Prezzi che corrono più dei redditi, giovani che non riescono a lasciare la casa dei genitori, insegnanti e infermieri che non possono permettersi di vivere dove lavorano. Il rapporto ISPI-Eurocities fotografa un continente in cui l’abitare è diventato la linea di faglia della coesione sociale.
C’è un modo per capire se una crisi è diventata strutturale: smettere di chiedersi chi ne è colpito e cominciare a chiedersi chi ne è rimasto fuori. Per anni, parlare di emergenza abitativa in Europa ha voluto dire parlare di povertà, di periferie, di fasce marginali da proteggere. Oggi quella cornice non basta più. A leggere il volume curato da ISPI ed Eurocities, AddressingEurope’s Urban HousingCrisis, pubblicato nel settembre 2026, la pressione non si ferma ai margini della città: sale fino al suo cuore produttivo, quello fatto di chi la fa funzionare ogni mattina.
Due velocità
Dentro le città europee corrono due ritmi diversi. Tra il 2010 e il secondo trimestre del 2025 i prezzi delle case nell’Unione sono aumentati del 60,5%, mentre gli affitti sono saliti del 28,8%, secondo i dati Eurostat richiamati nel rapporto. Crescono entrambi, ma non alla stessa andatura, e chi non è proprietario si ritrova a inseguire un mercato che si allontana.
Il problema è che “accessibile” è una parola scivolosa. Eurocities, nella sua indagine tra i sindaci, considera sostenibile un affitto che non superi circa un terzo del reddito. Eurostat usa una soglia più alta, il 40% del reddito disponibile, e con quel metro nel 2024 risultavano in difficoltà il 9,8% delle famiglie nelle città europee, contro il 6,3% nelle aree rurali. Il divario non è casuale: nelle città il 45% delle persone vive in affitto, contro il 22% nelle zone rurali (dati JRC 2022), e chi affitta è per definizione più esposto agli scossoni del mercato. Ed è anche un errore pensare che una casa a basso costo sia per forza alla portata di tutti: se i redditi locali sono bassi o la qualità è scadente, nemmeno il prezzo più contenuto basta, come sottolineano le analisi del progetto europeo ESPON HOUSE4ALL.
Una geografia a macchia di leopardo
La mappa delle città non è uniforme, e il rapporto lo mostra senza giri di parole. Nell’indagine Eurocities l’ultimo posto per accessibilità spetta a Barcellona, dove si sommano vincoli normativi, poca terra disponibile, affitti brevi e una domanda che supera l’offerta. Subito dopo, nella fascia dell’inaccessibile, ci sono Amsterdam e Zurigo. Sotto forte pressione risultano anche Roma e Bologna, insieme a Lione, Nizza e Marsiglia. All’estremo opposto troviamo Vienna, la più accessibile di tutte: un risultato che il rapporto riconduce a una scelta politica di lungo periodo, l’investimento nell’edilizia pubblica e sociale.
Né si tratta di un fenomeno riservato alle capitali globali. A Łódź, in Polonia, la popolazione cala ma i prezzi medi degli immobili tra il 2019 e il 2024 sono cresciuti dell’81%, e l’attesa per una casa popolare supera i 60 mesi. A Gand, in Belgio, il peso della casa cambia a seconda del contratto: pesa sul 20% dei proprietari, sul 30% di chi vive in alloggi sociali e sul 50% di chi affitta sul mercato privato. La crisi, insomma, colpisce città turistiche, ex poli industriali e città in declino demografico: ovunque lo stock di case, il tipo di contratto o gli investimenti scollegano ciò che serve a chi vive da ciò che il mercato offre.
Il ceto medio fuori dalla porta
Il passaggio più importante del rapporto è forse questo: la crisi non riguarda più soltanto chi è già in povertà. Riguarda ciò che gli autori chiamano il “centro funzionale” della città, cioè i residenti che reggono servizi pubblici, economia locale e vita di quartiere. Insegnanti, infermieri, operatori sociali, giovani coppie, famiglie con figli in cerca di una casa più grande, anziani che non trovano alloggi adatti: tutti competono per un’offerta sempre più scarsa e cara.
Eurofound segnala che i giovani tra i 18 e i 39 anni sono i più colpiti, perché uniscono redditi più bassi e instabili alla necessità di vivere proprio dove il mercato è più teso; una casa troppo cara, ricorda lo stesso istituto, può impedire a un ragazzo di lasciare quella dei genitori. La Banca europea per gli investimenti aggiunge che la carenza di alloggi accessibili ritarda la formazione delle famiglie, restringe le scelte di studio e rende difficile per un’insegnante o un infermiere accettare un lavoro in una grande città, perché poi non può permettersi di abitarci. Ne esce una conclusione che va oltre il welfare: la casa è ormai una questione di mercato del lavoro, di competitività e di tenuta sociale.
L’ultimo gradino
Il punto più fragile di questa scala è la strada. Nell’Unione circa 1,3 milioni di persone dormono all’aperto, nei dormitori o in alloggi temporanei, a poca distanza da un traguardo, quello della Dichiarazione di Lisbona, che prevede di porre fine al fenomeno entro il 2030. I numeri locali raccontano una dinamica in peggioramento: nella Regione di Bruxelles il conteggio del 2024 ha registrato 9.777 persone senza casa, un aumento del 25% rispetto al 2022; a Dublino, a giugno 2025, erano 11.421 le persone in alloggi di emergenza, tra cui 3.666 bambini; persino la Finlandia, modello europeo dell’Housing First, nel 2025 ha visto crescere del 20% i senzatetto che vivono da soli. Sono dati non confrontabili fra loro, ma indicano la stessa causa: affitti insostenibili, poche case sociali e accessibili, prevenzione debole.
E la casa, si sa, non è solo questione di prezzo. Nel 2024, secondo Eurostat, il 9% della popolazione dell’Unione non riusciva a riscaldare adeguatamente la propria abitazione: sovraffollamento, contratti precari, edifici di scarsa qualità e povertà energetica sono altrettanti volti dell’esclusione.
Cosa viene dopo
Descrivere la crisi, però, è la parte facile. Il difficile è capire perché i prezzi corrono e chi ha il potere di fermarli. Per rispondere bisogna partire da una risorsa che nessuna città può produrre e che tutte devono governare: il suolo. È da lì che comincia la prossima puntata.
Fonti
- ISPI-Eurocities, AddressingEurope’s Urban HousingCrisis (a cura di Zevi e Sobczak), 2026, capitolo 1.
- Eurocities, Monitor and PulseMayorsSurvey 2025; Eurocities, Housing First in Action, 2025.
- Eurostat, Regional Yearbook 2025; Eurostat, housingoverview 2025.
- Commissione europea, JRC, The differentfaces of homelessness, 2024.
- ESPON HOUSE4ALL, Access to Affordable and QualityHousing for All People, Main Report, novembre 2025.
- Eurofound, Unaffordable and inadequatehousing in Europe, 2023; Eurofound, Living and Working in Europe 2025.
- Banca europea per gli investimenti, 2025.
- Dichiarazione di Lisbona sulla Piattaforma europea per il contrasto al fenomeno dei senzatetto, 21 giugno 2021.
Bruss’help/BrusselsStudies, 2026; DublinRegion Homeless Executive, 2025; Ministero
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