Cosa accade quando i lavori condominiali sono già stati
individuati, l’impresa è pronta a intervenire, ma alcuni condomini
non versano le somme necessarie? L’amministratore può essere
ritenuto responsabile del mancato avvio del cantiere? E il giudice
può ordinare direttamente ai morosi di pagare le quote necessarie
per consentire l’esecuzione delle opere?
Su questi aspetti è intervenuto il Tribunale di
Pescara, con l’ordinanza
del 31 agosto 2026, R.G. n. 269/2025, nell’ambito di
una vicenda nella quale i lavori da eseguire su un terrazzo di
proprietà esclusiva non erano partiti perché una parte dei
condomini non aveva versato quanto dovuto.
Il giudice ha verificato a chi fosse imputabile il mancato avvio
delle opere e, dopo avere ricostruito gli adempimenti già eseguiti,
ha ordinato ai condomini morosi di versare le
somme necessarie per consentire la costituzione del fondo e
l’esecuzione dei lavori.
Lavori condominiali bloccati dai morosi: chi deve pagare
L’assemblea aveva già definito il percorso per arrivare
all’esecuzione delle opere e aveva demandato all’amministratore la
scelta dell’impresa tra quelle che avevano presentato il preventivo
economicamente più conveniente, predisposto sulla base del nuovo
progetto elaborato dal tecnico incaricato.
L’impresa ritenuta tecnicamente idonea ha però subordinato la
stipula del contratto alla disponibilità dell’intero
importo dell’appalto.
Solo una parte dei condomini tenuti al pagamento aveva versato
le somme richieste, mentre altri erano rimasti inadempienti. Il
problema non riguardava quindi più l’individuazione dell’impresa,
ma la provvista necessaria per affidare e avviare
i lavori.
Condomini morosi e lavori fermi: quando l’amministratore non è
responsabile
Il Tribunale ha richiamato il ruolo dell’amministratore
quale custode del bene anche ai sensi dell’art. 2051 c.c.,
collegandolo all’obbligo di effettuare gli interventi necessari per
assicurare il godimento della cosa da parte dei condomini.
Nel caso esaminato, però, ha escluso che il mancato avvio dei
lavori fosse imputabile all’amministratore.
L’impresa era stata individuata ed era risultata tecnicamente
idonea, ma aveva richiesto che il condominio disponesse dell’intera
somma necessaria alla stipula del contratto. La provvista non era
stata raggiunta perché alcuni condomini non avevano versato le
quote richieste.
A questo si aggiungeva la mancata approvazione assembleare di un
piano provvisorio di riparto delle spese,
circostanza alla quale il Tribunale ha collegato l’impossibilità,
per l’amministratore, di procedere nei confronti dei morosi sulla
base di un riparto approvato per acquisire le somme necessarie
all’esecuzione delle opere.
Il Tribunale ha quindi accertato che l’amministratore
aveva adempiuto alle prescrizioni contenute nella
precedente ordinanza e ha ricondotto l’impedimento all’esecuzione
dei lavori ai mancati versamenti di alcuni condomini.
Condomini morosi: piano di riparto e decreto ingiuntivo ex art. 63
disp. att. c.c.
Il riferimento normativo è l’art. 63 disp. att.
c.c., che consente all’amministratore, per la riscossione
dei contributi dovuti sulla base dello stato di ripartizione
approvato dall’assemblea, di ottenere un decreto ingiuntivo
immediatamente esecutivo senza necessità di preventiva
autorizzazione assembleare.
Il piano di riparto assume quindi un rilievo che va oltre la
semplice distribuzione contabile delle spese, perché consente
all’amministratore di utilizzare lo specifico strumento di
riscossione previsto dall’art. 63 disp. att. c.c.
Nel caso esaminato, il piano provvisorio non era stato approvato
dall’assemblea.
Questo non significa che l’assenza di un riparto approvato
escluda in assoluto ogni possibilità di agire per il recupero del
credito condominiale, ma impedisce di utilizzare il particolare
regime collegato allo stato di ripartizione
approvato previsto dall’art. 63 disp. att. c.c.
La morosità, allo stesso tempo, non libera automaticamente
l’amministratore dai propri obblighi. Il Tribunale ha escluso una
sua responsabilità perché ha verificato che gli adempimenti posti a
suo carico erano stati eseguiti e che il blocco dei lavori
dipendeva dalla mancata disponibilità delle
somme.
Pagamento delle quote condominiali: quando il giudice può ordinare
il versamento
Il Tribunale ha quindi ordinato ai condomini morosi di versare,
entro il termine fissato, le somme richieste sulla base del piano
di riparto trasmesso, così da consentire la costituzione del
fondo previsto dall’art. 1135 c.c.
L’art. 1135, comma 1, n. 4), c.c. prevede che l’assemblea,
quando delibera opere di manutenzione straordinaria o innovazioni,
costituisca obbligatoriamente un fondo speciale di importo
pari all’ammontare dei lavori.
