è breve. Più che un diritto, la casa è un bisogno. Se resto senza casa, la cerca subito; se un amico non ce l’ha, è naturale che lo aiuti; e così se me lo chiede per qualcuno che conosce lui. Dove c’è un tessuto di popolo, è il popolo il primo a farsene carico, fino a una soluzione, magari all’inizio provvisoria. Dove il popolo non arriva, è sacrosanto che intervenga lo Stato nelle sue diverse forme. Il tema, dunque, è il popolo – e il suo tessuto si è indebolito. Quello che oggi va ricostruito a Milano, oltre a un governo capace di risposte concrete, è un senso di comunità. Bisogna lavorare perché Milano, da elitaria, torni popolare».
Maggioni sottolinea la necessità di catturare la rendita immobiliare attraverso l’urbanistica e di redistribuire i profitti per realizzare case a prezzi più accessibili: «Milano, da città del lavoro, è diventata città della rendita. Serve il coraggio di regolare i processi e di recuperare concetti dimenticati, come l’edilizia convenzionata ordinaria prevista dai piani dell’amministrazione Albertini. Nel 2012 i permessi di costruire rilasciati alle cooperative erano il 37,8%; oggi sono crollati al 9,8%. Serve infine ridare respiro alla politica, intesa come esercizio che rende concreto un principio di possibilità utopica, uscendo da una logica burocratica che ha intaccato anche la sfera politica».
Per Giacomo Pangrazzi parlare di residenza universitarie significa dare spazio a delle presenze, la popolazione studentesca è infatti un valore per il suo respiro internazionale: «Alla città di Milano interessa avere studenti che portano anche un valore economico? A livello legislativo andrebbe migliorato l’articolo 15 del Testo unico delle imposte sul reddito, poiché i parametri lì indicati per le detrazioni fiscali non sono efficaci per una città come Milano, il diritto allo studio comporta infatti differenti livelli di tutela. Intercettando poi il Dm 481 del 2024 come Università Statale, siamo riusciti ad ottenere 135 posti letto dal Villaggio Olimpico di Milano a prezzo convenzionato per i primi tre anni».
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