Una rassegna delle ultime pronunce del Consiglio di Stato e dei TAR su condono edilizio, permesso di costruire, parcheggi pertinenziali, abusi, antenne e oneri di urbanizzazione.
Le pronunce più recenti dei giudici amministrativi tracciano un quadro aggiornato di come vengono risolte, nella pratica, alcune delle questioni più frequenti in materia di edilizia e urbanistica. Dal condono edilizio agli abusi, dagli impianti radioelettrici agli oneri di urbanizzazione, passando per il rapporto tra autorizzazione paesaggistica e permesso di costruire: la giurisprudenza del 2026 conferma orientamenti consolidati e ne affina alcuni, offrendo indicazioni operative utili per privati, professionisti e amministrazioni.
Se la domanda di condono è pendente, si possono fare altri lavori sull’immobile abusivo?
No. Il
Consiglio di Stato, sezione III, con la sentenza n. 3252 del 27 aprile 2026, ha ribadito un principio fondamentale: il diniego di sanatoria o di condono — così come la pendenza del relativo procedimento — è incompatibile con l’adozione o la formazione di ulteriori titoli edilizi aventi ad oggetto modifiche strutturali dell’immobile abusivo.
Gli interventi successivi che incidano su opere non previamente sanate non possono conseguire autonoma legittimazione prima della positiva definizione della domanda di condono. La ragione è semplice: questi interventi ripetono le caratteristiche di illegittimità dell’opera principale cui accedono strutturalmente. Di conseguenza, sono illegittimi i titoli edilizi relativi a lavori di demolizione e ricostruzione, sostituzione o trasformazione che insistano su manufatti già oggetto di istanze di condono rigettate o non ancora favorevolmente definite.
Fino a dove arriva l’obbligo del Comune di verificare il titolo di proprietà prima di rilasciare il permesso di costruire?
Il Consiglio di Stato, sezione IV, con la sentenza n. 3228 del 24 aprile 2026, ha chiarito i confini dell’onere istruttorio del Comune in sede di rilascio del permesso di costruire — e, analogamente, in caso di presentazione di DIA o SCIA.
Il Comune è tenuto a verificare che il richiedente disponga di un idoneo titolo di disponibilità dell’immobile, ai sensi degli artt. 11 e 23 del D.P.R. 380/2001 (Testo Unico Edilizia). Tuttavia, questa verifica non comporta l’obbligo di svolgere accertamenti complessi volti a ricostruire tutte le vicende dominicali o negoziali relative al bene: il titolo edilizio è rilasciato
con salvezza dei diritti dei terzi. Il Comune non è un arbitro delle controversie sulla proprietà dell’immobile — deve solo verificare l’esistenza di un titolo astrattamente idoneo, non risolvere eventuali dispute tra privati sui diritti sul bene.
La legge Tognoli sui parcheggi pertinenziali si applica anche fuori dalle aree urbane?
No. Il Consiglio di Stato, sezione V, con la sentenza n. 3165 del 23 aprile 2026, ha precisato i limiti di applicazione della legge 24 marzo 1989, n. 122 (la cosiddetta legge Tognoli), che consente di realizzare parcheggi da destinare a pertinenze delle singole unità immobiliari in deroga agli strumenti urbanistici e ai regolamenti edilizi.
Questa possibilità derogatoria è di carattere eccezionale e va interpretata in senso strettamente letterale. Si applica alle sole costruzioni di spazi parcheggio nelle aree urbane. Per le aree extra urbane, la realizzazione di parcheggi richiede invece il rilascio di una concessione edilizia secondo le regole ordinarie, senza possibilità di invocare la deroga prevista dalla legge Tognoli.
La pubblica amministrazione deve rispondere alle segnalazioni di abusi edilizi dei vicini?
Sì. Il TAR Toscana, sezione III, con la sentenza n. 777 del 22 aprile 2026, ha stabilito che quando un proprietario presenta una istanza di repressione di abusi edilizi commessi su un’area limitrofa alla propria, la pubblica amministrazione è
tenuta a riscontrarla, in quanto ricollegata al potere di autotutela (parzialmente) doverosa.
Il principio si fonda sull’art. 21-nonies della legge 241/1990: l’annullamento d’ufficio di atti autorizzativi o concessori rilasciati in base a falsa rappresentazione della realtà costituisce una forma di autotutela doverosa, a prescindere dal tempo trascorso. L’Amministrazione non può ignorare la segnalazione del vicino, che costituisce lo stimolo per l’esercizio di un potere che l’ente è comunque obbligato a esercitare.
Il diritto all’abitazione può bloccare un’ordinanza di demolizione?
No. Il TAR Lazio, sezione II bis, con la sentenza n. 7163 del 21 aprile 2026, ha confermato la legittimità dell’ordinanza di demolizione di un manufatto realizzato
senza titolo edilizio, anche quando l’immobile sia l’unica abitazione disponibile per il destinatario del provvedimento e il suo nucleo familiare.
Il diritto all’abitazione — pur costituzionalmente rilevante — non assume carattere recessivo rispetto al potere-dovere dell’Amministrazione di reprimere gli abusi edilizi, né può paralizzare l’esercizio del potere sanzionatorio. Nemmeno l’allegazione di uno stato di necessità del nucleo familiare è sufficiente a impedire la demolizione. Il diritto all’abitazione potrà essere tutelato attraverso altri strumenti — ad esempio la ricerca di soluzioni abitative alternative — ma non attraverso la “neutralizzazione” del potere repressivo in materia edilizia.
