Un immobile abitativo classificato A/8 può essere ceduto con IVA al 10% dopo un intervento di ristrutturazione edilizia?
La risposta fornita dalla Corte di Giustizia Tributaria di secondo grado del Veneto, con la sentenza n. 98/2026, è affermativa quando ricorrono le condizioni previste dal n. 127-quinquiesdecies della Tabella A, parte III, allegata al D.P.R. 633/1972.
Secondo i giudici, la disposizione relativa alla vendita dei fabbricati recuperati non contiene limitazioni legate alla destinazione abitativa, alla categoria catastale o alla natura “di lusso” dell’immobile. L’elemento determinante è invece l’esistenza dell’intervento di recupero e la circostanza che la cessione venga effettuata dall’impresa che ha eseguito i lavori.
Il punto centrale è distinguere la disciplina delle nuove costruzioni da quella dei fabbricati sottoposti a recupero edilizio.
Il caso: ristrutturazione e cambio d’uso di un fabbricato
La controversia nasce dalla cessione di un immobile avvenuta il 24 luglio 2018 per un prezzo di 2.355.000 euro.
La società venditrice aveva precedentemente eseguito lavori su alcuni edifici esistenti a Bassano del Grappa. Per l’immobile interessato dalla controversia era stato applicato alla vendita il regime IVA del 10%.
L’impresa aveva fatto riferimento al n. 127-quinquiesdecies della Tabella A, parte III, del D.P.R. 633/1972, che prevede l’aliquota ridotta per la cessione di fabbricati o porzioni di fabbricati sui quali sono stati eseguiti determinati interventi di recupero, quando la vendita è effettuata dalle imprese che hanno realizzato gli interventi.
Il titolo edilizio rilasciato dal Comune qualificava l’operazione come ristrutturazione con cambio di destinazione d’uso da artigianale a residenziale.
L’Agenzia delle Entrate contestava però l’applicazione dell’aliquota ridotta e riteneva dovuta l’IVA ordinaria al 22%.
La maggiore imposta recuperata ammontava a 282.600 euro, oltre sanzioni e interessi.
I motivi dell’appello dell’Agenzia delle Entrate
La contestazione dell’Amministrazione finanziaria si concentrava essenzialmente su due questioni.
La prima riguardava le caratteristiche dell’immobile. Secondo l’Ufficio, l’aliquota del 10% non avrebbe potuto trovare applicazione per un immobile abitativo classificato nella categoria catastale A/8, quindi considerato nell’ambito della controversia come abitazione di lusso.
La seconda riguardava invece la natura dei lavori effettuati. L’Agenzia sosteneva che l’operazione realizzata dovesse essere considerata una nuova costruzione, anziché una ristrutturazione edilizia.
La decisione: la disciplina dei fabbricati recuperati è diversa da quella delle nuove costruzioni
La Corte di Giustizia Tributaria di secondo grado respinge l’appello.
Per i giudici, il punto di partenza è il testo del n. 127-quinquiesdecies della Tabella A, parte III, allegata al D.P.R. 633/1972.
La disposizione riguarda i fabbricati sottoposti agli interventi di recupero richiamati dalla norma e ceduti dalle imprese che hanno effettuato gli stessi interventi.
La Corte osserva che la disposizione non distingue:
- tra immobili abitativi e immobili con altra destinazione;
- tra differenti categorie catastali;
- tra immobili ordinari e immobili “di lusso”.
Da qui deriva una distinzione fondamentale.
Il n. 127-undecies disciplina le nuove costruzioni di case di abitazione non di lusso. Il n. 127-quinquiesdecies riguarda invece i fabbricati oggetto di interventi di recupero edilizio, indipendentemente dalla destinazione finale.
Per la Corte le due disposizioni operano quindi su piani diversi e non possono essere sovrapposte. Estendere ai fabbricati recuperati le limitazioni previste per le nuove costruzioni significherebbe introdurre nel n. 127-quinquiesdecies un’esclusione che il suo testo non contempla.
Immobile A/8: la natura “di lusso” non esclude automaticamente il 10%
L’immobile oggetto della controversia era classificato nella categoria catastale A/8. Per la Corte questa circostanza non impedisce l’applicazione dell’IVA al 10% prevista per la cessione di un fabbricato recuperato.
La classificazione collegata alla natura di lusso assume rilievo nell’ambito della disposizione dedicata alle nuove costruzioni. Non può invece essere automaticamente trasferita alla disciplina del n. 127-quinquiesdecies, che non contiene un’analoga esclusione.
La disposizione relativa ai fabbricati recuperati fonda infatti l’applicazione dell’aliquota agevolata su due elementi evidenziati dalla sentenza:
- l‘esecuzione di un intervento di recupero edilizio rientrante nella fattispecie prevista dalla norma;
- la coincidenza tra l’impresa che ha eseguito l’intervento e quella che effettua la cessione.
Il dato da verificare, quindi, non è soltanto che tipo di immobile risulta alla fine dei lavori, ma soprattutto quale intervento è stato eseguito e da chi viene effettuata la successiva vendita.
Ristrutturazione o nuova costruzione? Il ruolo del titolo edilizio
La seconda contestazione dell’Agenzia riguarda alla natura dei lavori. L’Ufficio sosteneva che le opere realizzate dovessero essere considerate una nuova costruzione.
La Corte non accoglie questa ricostruzione.
Nel caso esaminato, il titolo rilasciato dall’amministrazione comunale competente qualificava espressamente l’intervento come ristrutturazione edilizia con cambio di destinazione d’uso.
Per i giudici “la qualificazione dell’intervento edilizio discende dal titolo abilitativo rilasciato dall’ente territoriale competente”. Secondo il Collegio, dunque, la qualificazione urbanistica rileva quindi anche per l’interprete tributario.
La pronuncia precisa inoltre che anche interventi comprendenti demolizione e ricostruzione parziale possono rientrare nella nozione di ristrutturazione edilizia quando risultino qualificati in tal senso dall’autorità comunale competente.
Approfondimenti
Per saperne di più:
La sentenza evidenzia quanto sia importante che la natura dell’intervento edilizio risulti in modo chiaro e coerente dalla documentazione progettuale e dal titolo abilitativo. La distinzione tra nuova costruzione e ristrutturazione può infatti produrre conseguenze non solo urbanistiche, ma anche fiscali.
Per questo è essenziale predisporre elaborati progettuali completi, mantenere allineati stato di fatto, stato di progetto e trasformazioni previste e documentare con precisione le opere da realizzare.
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Indirizzo articolo: https://biblus.acca.it/notizie/iva-al-10-sulla-vendita-dellimmobile-a-8-ristrutturato-conta-il-recupero-edilizio-non-il-pregio/
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