La Cassazione, con la sentenza n. 33608/2026, chiarisce i limiti del condono edilizio per una sopraelevazione abusiva: l’intervento costituisce un ampliamento e può essere sanato solo se rispetta congiuntamente il limite del 30% della volumetria originaria e quello massimo di 750 m³.
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Quando si parla di condono edilizio la cubatura è tra gli elementi fondamentali da considerare e tenere presente. Se l’abuso si concretizza in una sopraelevazione di un edificio esistente, l’intervento resta un ampliamento e deve rispettare due condizioni ossia non superare il 30% della volumetria originaria e rimanere comunque entro 750 mc. La Cassazione, con la sentenza n. 33608/2026, ha respinto il ricorso di alcuni proprietari di un manufatto realizzato abusivamente e ha confermato il rigetto della richiesta di sospendere o revocare la demolizione.
Condono edilizio e limite di 750 m³: quando la sopraelevazione non può essere sanata
La sentenza della Corte di Cassazione riguarda un manufatto abusivo per il quale era stata disposta, con sentenza definitiva del 2001, anche la demolizione. Anni dopo, il figlio dei soggetti originariamente condannati aveva ottenuto un permesso di costruire in sanatoria per una sopraelevazione, con revoca dell’acquisizione dell’immobile al patrimonio comunale. Tuttavia la Corte d’Appello di Napoli ha però ritenuto illegittima la sanatoria e ha confermato la demolizione. A questo punto avviene il ricorso in Cassazione dove i ricorrenti hanno sostenuto che la sopraelevazione, pari a 348,12 m³, rispettasse il limite di 750 m³ previsto dal condono. A loro dire l’intervento doveva essere considerato una nuova costruzione autonoma oppure, se qualificato come ampliamento, sarebbe stato comunque sanabile perché i limiti del 30% e dei 750 m³ dovevano ritenersi (a loro dire) alternativi.
La sopraelevazione su fabbricato esistente è un ampliamento
La Cassazione non condivide questa impostazione e precisa che “E’ esplicita in tal senso la recente sentenza del TAR del Lazio n. 8897/2025, che, nel decidere in ordine ai limiti, più rigidi di quelli statali, imposti dalla legge della Regione Lazio n. 12 del 2004, nell’ambito della impugnazione di una determinazione dirigenziale con cui l’amministrazione comunale aveva respinto la richiesta di sanatoria relativa ad abusi edilizi inerenti ad un ampliamento per sopraelevazione, con la creazione di quattro unità abitative, ha ritenuto corretta la qualificazione dell’abuso operata dall’amministrazione comunale in quanto l’intervento di sopraelevazione deve essere inquadrato come un ampliamento di un edificio già esistente e non come nuova costruzione. In linea con queste conclusioni si segnala altresì Sez. 3, n. 10054 del 22/01/2025, Rv. 287658 – 01, citata anche dalla Corte di merito, che ha inquadrato la sopraelevazione di una costruzione abusiva quale prosecuzione dell’attività criminosa, da cui consegue l’emissione di un ordine di demolizione dell’intera struttura, evidenziando dunque la stretta interdipendenza intercorrente tra un immobile e la sua sopraelevazione, che esclude, sia fisicamente che logicamente, l’inquadramento della stessa nel novero delle nuove costruzioni.”
La Cassazione ritiene corretta la decisione della Corte d’appello che aveva qualificato la sopraelevazione come un ampliamento dell’edificio già esistente. Per rafforzare questa conclusione, la Cassazione richiama una sentenza del TAR Lazio n. 8897/2025, che aveva qualificato come ampliamento una sopraelevazione con quattro nuove unità abitative, e un’altra sentenza penale del 2025 della Suprema Corte, secondo cui la sopraelevazione è strettamente dipendente dall’edificio sottostante tanto che la sua realizzazione consisterebbe in una prosecuzione dell’attività abusiva qualora l’edificio principale fosse abusivo, tale da comportare l’emanazione dell’ordine demolitorio sull’intera struttura.
Condono edilizio: il limite del 30% e quello di 750 mc
Tra i chiarimenti più importanti della sentenza emerge quello sul calcolo dei limiti di volumetria:
“La questione proposta è già stata più volte affrontata dalla giurisprudenza amministrativa, in specie del Consiglio di Stato che, “premessa in generale la pacifica natura eccezionale e di stretta interpretazione della normativa sul condono tale da escluderne l’applicabilità in termini estensivi” ha confermato il consolidato indirizzo giurisprudenziale secondo cui “i limiti volumetrici fissati dal comma 25 dell’art. 32 cit. operano non già disgiuntamente, bensì congiuntamente, sicché gli incrementi consentiti non devono essere superiori al 30% della cubatura della costruzione originaria e non possono in ogni caso eccedere i 750 metri cubi” così come “(…) deve altresì considerarsi che la Corte costituzionale, a suo tempo investita della questione di legittimità dell’art. 39 della legge n. 724/1994, relativo al precedente condono edilizio – … – aveva interpretato quest’ultima legge nel senso che « La previsione massima di cubatura di “750 metri cubi” è un limite assoluto ed inderogabile, che si aggiunge come norma di chiusura al limite di ampliamento che deve essere contenuto nel trenta per cento della volumetria originaria, ad evitare che fabbricati, inizialmente, di cubatura considerevole possano ampliarsi in modo ulteriormente notevole … »”.
