#Finsubito news dalla rete – quando si applica e quanto si paga

La fiscalizzazione consente, in alcuni casi, di evitare la demolizione di opere abusive pagando una sanzione pecuniaria. Ecco condizioni, procedura, importi e differenze rispetto alla sanatoria edilizia.

Ci sono dei casi in cui il portafoglio salva il mattone, anche se non è in regola. La cosiddetta fiscalizzazione degli abusi edilizi è un istituto previsto dal Testo unico edilizia (D.P.R. 380/2001) che consente, in determinati casi, di sostituire la demolizione dell’opera abusiva con il pagamento di una sanzione pecuniaria.

In questa guida ti spieghiamo cos’è la fiscalizzazione degli abusi edilizi, quando si applica e quanto si paga al Comune per regolarizzare.

Si tratta di un meccanismo molto discusso, soprattutto perché spesso viene confuso con una sanatoria edilizia. In realtà, le due cose sono profondamente diverse.

L’istituto è disciplinato principalmente dagli artt. 33, 34 e 37 del Testo unico edilizia e rappresenta una eccezione al principio generale della demolizione degli abusi.

Cos’è la fiscalizzazione degli abusi edilizi

Il termine “fiscalizzazione” non è tecnico e non compare con tale dicitura nelle norme del TUE, ma viene molto usato nella pratica per indicare due concetti:

• in senso ampio, il pagamento di una sanzione pecuniaria per un abuso edilizio;
• in senso stretto, la conversione della demolizione in sanzione pecuniaria.

In quest’ultimo senso — quello giuridicamente più rilevante — la fiscalizzazione rappresenta una sorta di “valvola di chiusura” del sistema sanzionatorio edilizio: la demolizione resta la regola, mentre la monetizzazione è l’eccezione.

Quando si applica

La fiscalizzazione si applica quando la rimozione dell’abuso non è materialmente possibile o comporterebbe danni eccessivi alla parte di edificio costruita regolarmente.

Questo istituto può operare solo su alcune categorie di abuso. Il TUE individua tre scenari principali regolati dagli articoli 33 (per le ristrutturazioni “pesanti”, 34 (le parziali difformità) e 37 (gli interventi soggetti a SCIA).

Ristrutturazione abusiva

Si tratta degli interventi di ristrutturazione realizzati senza permesso di costruire o in totale difformità.

In questo caso la sanzione pecuniaria è applicabile solo se il ripristino dello stato dei luoghi non è materialmente possibile. Tale circostanza deve essere accertata dall’ufficio tecnico comunale.

Difformità parziale dal permesso di costruire

Consiste negli interventi eseguiti con titolo edilizio, ma in difformità parziale da esso.

Qui la monetizzazione si applica quando la demolizione danneggerebbe la parte realizzata legittimamente. Infatti una regola generale della normativa edilizia è che la demolizione non può avvenire senza pregiudizio (danno) della parte eseguita in conformità.

A differenza del caso precedente, questa impossibilità tecnica di demolizione potrebbe essere documentata tramite un’autodichiarazione (atto notorio) del privato, rendendo la fiscalizzazione uno strumento più “accessibile”.

Interventi senza SCIA o difformi dalla SCIA

Per alcune opere realizzabili con SCIA (segnalazione certificata di inizio attività) ma compiute in mancanza o in difformità da essa, la sanzione pecuniaria è l’unica prevista, senza demolizione.

Questo significa che, per gli interventi in assenza o difformità dalla SCIA, la sanzione pecuniaria è la regola principale, poiché la demolizione non è nemmeno prevista.

Quando la fiscalizzazione non si applica

La fiscalizzazione non opera, invece, nei casi di abusi edilizi più gravi, come, ad esempio, la realizzazione di un edificio senza permesso di costruire, o la costruzione di un fabbricato in totale difformità o con variazioni essenziali dal progetto assentito. In tali ipotesi la demolizione resta obbligatoria.

Per le opere realizzate abusivamente in zone sottoposte a vincolo (paesaggistico, ambientale, storico), ecc., l’articolo 32, comma 3, del TUE (D.P.R. n. 380/2001) dispone che tali interventi sono da considerarsi sempre o “in totale difformità” dal permesso di costruire, o quali “variazioni essenziali”. Dunque, non potendo mai essere qualificate come “parziale difformità”, la
procedura di fiscalizzazione non è applicabile.

Come funziona la procedura

La fiscalizzazione non è automatica.

Il procedimento segue normalmente queste fasi:

1. accertamento dell’abuso a cura degli organi competenti;
2. emissione dell’ordine di demolizione da parte del Comune;
3. verifica dell’impossibilità di demolire;
4. applicazione della sanzione pecuniaria.

In altre parole, la monetizzazione è una fase successiva e subordinata all’ordine demolitorio.

Nel caso di difformità parziale, l’impossibilità di demolire può anche essere attestata tramite dichiarazione sostitutiva dell’interessato, trattandosi di circostanza di fatto.

Quanto si paga

L’importo della sanzione da versare al Comune varia in base al tipo di abuso.

Per la ristrutturazione abusiva, in caso dei fabbricati abitativi, l’importo è pari al doppio dell’aumento di valore dell’immobile, mentre per i fabbricati non abitativi è il doppio del valore venale.

Nei casi di riscontrata difformità parziale dal titolo edilizio, l’importo è, per i fabbricati abitativi, pari al triplo del costo di produzione della parte abusiva; per i fabbricati non abitativi, il triplo del valore venale.

Negli abusi edilizi realizzati senza SCIA o in difformità, l’importo della sanzione è il triplo dell’aumento di valore, con un minimo di 1.032 euro. La misura più elevata per le difformità parziali ha funzione deterrente, perché l’abuso potrebbe riguardare porzioni molto ridotte del fabbricato.

