#Finsubito news dalla rete – diniego annullato dal TAR Campania

Un vecchio edificio industriale può ospitare un negozio solo perché negli anni vi si sono svolte attività di vendita? Non necessariamente. Ma il Comune non può nemmeno negare l’autorizzazione commerciale guardando a una sola licenza edilizia, se dagli altri atti emergono elementi che descrivono un uso misto, produttivo e commerciale. È questa la distinzione al centro della sentenza n. 5041/2026 del TAR Campania, Napoli, Sezione Terza, pubblicata il 31 agosto 2026.

Il tribunale ha annullato i dinieghi che impedivano l’apertura di una media struttura di vendita in un ex complesso produttivo. La ragione non è l’accertamento definitivo che tutti i locali siano già legittimamente commerciali: è il difetto di istruttoria. Durante la causa lo stesso Comune ha individuato un titolo edilizio del 1998 che non aveva considerato prima e ha riconosciuto una possibile destinazione promiscua.

Ora deve esaminare l’intera documentazione e decidere di nuovo. Restano aperte, inoltre, le verifiche su alcune difformità edilizie.

Dal complesso industriale alla richiesta di aprire un punto vendita

La vicenda riguarda un immobile sorto nei primi decenni del Novecento per attività di fabbricazione e commercio. Successivamente il compendio ha ospitato, fra l’altro, una concessionaria di autoveicoli con vendita, deposito, riparazione e servizi connessi. Il proprietario ha richiamato licenze commerciali, titoli edilizi e atti relativi all’agibilità per sostenere che la componente commerciale non fosse una novità introdotta dalla nuova iniziativa.

Nel luglio 2024 una società interessata a locare circa 1.300 m² ha chiesto al SUAP l’autorizzazione per una media struttura di vendita non alimentare, insieme a un’istanza relativa agli impianti pubblicitari. Il Comune ha concluso negativamente la conferenza di servizi. Il diniego finale del febbraio 2025 si fondava soprattutto sulla ricostruzione dell’ufficio urbanistica: l’intero complesso sarebbe stato a destinazione produttiva in base a una licenza edilizia del 1970, e quindi incompatibile con il punto vendita proposto.

Il proprietario ha impugnato il diniego. La contestazione non riguardava soltanto l’interesse della futura conduttrice ad aprire: era in gioco anche la possibilità per il proprietario di utilizzare e concedere in locazione il proprio immobile. Il TAR ha infatti respinto l’eccezione comunale secondo cui la proprietà non avrebbe potuto agire in giudizio.

Una licenza del 1970 non esauriva la storia dell’immobile

La tesi comunale partiva da un principio corretto: la destinazione urbanistico-edilizia non coincide automaticamente con l’uso di fatto praticato da chi occupa un fabbricato. Una lunga attività commerciale o una classificazione catastale, prese da sole, non sostituiscono i titoli che legittimano l’immobile. È il motivo per cui lo stato legittimo dell’immobile va ricostruito attraverso documenti e autorizzazioni pertinenti, non con una singola indicazione isolata.

Il problema era l’applicazione concreta di quel principio. La licenza del 1970 non era l’unico documento da valutare: il proprietario sosteneva che riguardasse lavori di consolidamento e manutenzione, mentre la storia dell’edificio e i titoli successivi documentavano usi più articolati. Il giudice non ha stabilito che tali allegazioni bastassero a dimostrare la destinazione commerciale dell’intero compendio; ha rilevato che il Comune doveva verificarle prima di assumere come conclusiva la sola qualificazione produttiva.

La verifica di più titoli e varianti è particolarmente importante negli immobili trasformati nel corso di decenni: una licenza più vecchia non racconta necessariamente ogni modifica assentita dopo, e l’uso di ciascun ambiente può differire da quello del resto del fabbricato. Il richiamo del proprietario all’articolo 9-bis del Testo Unico Edilizia serviva proprio a chiedere una ricostruzione documentale completa.