Nel condono edilizio, i limiti di volumetria previsti per gli ampliamenti non sono alternativi tra loro, ma devono essere rispettati entrambi. In concreto, per poter essere condonato, un ampliamento abusivo deve rispettare due condizioni contemporaneamente:
- non deve superare il 30% della volumetria dell’edificio originario;
- non può mai superare i 750 m³.
La Corte costituzionale lo considera una “norma di chiusura” che serve a evitare che un edificio già molto grande possa essere ampliato in misura eccessiva solo perché il 30% della sua volumetria originaria consentirebbe, matematicamente, un incremento molto elevato.
Quindi i giudici concludono che:
“(…) al fine conseguire un legittimo titolo edilizio ai sensi dell’art 32, comma 25, della legge n. 326 del 2003, in caso di ampliamento di un manufatto preesistente, i limiti previsti dalla norma devono essere entrambi rispettati, non basta che l’intervento edilizio eseguito senza titolo si sia mantenuto al di sotto dei 750 m³, ma è pure necessario che non ecceda il 30% della volumetria originaria”.
Scarica la sentenza in allegato
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FAQ TECNICHE: Condono edilizio sopraelevazione: limiti del 30% e 750 m³ | Ingenio
1. Che cosa si intende per sopraelevazione abusiva ai fini del condono edilizio?
È un intervento realizzato senza il necessario titolo edilizio che incrementa l’edificio in altezza e volumetria. Nel caso esaminato dalla Cassazione n. 33608/2026, la sopraelevazione di un fabbricato esistente viene qualificata come ampliamento. La presenza di una nuova unità immobiliare funzionalmente autonoma non è sufficiente a farla considerare una nuova costruzione indipendente ai fini del condono.
2. In quali casi una sopraelevazione può beneficiare del terzo condono edilizio?
Il terzo condono, disciplinato dall’art. 32 del D.L. 269/2003, riguarda determinate opere abusive ultimate entro il 31 marzo 2003. Per gli ampliamenti devono essere rispettati congiuntamente i limiti del 30% della volumetria originaria e dei 750 m³. Rimangono necessari gli altri presupposti normativi, compresi quelli derivanti da vincoli e disposizioni regionali.
3. Quale disposizione normativa stabilisce il limite del 30% e dei 750 m³?
Il riferimento è l’art. 32, comma 25, del D.L. 269/2003, convertito dalla Legge 326/2003. La Cassazione n. 33608/2026 interpreta i due parametri come cumulativi per gli ampliamenti. La Corte valorizza il carattere eccezionale della disciplina del condono, che non consente interpretazioni estensive delle condizioni di ammissibilità.
4. Qual è l’utilità pratica della verifica congiunta dei due limiti volumetrici?
La verifica permette al professionista di individuare preliminarmente gli ampliamenti che non soddisfano i requisiti dimensionali del terzo condono. Il limite del 30% assume particolare importanza per gli edifici con volumetria originaria contenuta, mentre la soglia di 750 m³ impedisce ampliamenti eccessivi dei fabbricati di maggiori dimensioni. Il rispetto dei limiti, tuttavia, non garantisce da solo il rilascio del condono.
5. Come si calcola il volume massimo condonabile per una sopraelevazione?
Per gli ampliamenti soggetti all’art. 32, comma 25, si considera il valore minore tra il 30% della volumetria originaria e 750 m³. Nel caso della sentenza, il fabbricato aveva una volumetria di 820 m³: il 30% corrisponde a 246 m³. La sopraelevazione di 348,12 m³ supera quindi il limite percentuale, pur rimanendo sotto quello assoluto. I criteri tecnici di computo della volumetria devono essere verificati in relazione alla disciplina applicabile.
6. Quali controlli documentali sono necessari prima di valutare la condonabilità?
Il tecnico deve verificare la consistenza volumetrica originaria, la volumetria dell’ampliamento, la data di ultimazione delle opere e la documentazione edilizia disponibile. Occorre inoltre esaminare eventuali vincoli, disposizioni regionali e precedenti provvedimenti amministrativi o giudiziari. Questi controlli permettono di evitare valutazioni fondate esclusivamente sulla soglia di 750 m³. Non si tratta di verifiche manutentive, ma di controlli sulla legittimità edilizia.
7. Quali errori devono essere evitati nella valutazione del condono di una sopraelevazione?
L’errore principale consiste nel ritenere sufficiente il solo rispetto del limite di 750 m³, trascurando quello del 30%. Un secondo errore è qualificare automaticamente la sopraelevazione come nuova costruzione perché dotata di autonomia funzionale. La Cassazione chiarisce inoltre che la stretta interdipendenza con l’edificio abusivo sottostante può comportare conseguenze demolitorie sull’intera struttura.
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