#Finsubito news dalla rete – Pergotenda con teli laterali retrattili: non è ampliamento

Aggiungere teli laterali retrattili a una pergotenda già in
regola la trasforma in un ampliamento edilizio abusivo?
Attrezzature da cucina mobili nel deposito bastano a far scattare
un cambio di destinazione d’uso? E per una chiusura del genere si
rischiano demolizione e sanzione pecuniaria?

Parlare di
strutture leggere in edilizia non è mai semplice, e sul tema si
è stratificata negli anni una copiosa giurisprudenza amministrativa
che ha individuato le condizioni perché tende, pergotende e
coperture amovibili restino nell’edilizia libera senza trasformarsi
in nuova costruzione.

A questi interrogativi risponde il Consiglio di Stato con la
sentenza
n. 7039 del 23 settembre 2026, che chiarisce uno degli aspetti
più sottovalutati quando si aggiungono teli laterali retrattili a
una pergotenda già assentita, ovvero che chiuderla temporaneamente
non basta a creare un volume soggetto a permesso di costruire, se i
teli restano amovibili.

Per chi gestisce una terrazza attrezzata significa che una
pergotenda legittimamente realizzata non può diventare un
ampliamento abusivo solo perché i teli vengono abbassati sui lati.
Vale anche se lo spazio racchiuso ha superficie e altezza
misurabili e anche se il Comune lo ha già tradotto in metri
cubi.

Un sopralluogo che trova i teli abbassati non è sufficiente, da
solo, a fondare un ordine di demolizione, perché ciò che conta è la
stabilità della chiusura. Il criterio applicato riconduce la
pergotenda all’attività edilizia libera dell’art.
6 del d.P.R. n. 380/2001 (Testo Unico Edilizia) quando è la tenda a
svolgere la funzione principale.

La pronuncia affronta, inoltre, altri due aspetti meritevoli di
interesse, perché esclude che qualche attrezzatura da cucina facile
da portare via basti a trasformare un deposito in una cucina, e
perché permette di sviluppare in appello le critiche già mosse
davanti al TAR senza che il Comune possa respingerle come argomenti
nuovi.

Pergotenda sulla terrazza di un albergo: la vicenda

La vicenda trae origine da un albergo del centro storico, in
zona territoriale omogenea A e in un edificio sottoposto a tutela,
gestito in locazione da una società. Sulla terrazza dell’ultimo
piano era stata installata una pergotenda assentita con SCIA nel
2018 e munita del nulla osta della Soprintendenza.

Con i sopralluoghi del 2019 il Comune ha accertato che sulla
struttura erano stati montati guide e teli avvolgibili laterali,
idonei a chiudere il perimetro. Secondo gli uffici ne derivava un
volume chiuso di circa 300 metri cubi, su una superficie di circa
115 metri quadrati, qualificato come ampliamento dell’edificio
realizzato senza titolo.

La società ha presentato una CILA per ripristinare lo stato dei
luoghi. I controlli successivi hanno però rilevato il permanere
delle opere e, in un locale indicato come volume tecnico e adibito
a deposito, un piano cottura e attrezzature da cucina, lette come
il segno di un cambio di destinazione d’uso.

Chiesto il parere alla Soprintendenza e decorso inutilmente il
termine procedimentale, nel febbraio 2020 il Comune ha ingiunto la
demolizione e il ripristino, irrogando anche una sanzione
pecuniaria di 25.000 euro prevista dalla disciplina regionale.

Dopo la notifica la società ha comunicato gli interventi di
ripristino, ovvero la rimozione delle tende laterali per tornare
alla conformità ai titoli, l’eliminazione delle attrezzature da
cucina per restituire il locale all’uso di deposito e lo smontaggio
degli impianti di riscaldamento della terrazza. I lavori, sospesi
durante l’emergenza Covid, sono stati dichiarati conclusi nel
giugno 2020, quando il tecnico ne ha asseverato l’esecuzione con il
collaudo finale della CILA.

