Ventimila lettere di compliance in arrivo. Per chiedere ai proprietari di casa di mettere in regola immobili mai dichiarati o porzioni di fabbricati sfuggite agli archivi catastali. È la nuova offensiva dell’Agenzia delle Entrate che, dopo una vasta ricognizione del territorio nazionale attraverso fotografie aeree, banche dati e strumenti di intelligenza artificiale, punta a far emergere case, ampliamenti, box, depositi e interi edifici non presenti al Catasto.
IL FOCUS
Non si tratta soltanto della caccia ai cosiddetti “immobili fantasma”, cioè fabbricati completamente assenti dai registri. Nel mirino finiscono anche situazioni più frequenti e meno visibili: un piano in più non denunciato, una mansarda trasformata in abitazione, una pertinenza costruita senza aggiornare le carte, un garage o un deposito comparso nel tempo senza che la variazione catastale sia stata comunicata. In altri casi, l’irregolarità può riguardare ampliamenti, sopraelevazioni, modifiche della consistenza dell’immobile o cambi di destinazione d’uso rimasti fuori dagli archivi pubblici.
L’operazione, anticipata dal Messaggero, si inserisce nel programma di rafforzamento dei controlli sugli immobili e si lega anche ai controlli sul superbonus. La mappatura delle anomalie è ormai prossima al completamento: il lavoro risulta concluso in oltre 90 province e avviato nelle restanti, con il 96% del territorio nazionale già coperto. L’obiettivo dichiarato è arrivare entro l’anno a una fotografia completa del Paese, individuando le discrepanze tra ciò che emerge dall’osservazione dall’alto e ciò che invece risulta formalmente registrato nelle banche dati catastali. Una operazione trasparenza che, si sussurra, potrebbe anche legarsi ad una nuova sanatoria edilizia. Per monetizzare, da parte dello Stato, gli abusi minori e aprire un ciclo nuovo.
LA MAPPA
Il sistema incrocia le immagini aeree con i dati fiscali e catastali. È qui che entra in gioco l’intelligenza artificiale: gli algoritmi aiutano a leggere e confrontare una mole enorme di fotografie, segnalando costruzioni, coperture, volumi o trasformazioni potenzialmente non coerenti con le informazioni disponibili. Naturalmente, la segnalazione automatica non equivale a un accertamento definitivo. Rappresenta piuttosto il primo filtro: spetta poi agli uffici dell’amministrazione finanziaria verificare i casi, analizzare la documentazione e capire se l’anomalia sia reale oppure spiegabile.
CHI RISCHIA
Le prime 20 mila comunicazioni riguardano soprattutto i casi più evidenti: fabbricati interamente non dichiarati. È la fascia più facile da intercettare perché la differenza tra ciò che si vede sul territorio e ciò che compare nei registri è netta. Ma l’operazione è destinata ad allargarsi. Una volta conclusa la ricognizione, il materiale raccolto potrà alimentare nuove verifiche anche sulle irregolarità minori, quelle che non riguardano necessariamente una casa sconosciuta al Fisco ma una consistenza catastale non aggiornata. L’Ia anche in questo caso aiuta, supporta, analizza. Entro gennaio tutte le 20 mila lettere arriveranno a destinazione. O almen questa è la tabella di marcia.
LA LETTERA
La lettera non è, almeno nella sua fase iniziale, una cartella esattoriale, né una sanzione immediata. È una comunicazione di compliance: il contribuente viene invitato a controllare la propria posizione e, se necessario, a presentare la dichiarazione catastale o a fornire chiarimenti. La logica è quella della regolarizzazione spontanea, già utilizzata dall’Agenzia delle Entrate in altri settori. Chi riceve l’avviso può verificare se l’immobile sia effettivamente privo di dichiarazione, se esistano pratiche già presentate ma non ancora allineate, oppure se la presunta anomalia dipenda da un errore di interpretazione delle immagini o dei dati.
LA FOTOGRAFIA
Il Catasto, va ricordato, non è soltanto un archivio tecnico. Dai suoi dati dipendono rendite catastali, imposte immobiliari, successioni, compravendite e numerosi adempimenti fiscali. Un immobile non censito o censito in modo incompleto può produrre un doppio effetto: altera la fotografia reale del patrimonio edilizio e può portare al pagamento di tributi calcolati su basi non corrette. È per questo che la campagna punta a recuperare non solo informazioni, ma anche equità: chi ha costruito o ampliato senza aggiornare gli archivi può trovarsi in una posizione più favorevole rispetto a chi ha rispettato obblighi e procedure.
SUPERBONUS
Il piano si affianca ai controlli già avviati sulle case che hanno beneficiato dei bonus edilizi, in particolare del Superbonus, senza che sia seguita la necessaria revisione della rendita catastale. In quel filone l’Agenzia ha programmato l’invio di 20mila comunicazioni nel 2026 ai proprietari selezionati, con un’attività che dovrebbe intensificarsi negli anni successivi. Il focus, in quel caso, non è l’immobile sconosciuto al Catasto, ma l’immobile trasformato o rivalutato dai lavori agevolati senza un adeguamento delle informazioni catastali.
Le due operazioni, pur diverse, raccontano la stessa direzione: il Fisco sta cercando di ridurre la distanza fra il Paese reale e quello registrato negli archivi. Fotografie dall’alto, dati digitali, incroci automatici e controlli mirati sostituiscono gradualmente le vecchie verifiche casuali o esclusivamente documentali. Per i proprietari, il messaggio è semplice: controllare che l’immobile corrisponda davvero a quanto risulta al Catasto, soprattutto dopo lavori, ampliamenti o modifiche rilevanti. Per i “furbetti” del mattone, invece, la rete si sta stringendo: prima arriva la lettera, poi — se la regolarizzazione non c’è — possono arrivare aggiornamenti d’ufficio, recuperi fiscali e sanzioni.
© RIPRODUZIONE RISERVATA
#Adessonews seleziona nella rete articoli di particolare interesse.
Se vuoi leggere l’articolo completo clicca sul seguente link