Il titolo del 1998 trovato solo durante la causa

Il passaggio decisivo è arrivato dopo il diniego. Nell’ottobre 2025 il proprietario ha chiesto al Comune di rivedere la propria valutazione. Nella risposta del marzo 2026 l’amministrazione ha menzionato una concessione edilizia del 1998, relativa alla trasformazione di finestre in accessi al piano terra, che non risultava considerata nella precedente istruttoria urbanistica. Nei pareri collegati a quella pratica, la modifica del prospetto era riferita al miglioramento dell’attività commerciale e alla sistemazione della facciata per una struttura commerciale.

Nella stessa risposta il Comune ha riconosciuto che, sulla base della documentazione allora esaminata, la destinazione dell’immobile poteva essere promiscua fra produttiva e commerciale. Ha però chiesto una planimetria complessiva con l’uso di ogni ambiente per verificare se la superficie destinata al nuovo negozio fosse effettivamente a uso solo commerciale. Ha anche segnalato difformità edilizie, in parte interessate da domande di condono, che richiedevano ulteriori documenti. Non ha quindi ritirato spontaneamente i propri atti.

Per il TAR quella risposta conferma che l’istruttoria precedente era incompleta. Un documento trascurato e la successiva ricostruzione del Comune non potevano essere ignorati nel valutare il diniego già emesso. I provvedimenti sono stati annullati affinché l’amministrazione ripeta la verifica con la documentazione completa. La sentenza non sostituisce il nuovo accertamento tecnico-amministrativo e non attribuisce automaticamente una destinazione commerciale a tutti i 1.300 m² richiesti.

Perché non si è formato il silenzio-assenso

Il proprietario aveva sostenuto anche che, decorso il termine previsto dalla legge regionale sul commercio, l’autorizzazione si fosse formata tacitamente. Il TAR ha escluso questo effetto nel caso concreto. Le criticità urbanistico-edilizie dei locali, non risolte nelle interlocuzioni con il Comune, impedivano di considerare acquisita l’autorizzazione per mero decorso del tempo. L’apertura materiale dell’attività non cambiava quel presupposto.

È una distinzione importante: annullamento del diniego per istruttoria insufficiente e rilascio tacito del titolo commerciale non sono la stessa cosa. Il primo impone al Comune di rivalutare la domanda; il secondo consentirebbe di invocare un titolo già formato. Qui il giudice ha riconosciuto soltanto il primo risultato. Per il funzionamento generale dell’istituto si può consultare la guida sul silenzio-assenso nei procedimenti edilizi, tenendo presente che la domanda di questa causa era commerciale e che la regolarità urbanistica dei locali era un presupposto decisivo.

Che cosa dovrà verificare il Comune nel riesame

L’esito della causa non è un via libera immediato al negozio. Il Comune dovrà ricostruire i titoli del complesso, tenere conto della concessione del 1998 e degli altri atti disponibili, individuare la destinazione legittima dei singoli ambienti e confrontarla con la planimetria della superficie proposta per la vendita. Dovrà poi esaminare le difformità edilizie segnalate e la loro eventuale incidenza sul procedimento commerciale. Il giudice non ha risolto nel merito tali questioni né ha dichiarato sanate le opere contestate.

Per interventi analoghi la domanda pratica è quindi più precisa di «l’immobile è commerciale o industriale?»: quali porzioni erano legittimamente destinate a ciascun uso, in base a quali titoli e con quali modifiche successive? Se è necessario un vero cambio di destinazione d’uso, questo va valutato come procedimento distinto, anche quando non sono previste nuove opere. Un contratto, una vecchia licenza commerciale o il catasto sono elementi da esaminare, non scorciatoie per saltare il controllo urbanistico.

Il ricorso è stato accolto e i provvedimenti negativi sono stati annullati per difetto di istruttoria. Le spese processuali sono state compensate, salvo il rimborso del contributo unificato se versato. Il valore della decisione sta nel metodo: davanti a un edificio con una lunga storia produttiva e commerciale, l’amministrazione deve motivare su una base documentale completa; il privato, però, non ottiene per questo un’autorizzazione automatica.

Fonti ufficiali