La società ha impugnato il provvedimento, ma in primo grado il
TAR Lazio ha respinto il ricorso, ritenendo che l’opera avesse
generato un nuovo volume estraneo alla pergotenda libera. In
appello la società ha contestato sia la qualificazione come
ampliamento sia il preteso cambio d’uso, mentre il Comune ha
eccepito l’inammissibilità di queste ultime censure come motivi
nuovi.

Pergotenda e permesso di costruire: cosa prevede il Testo Unico
Edilizia

Per comprendere la decisione dei giudici d’appello è necessario
inquadrare bene la normativa di riferimento. L’art. 6 del d.P.R. n.
380/2001 individua gli interventi realizzabili senza alcun titolo
abilitativo, sempre nel rispetto delle normative di settore e, in
particolare, del codice dei beni culturali e del paesaggio (D.Lgs.
n. 42/2004). Per questo
l’esenzione dal titolo edilizio non dispensa dagli assensi
richiesti a tutela del vincolo.

All’estremo opposto si collocano gli interventi di nuova
costruzione dell’art. 3, comma 1, lett. e), tra cui
l’ampliamento di un edificio all’esterno della sagoma esistente.
Questi interventi richiedono il permesso di costruire e, in sua
assenza, espongono alle misure repressive, a partire dall’ordine di
demolizione.

Sul piano processuale rileva l’art. 104 del Codice del processo
amministrativo, che vieta di proporre in appello domande nuove ed
eccezioni non rilevabili d’ufficio.

Teli laterali retrattili e nuovo volume: il principio del Consiglio
di Stato

Alla luce di questo quadro, i giudici ribadiscono che la
pergotenda rientra nell’edilizia libera quando la funzione
principale dell’opera è svolta dalla tenda e non dalla struttura di
sostegno, che resta meramente accessoria. Sulla scorta di un
proprio recente precedente, Palazzo Spada ricorda che le strutture
di questo tipo, fatte di tende o coperture leggere e retrattili,
non richiedono permessi, essendo riconducibili all’edilizia libera,
e non realizzano uno spazio chiuso stabile né nuove volumetrie.

Nel caso esaminato pesa, anzitutto, la circostanza che il
manufatto fosse già assistito da titoli edilizi e dal nulla osta.
La contestazione, infatti, non riguarda una struttura integralmente
abusiva, ma soltanto alcune modalità di utilizzo e di chiusura
temporanea della pergotenda.

Il passaggio decisivo è che l’effettiva e rapida amovibilità
delle opere è un indice sintomatico della loro natura accessoria e
precaria, e come tale contrasta con la qualificazione in termini di
stabile ampliamento edilizio.

Anche il cambio di destinazione d’uso del locale tecnico non
risulta adeguatamente dimostrato. L’uso a cucina era infatti
collegato alla sola presenza di attrezzature facilmente rimovibili,
senza opere edilizie permanenti capaci di produrre una
trasformazione urbanisticamente rilevante dell’organismo edilizio.
Ne consegue che il quadro istruttorio posto a base del
provvedimento non è idoneo a provare una nuova costruzione o un
ampliamento stabile che richieda il permesso di costruire.

Cadono così i presupposti dell’ordine di demolizione e, con
essi, quelli della sanzione di 25.000 euro, perché una volta
escluso l’abuso contestato viene meno il fondamento sostanziale di
entrambe le misure.

Quanto all’eccezione del Comune, i giudici d’appello la
respingono, perché già nel ricorso al TAR la società aveva negato
che attrezzature mobili potessero trasformare il deposito in
cucina. Le doglianze di secondo grado sono quindi uno sviluppo
argomentativo di censure già introdotte e non motivi nuovi.

Pergotenda chiusa con teli laterali: cosa prevede la lettera b-ter)
dopo il Salva Casa

Dal punto di vista tecnico, il volume contestato era il prodotto
della superficie coperta per l’altezza media, un vano che esisteva
soltanto a teli abbassati. La sentenza non discute le misure ma la
stabilità della chiusura, e non esamina gli impianti di
riscaldamento della terrazza. Né afferma che i teli fossero coperti
dai titoli o che bastasse l’edilizia libera, perché si limita a
escludere un ampliamento soggetto a permesso di costruire.