Quando il contratto prevede pagamenti graduali collegati allo
stato di avanzamento, il fondo può essere costituito in relazione
ai singoli pagamenti dovuti.
Nel procedimento esaminato l’impresa aveva richiesto, invece, la
disponibilità preventiva dell’intero
corrispettivo, mentre una parte delle quote non era stata
ancora versata.
L’ordine impartito dal giudice ai condomini morosi ha quindi
rimosso l’ostacolo economico che impediva di dare esecuzione ai
lavori già disposti.
Amministratore ad acta: perché la nomina non avrebbe sbloccato i
lavori
La ricorrente aveva chiesto anche la nomina di un
amministratore ad acta che individuasse l’impresa
esecutrice e supervisionasse e dirigesse l’esecuzione delle
opere.
Il Tribunale ha respinto la richiesta perché quella misura non
avrebbe eliminato la causa che impediva l’avvio dei lavori,
individuata nell’inadempimento dei condomini.
La sostituzione dell’amministratore non avrebbe infatti risolto
il problema della mancata disponibilità delle somme necessarie.
Spese del terrazzo esclusivo: come si applica il riparto dell’art.
1126 c.c.
Stabilito che le somme dovevano essere versate, restava da
determinarne la corretta ripartizione.
I lavori riguardavano un terrazzo di proprietà
esclusiva che svolgeva anche funzione di copertura
dell’edificio. L’art. 1126 c.c. prevede che chi ha
l’uso esclusivo del lastrico contribuisca per un
terzo alla spesa delle riparazioni o ricostruzioni, mentre
gli altri due terzi restano a carico dei condomini
dell’edificio o della parte di edificio alla quale il lastrico
serve, in proporzione al valore delle rispettive unità
immobiliari.
Il Tribunale ha applicato questo criterio alla porzione del
terrazzo che svolge funzione di copertura, ponendo
un terzo della spesa a carico del proprietario esclusivo e due
terzi a carico dei proprietari delle unità sottostanti interessate
dalla copertura.
Terrazzo aggettante e parte coprente: chi paga le spese di
manutenzione
Il giudice ha distinto la parte coprente dalla porzione
aggettante.
Quest’ultima costituisce il prolungamento del terrazzo esclusivo
e non svolge funzione di copertura dell’edificio, per cui la
relativa manutenzione grava soltanto sul proprietario
esclusivo.
Il criterio dell’art. 1126 c.c. non si estende automaticamente
all’intera terrazza per il solo fatto che si tratta di una
superficie materialmente unitaria. A determinare il riparto è la
funzione svolta dalle diverse porzioni.
La stessa distinzione è stata adottata dalla Corte di Cassazione
con l’ordinanza n. 21572/2026, relativa a una
terrazza a livello composta da una parte destinata alla copertura
dell’edificio e da una parte aggettante: alla prima si applica
l’art. 1126 c.c., mentre la seconda resta a carico del proprietario
esclusivo.
Riparto delle spese del terrazzo: perché va distinta la porzione
coprente
Quando una terrazza è solo parzialmente coprente, non può essere
applicata indistintamente all’intero importo dei lavori la
proporzione di un terzo e due terzi prevista dall’art. 1126
c.c.
Occorre distinguere le opere riferibili alla porzione
con funzione di copertura da quelle che interessano la
parte aggettante.
Non si tratta di una modalità di redazione del computo
prescritta dall’art. 1126 c.c., ma della conseguenza del diverso
regime di spesa applicabile alle due superfici: se
cambiano i soggetti tenuti al pagamento, devono poter essere
individuate anche le lavorazioni alle quali ciascun criterio di
riparto si riferisce.
Lavori condominiali bloccati dai morosi: come sbloccare il
cantiere
L’ordinanza del Tribunale di Pescara distingue gli obblighi
dell’amministratore dalle conseguenze dell’inadempimento
dei singoli condomini.
Quando l’amministratore ha eseguito quanto posto a suo carico e
il mancato avvio dei lavori dipende dalla carenza delle somme
necessarie, occorre verificare da quale comportamento derivi
l’impossibilità di procedere.
Nel caso esaminato il Tribunale ha accertato che alcuni
condomini, non versando le rispettive quote, avevano
ostacolato l’attuazione del precedente
provvedimento e ha ordinato loro di pagare le somme
richieste per consentire la costituzione del fondo e l’esecuzione
delle opere.
Il piano di riparto, il fondo speciale
ex art. 1135 c.c. e gli strumenti di riscossione collegati
all’art. 63 disp. att. c.c. diventano così
elementi strettamente collegati all’effettiva possibilità di
trasformare una decisione assembleare – e, in questo caso, anche un
provvedimento giudiziario – nell’avvio del cantiere.
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