Quando scade l’autorizzazione per un impianto di gestione dei rifiuti, il Comune riacquista la propria competenza urbanistica?
Sì. Il Consiglio di Stato, sezione IV, con la sentenza n. 3026 del 17 aprile 2026, ha chiarito un aspetto importante sul rapporto tra pianificazione urbanistica regionale e comunale in materia di gestione dei rifiuti.
La pianificazione urbanistica rientra tra le funzioni fondamentali del Comune ai sensi dell’art. 14, comma 27, lettera d), del D.L. 78/2010. La possibilità che questa competenza “risalga” alla Regione — attraverso la variante urbanistica conseguente all’autorizzazione unica prevista dall’art. 208 del D.Lgs. 152/2006 per impianti di gestione dei rifiuti — è giustificata dall’esigenza di gestire interessi che richiedono un ambito territoriale più vasto.
Ma questa competenza regionale è temporanea: la qualificazione urbanistica derivante dalla variante regionale cessa di avere efficacia — o comunque diviene modificabile dal Comune — una volta cessata l’autorizzazione e, con essa, l’esigenza che aveva determinato l’approvazione regionale con effetto di variante. Quando l’impianto non opera più, il Comune riprende la propria ordinaria competenza pianificatoria su quell’area.
Per installare un’antenna o un’infrastruttura di rete telefonica serve un permesso edilizio separato?
No. Il Consiglio di Stato, sezione VI, con la sentenza n. 2952 del 14 aprile 2026, ha confermato il principio della semplificazione procedimentale in materia di impianti radioelettrici.
Il procedimento di installazione delle infrastrutture per impianti radioelettrici, disciplinato dall’art. 87 del D.Lgs. 259/2003 (Codice delle comunicazioni elettroniche), è un procedimento unico, nel quale devono confluire anche le valutazioni edilizie, senza necessità di attivare un autonomo procedimento edilizio separato.
Le infrastrutture di reti pubbliche di comunicazione sono assimilate alle opere di urbanizzazione primaria e sono munite ex lege del carattere di pubblica utilità. Per questo motivo, sono funzionali alla distribuzione capillare dei servizi di comunicazione sull’intero territorio e risultano compatibili con qualsiasi destinazione urbanistica e con ogni zona del territorio comunale — comprese le zone residenziali o agricole dove altri interventi richiederebbero titoli edilizi specifici.
L’autorizzazione paesaggistica blocca il permesso di costruire se non è ancora rilasciata?
No nel senso della nullità, ma sì nel senso dell’efficacia. Il TAR Emilia-Romagna, sezione I, con la sentenza n. 169 del 2 aprile 2026, ha chiarito il rapporto tra i due titoli.
L’autorizzazione paesaggistica è un atto autonomo e presupposto rispetto al permesso di costruire, ai sensi dell’art. 146, comma 4, del D.Lgs. 42/2004 (Codice dei beni culturali). Tuttavia, essa si configura come condizione di efficacia— non di validità — del permesso di costruire: il permesso può essere rilasciato anche prima dell’autorizzazione paesaggistica, ma diventa efficace solo dopo che quest’ultima è stata rilasciata.
Questo non esclude che l’Amministrazione possa, in un’ottica di procedimenti collegati, trattare in modo coordinato i profili paesaggistici e quelli edilizi dell’intervento — valutandoli insieme, anche se formalmente i due procedimenti restano distinti.
Le esenzioni dal contributo di costruzione sono tassative?
Sì. Il TAR Emilia-Romagna, sezione I, con la sentenza n. 606 del 30 marzo 2026, ha ribadito la natura tributaria e la struttura del contributo di costruzione previsto dall’art. 16, comma 1, del D.P.R. 380/2001.
Il rilascio del permesso di costruire è assoggettato, come regola generale, alla corresponsione di questo contributo — commisurato all’incidenza degli oneri di urbanizzazione e al costo di costruzione. Il contributo ha carattere
indisponibileed è assimilabile a un corrispettivo di natura tributaria, finalizzato a far partecipare il privato ai costi sostenuti dalla collettività per l’urbanizzazione del territorio.
Le ipotesi di esonero previste dall’art. 17 del Testo Unico Edilizia — in quanto deroghe rispetto alla regola generale dell’onerosità — hanno carattere tassativo e sono di stretta interpretazione: non possono essere estese per analogia o interpretazione estensiva a situazioni non espressamente previste.
Il diniego del permesso di costruire può essere annullato per vizi procedurali se il contenuto non sarebbe potuto essere diverso?
No. Il TAR Puglia, sezione I, con la sentenza n. 480 del 30 marzo 2026
, ha applicato il principio del contenuto sostanziale del provvedimento in materia edilizia.
Il diniego di titolo edilizio, quando costituisce atto vincolato e necessitato in applicazione di una disciplina urbanistica che non consente il tipo di intervento richiesto, non è annullabile per violazione delle garanzie partecipative — inclusa la comunicazione dei motivi ostativi prevista dall’art. 10-bis della legge 241/1990.
Questa disposizione deve essere coordinata con l’art. 21-octies, comma 2, della legge 241/1990, che impone al giudice di valorizzare il contenuto sostanziale del provvedimento e rende irrilevanti le violazioni procedimentali o formaliquando il contenuto dispositivo dell’atto non avrebbe potuto essere diverso da quello concretamente adottato. Se il diniego era inevitabile in base alla normativa applicabile, il mancato rispetto di una formalità procedurale non lo rende annullabile.
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