Sul piano sistematico, anche se la pronuncia non lo affronta
perché i fatti risalgono al 2019 e al 2020, oggi quel criterio
trova un appiglio testuale nella lett. b-ter) dell’art. 6, comma 1.
La lettera è stata introdotta dal Decreto-Legge n. 69/2024 (Decreto
Salva Casa), convertito dalla Legge n. 105/2024. La disposizione
include nell’edilizia libera le
tende a pergola, anche bioclimatiche, con telo retrattile,
ammettendo le strutture fisse necessarie al sostegno. Esclude però
che possano creare
uno spazio stabilmente chiuso, con conseguente variazione di
volumi e di superfici, e richiede di ridurre al minimo l’impatto
visivo e l’ingombro apparente, in armonia con le linee
architettoniche preesistenti.

È l’avverbio «stabilmente» il punto di contatto con la sentenza.
Per il professionista si traduce nell’esigenza di documentare, fin
dal progetto, che i teli scorrono su guide e si riavvolgono senza
tamponamenti fissi, soprattutto nei contesti vincolati dove il
nulla osta ha già fotografato l’opera.

Demolizione e sanzione annullate: cosa insegna la sentenza

In conclusione, il Consiglio di Stato ha accolto l’appello e, in
riforma della sentenza del TAR Lazio, ha annullato il provvedimento
che ordinava la demolizione e irrogava la sanzione di 25.000
euro.

La pronuncia impone agli uffici tecnici una verifica meno
geometrica e più attenta alla natura dell’opera. Quando la
struttura è già passata al vaglio del Comune e della
Soprintendenza, chi contesta un ampliamento deve portare elementi
ulteriori rispetto a una chiusura che si apre e si chiude a
comando. Il titolare, dal canto suo, farà bene a non confondere il
titolo della pergotenda con quello delle chiusure aggiunte.

Palazzo Spada si colloca così nel filone che misura la
pergotenda sulla funzione della tenda e sulla reversibilità degli
elementi, lo stesso in cui il Consiglio di Stato (sentenza
n. 5828/2025) ha riformato la sentenza di primo grado che aveva
visto un nuovo volume in un dehors chiuso da vetrate scorrevoli.
Sul versante opposto il TAR Lazio (sentenza
n. 6143/2026) ha confermato la demolizione di una struttura con
copertura a lamelle rigide predisposta per la chiusura laterale.
Una tenda abbassata, in fondo, resta una tenda e non una
parete.

Pergotenda con teli laterali: le domande più frequenti

Una pergotenda con teli laterali retrattili richiede il
permesso di costruire?

Per una pergotenda già assentita, secondo il Consiglio di Stato
no, se i teli sono effettivamente e rapidamente amovibili e la
chiusura resta temporanea. La pergotenda non crea nuovo volume
quando la funzione principale è della tenda e la struttura di
sostegno resta accessoria.

Un piano cottura rimovibile cambia la destinazione d’uso di un
locale?

Secondo il Consiglio di Stato no, se il piano cottura e le altre
attrezzature si possono rimuovere facilmente e non sono state
eseguite opere permanenti. In questi casi manca una trasformazione
urbanisticamente rilevante dell’organismo edilizio e il cambio di
destinazione d’uso non risulta provato.

Dopo il Salva Casa la pergotenda è edilizia libera?

Sì, a condizioni precise. La lett. b-ter) dell’art. 6, comma 1,
del d.P.R. n. 380/2001, introdotta dal Decreto Salva Casa, non
parla di pergotenda ma di tende a pergola, anche bioclimatiche, con
telo retrattile o con elementi di protezione solare mobili o
regolabili, addossate o annesse all’immobile anche con strutture
fisse di sostegno. L’opera non deve creare uno spazio stabilmente
chiuso con variazione di volumi e di superfici, deve ridurre al
minimo impatto visivo e ingombro apparente e deve armonizzarsi con
le linee architettoniche preesistenti, nel rispetto dei vincoli e
delle normative di settore.