L’informazione pubblica sulla distribuzione della proprietà immobiliare in Spagna continua a essere insufficiente. Almeno per quanto riguarda gli immobili in mano ai grandi proprietari, cioè quei privati o società con più di 10 abitazioni o 1.500 m² ad uso residenziale.
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I dati sulla percentuale reale, gestiti dal catasto statale, rendono anonima la titolarità delle proprietà. Nel caso del mercato dell’affitto, di competenza delle comunità autonome, questo dato si può ottenere presentando una richiesta basata sulle leggi sulla trasparenza, per analizzare il deposito delle cauzioni degli inquilini, e molte tipologie (case di proprietà, vuote, appartamenti turistici…) restano fuori dall’analisi. Questo impedisce di sapere con precisione chi ne sono i proprietari in tempo reale.
Un monitoraggio delle operazioni immobiliari effettuate finora nel 2026 – quelle pubblicizzate dalle stesse aziende – permette di individuare chi sta realizzando più movimenti nel mercato iberico, ma ciò non significa che abbia scalzato, per numero di proprietà, gli attori tradizionali che hanno dominato il panorama nell’ultima decade: nomi già noti nelle grandi città come Blackstone, CBRE IM, Renta Corporación, Cerberus, Ares Management o Santander e CaixaBank.
Nuovi investimenti (anche su suolo pubblico)
Fidere (un gruppo di socimi specializzate nell’acquisto di alloggi pubblici e in affitto) è protagonista della maggiore operazione dall’inizio dell’anno, pari a 1.050 milioni di euro. La canadese Brookfield l’ha acquistata da Blackstone, ottenendo indirettamente il suo portafoglio di 47 edifici e oltre 5.000 abitazioni in affitto, in un’operazione datata marzo di quest’anno.
A maggio, Azora ha raggiunto un accordo per acquistare da Patrizia 1.200 abitazioni in affitto nell’area metropolitana di Barcellona (una delle zone più tensionate del Paese, con un’enorme densità di popolazione in aree come L’Hospitalet de Llobregat) per oltre 350 milioni. A sua volta, Patrizia le aveva comprate da BeCorp nel 2022 per circa 600 milioni.
Molte altre operazioni sono state firmate ancora prima di completare gli immobili: Barings comprerà da Aurora Homes 305 abitazioni a prezzo accessibile a Los Cerros (Vicálvaro) per oltre 70 milioni, con consegna nel 2029, e altre 188 a Valdebebas per più di 56 milioni dal Grupo Ferrocarril.
Le stesse comunità autonome e alcuni comuni stanno cedendo la concessione di suolo pubblico a questo tipo di società, in certi casi per periodi compresi tra 45 e 75 anni, in un Paese con uno stock di alloggi sociali in affitto che non supera l’1,72%, ben al di sotto della media europea, intorno all’8-9%. Il caso di Culmia, la promotrice controllata dal fondo statunitense Oaktree, è emblematico. Nel 2025 ha consegnato il lotto 3 del Plan Vive della Comunità di Madrid alla tedesca DWS tramite la vendita di quote nella società concessionaria: un’operazione da 255 milioni di euro.
Proprio la bavarese MEAG ha acquistato da Culmia il 50% di un portafoglio che comprende 1.137 abitazioni del Plan Vive II (Comunità di Madrid), 437 del piano di affitto a prezzo accessibile del Comune della capitale e 208 in mano alla Generalitat Valenciana.
La bolla immobiliare sta scoppiando?
La compravendita di abitazioni in Spagna si sta frenando leggermente a causa del forte aumento dei prezzi nel mercato residenziale del Paese. Lo mostrano i dati dell’Istituto nazionale di statistica (INE) raccolti da Cushman & Wakefield e studi come il BBVA Research, che stimano per quest’anno un calo del 7,3%, con una lieve ripresa (0,6%) nel 2027.
Nel suo rapporto sul secondo trimestre del 2026, la società di consulenza immobiliare citata ha rilevato un calo annuo del 3,51% di questo tipo di operazioni fino a maggio 2026, per un totale di 286.000. I suoi analisti sottolineano anche che il peggioramento delle condizioni di finanziamento spinge le famiglie a spostarsi o a restare più a lungo nel mercato dell’affitto, esercitando una pressione sui prezzi in questo segmento.
Il rapporto di C&W parla di “un incremento spettacolare del 376%” su base annua degli investimenti in abitazioni destinate all’affitto e rileva che “nel primo semestre del 2026 il volume di investimento è già nettamente superiore a quello di tutto il 2025”, fino a 2.934 milioni, per operazioni di grandi proprietari o fondi di investimento.
Si tratta di un dato che può sembrare contraddittorio rispetto al calo delle compravendite di abitazioni, ma i due indicatori misurano realtà diverse. Le statistiche sulle compravendite conteggiano il numero di operazioni effettuate, mentre il volume di investimento indica il denaro destinato all’acquisto di abitazioni e portafogli immobiliari, per cui poche operazioni di grande dimensione possono far aumentare sensibilmente l’investimento totale. In Spagna, gli acquisti di abitazioni da parte di persone giuridiche hanno rappresentato il 10% delle operazioni nel 2025, secondo l’ultimo rapporto del Consiglio generale del notariato.
In ogni caso, queste cifre vanno interpretate con cautela: non consentono di confrontare il numero reale di abitazioni in mano alle imprese nello Stato, a causa dell’opacità sulle proprietà complessive. Indicano solo come evolve la compravendita nel mercato residenziale.
Per quanto riguarda altre analisi sullo stato del mercato della casa, Oxford Economics segnala nel suo rapporto di maggio che si attende una moderazione della crescita dei prezzi delle abitazioni – al 5% nel 2027 – dopo aver raggiunto valori a doppia cifra nel 2025 (12,89%), in attesa del dato previsto per quest’anno, che potrebbe sfiorare l’11%. Il rallentamento, tuttavia, potrebbe essere una circostanza temporanea, secondo le attuali previsioni.
La minore creazione di posti di lavoro, che riduce il reddito disponibile della popolazione, e il recente aumento dei tassi di interesse da parte del Banco Centrale Europeo di fronte al nuovo rialzo dell’inflazione rientrano tra le possibili cause di questo futuro raffreddamento.
La casa è diventata il principale problema per gli spagnoli. Lo afferma il 37,5% degli intervistati dall’ultimo barometro del CIS di settembre, che la collocano davanti ad altri problemi di natura economica (21,6%) o all’immigrazione (19,7%).
Questa situazione si consolida nei mercati più tensionati. Le sei grandi aree urbane spagnole concentrano il 36% dei nuclei familiari, secondo il rapporto annuale della Banca di Spagna in materia, ed è lì che persiste il maggiore divario tra domanda e offerta di abitazioni disponibili per assorbirla.
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