Gli immobili d’impresa richiedono classificazioni differenti in bilancio, ai fini delle imposte sui redditi e dell’IVA. La prima parte dell’approfondimento distingue immobili merce, strumentali e patrimoniali, esamina lo scorporo del terreno e riepiloga le principali novità normative applicabili dal 2024 al 2027.
Come si classificano gli immobili d’impresa? In bilancio possono costituire immobilizzazioni, rimanenze o lavori in corso; ai fini fiscali si distinguono in immobili merce, strumentali e patrimoniali, mentre per il trattamento IVA assume rilievo, in via generale, la categoria catastale.
Immobili d’impresa: le regole da coordinare
L’immobile rappresenta, per molte imprese, la voce patrimoniale di maggior peso e, al tempo stesso, quella in cui si intrecciano il maggior numero di discipline: il codice civile e i principi contabili OIC per la rappresentazione in bilancio, il TUIR e il D.Lgs. n. 446/1997 per le imposte sui redditi e l’IRAP, ilD.P.R. n. 633/1972 per l’IVA, il D.P.R. n. 131/1986 e il D.Lgs. n. 347/1990 per le imposte di registro, ipotecaria e catastale, oltre alla fiscalità locale (IMU).
Le quattro parti dell’approfondimento sugli immobili d’impresa
Il presente contributo, suddiviso in quattro parti, esamina l’intero ciclo economico-finanziario del bene immobile secondo due prospettive: quella dell’impresa costruttrice (per la quale l’immobile è un bene-merce che genera ricavi) e quella dell’impresa utilizzatrice (per la quale l’immobile è un fattore produttivo a fecondità ripetuta), analizzando in quest’ultimo caso le tre modalità di acquisizione: acquisto in proprietà, locazione finanziaria (leasing) e locazione.
- Parte I – Inquadramento: classificazione degli immobili, scorporo del terreno e quadro delle novità normative 2024-2026.
- Parte II – L’impresa costruttrice: ciclo contabile, bilancio, imposte dirette, IVA e imposte indirette.
- Parte III – L’impresa utilizzatrice che acquista in proprietà: contabilità, bilancio, ammortamenti, immobili patrimonio, IVA e agevolazioni.
- Parte IV – L’impresa utilizzatrice che acquisisce in leasing o in locazione, con tavola di confronto finale tra le tre alternative.
Il quadro normativo applicabile dal 2027Il quadro normativo è aggiornato al 27 settembre 2026. Si ricorda che dal 1° gennaio 2027 troveranno applicazione il nuovo Testo unico IVA (D.Lgs. 19 gennaio 2026, n. 10), che abroga e sostituisce il D.P.R. n. 633/1972, e il Testo unico dell’imposta di registro e degli altri tributi indiretti (D.Lgs. 1° agosto 2025, n. 123, la cui applicazione è stata differita al 1° gennaio 2027 dall’art. 4, c. 5, D.L. n. 200/2025). Trattandosi di testi unici di carattere prevalentemente compilativo, le regole sostanziali qui esposte restano valide; muterà la numerazione degli articoli (ad esempio, le esenzioni dell’attuale art. 10 D.P.R. n. 633/1972 confluiscono nell’art. 37 del Testo unico IVA). Nel testo si fa riferimento alle disposizioni oggi vigenti. |
⏱️ L’articolo in 10 secondi
| 🏢 Tre classificazioni
Bilancio, imposte sui redditi e IVA seguono criteri distinti. |
📦 Destinazione economica
L’immobile può essere immobilizzazione, rimanenza o lavoro in corso. |
🧾 Qualifica fiscale
Gli immobili si distinguono in merce, strumentali e patrimoniali. |
| 📐 Terreno separato
Il valore del terreno non può essere ammortizzato con il fabbricato.
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📊 Nuove plusvalenze
Dal 2026 viene meno la rateizzazione per immobili strumentali e patrimonio. |
📅 Novità 2027
Cambiano i riferimenti con i nuovi testi unici IVA e dei tributi indiretti. |
La classificazione degli immobili d’impresa
La corretta qualificazione dell’immobile è il presupposto di ogni ulteriore valutazione: dalla stessa dipendono la voce di bilancio, il criterio di valutazione, il regime di determinazione del reddito e, in larga parte, il trattamento IVA. Occorre distinguere tre piani, che non sempre coincidono. La classificazione contabile, quella fiscale e quella IVA devono essere verificate separatamente. Il medesimo fabbricato, infatti, può essere iscritto tra le immobilizzazioni in bilancio, qualificato come immobile patrimonio ai fini delle imposte sui redditi e considerato abitativo ai fini IVA. La destinazione economica, l’utilizzo concreto e la categoria catastale rispondono a criteri differenti.
La classificazione civilistica e contabile
Sotto il profilo civilistico l’elemento discriminante è la destinazione economica del bene (art. 2424-bis, c. 1, c.c.): gli immobili destinati a essere utilizzati durevolmente sono iscritti tra le immobilizzazioni materiali (voce B.II.1 “Terreni e fabbricati”, ovvero B.II.5 “Immobilizzazioni in corso e acconti” durante la costruzione) e sono disciplinati dall’OIC 16; gli immobili destinati alla vendita o costruiti per la vendita sono iscritti nell’attivo circolante tra le rimanenze (voce C.I) e seguono l’OIC 13, ovvero, se realizzati su commessa per conto di un committente, l’OIC 23 (lavori in corso su ordinazione, voce C.I.3).
Nell’ambito delle rimanenze del costruttore, le aree edificabili ancora da utilizzare sono di norma classificate tra le materie prime (C.I.1), i fabbricati in costruzione tra i prodotti in corso di lavorazione (C.I.2) e le unità ultimate e invendute tra i prodotti finiti (C.I.4). Gli immobili detenuti a scopo di investimento (c.d. immobili civili o patrimoniali) restano immobilizzazioni, in quanto destinati a permanere durevolmente nel
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