Perché la fiscalizzazione non è una sanatoria

A differenza della sanatoria edilizia, che rende l’immobile legittimo se conforme alle norme, nelle ipotesi di fiscalizzazione:

• non viene rilasciato un titolo abilitativo;
• l’abuso non viene legalizzato;
• l’immobile resta formalmente abusivo.

Dunque, pagare la sanzione non rende l’immobile “conforme” alla legge urbanistica come farebbe un permesso in sanatoria. Solo una specifica ipotesi (quella del permesso di costruire rilasciato e poi annullato) prevede effetti sananti espressi. Nelle altre ipotesi, il pagamento della sanzione produce soltanto una tolleranza dell’abuso, non la sua regolarizzazione piena.

Bisogna poi evidenziare che nel caso della fiscalizzazione manca la “doppia conformità” richiesta per la sanatoria (art. 36 e 36-bis del TUE): tale requisito richiede che l’opera debba rispettare le regole vigenti sia al momento della costruzione che al momento della domanda. 

Fiscalizzazione: quali effetti produce

Pur non essendo sanatoria, la fiscalizzazione ha effetti pratici rilevanti: blocca la demolizione, impedisce ulteriori sanzioni reali (come i sequestri del fabbricato) e contribuisce alla dimostrazione dello stato legittimo dell’immobile.

Così il pagamento della sanzione inibisce il potere dello Stato di demolire l’opera, garantendo una sorta di “immunità” reale all’immobile abusivo.

Tuttavia, come abbiamo detto nel paragrafo precedente, la fiscalizzazione non elimina l’abuso e non sostituisce il titolo edilizio necessario.

Dopo il Decreto Salva Casa, il pagamento della sanzione può concorrere alla dimostrazione dello stato legittimo, ma solo insieme ai titoli edilizi esistenti. La fiscalizzazione, quindi, affranca l’immobile dai rischi di demolizione, ma richiede comunque il riferimento a un valido titolo edilizio originario.

Fiscalizzazione e vendita dell’immobile

Non esiste un obbligo di indicare la fiscalizzazione negli atti di trasferimento immobiliare (salvo specifiche ipotesi); tuttavia è buona prassi informare l’acquirente per adempiere agli obblighi di correttezza e buona fede contrattuale ed evitare contestazioni e richieste risarcitorie.

Maggiori dettagli in “Abusi edilizi sulla casa comprata: che tutele ha l’acquirente?“.

Fiscalizzazione e tolleranze edilizie

Le tolleranze costruttive (art. 34-bis del TUE), introdotte e ampliate dal Decreto Salva Casa, riguardano difformità minime che non costituiscono abuso, mentre la fiscalizzazione riguarda abusi veri e propri non demolibili.

Nello specifico, le tolleranze edilizie consistono in difformità rispetto al titolo originario, stabilite entro precisi limiti percentuali (fino al 2%-5% o 6% secondo i casi), senza costituire illecito. Leggi quali sono le tolleranze edilizie previste dalla Legge Salva Casa.

Tabella: quanto costa fiscalizzare l’abuso

Le sanzioni sono graduate per scoraggiare l’abusivismo (funzione di deterrenza). Ecco una tabella esplicativa di tutte le casistiche di fiscalizzazione e dell’importo della sanzione applicabile.

Fiscalizzazione degli abusi edilizi: giurisprudenza 

Le decisioni più recenti dei giudici amministrativi (TAR e Consiglio di Stato) hanno ribadito che la fiscalizzazione rappresenta una misura eccezionale e subordinata rispetto alla demolizione, chiarendo alcuni aspetti pratici molto rilevanti.

In primo luogo, la giurisprudenza (TAR Campania, sentenza 645/2026) ha precisato che la richiesta di fiscalizzazione deve essere presentata dopo l’ordinanza di demolizione e prima della scadenza del termine di 90 giorni assegnato per eseguire il ripristino dello stato dei luoghi. Decorso tale termine, infatti, scatta l’acquisizione gratuita del bene al patrimonio comunale, con conseguente impossibilità di ottenere la sanzione pecuniaria sostitutiva.

Un altro principio ormai consolidato riguarda l’ambito di applicazione dell’istituto. I giudici (Consiglio di Stato, sentenza n. 22/2026) hanno ribadito che la fiscalizzazione non è ammessa per le nuove costruzioni realizzate senza titolo edilizio, rientranti nel regime più grave previsto dall’art. 31 del Testo unico edilizia, ma può operare solo nelle ipotesi di ristrutturazione abusiva oppure di difformità parziale dal permesso di costruire.

Altre sentenze recenti (tra cui TAR Lazio, sent. 22425/2025; Cons. Stato, n. 3710/2024 e n. 6288/2021; TAR Lombardia, sent. 1768/2020) hanno, inoltre, sottolineato che l’impossibilità di demolire l’opera abusiva, presupposto necessario per la monetizzazione, deve essere oggettiva e rigorosamente provata. Non è sufficiente invocare difficoltà tecniche o costi elevati: occorre dimostrare, tramite adeguata documentazione tecnica, che la demolizione comporterebbe un concreto pregiudizio alla parte legittima dell’edificio o alla sua stabilità.

Infine, è stato ribadito che la possibilità di sostituire la demolizione con la sanzione pecuniaria viene valutata nella fase esecutiva del procedimento repressivo, successiva all’ordine demolitorio, e non incide sulla legittimità di quest’ultimo.

Nel complesso, l’orientamento giurisprudenziale conferma che la fiscalizzazione non costituisce un diritto del privato, ma un rimedio straordinario applicabile solo quando ricorrono presupposti rigorosi e tempestivamente dimostrati.