Un anno dopo il debutto sul mercato italiano, CTP accelera in Italia. Il gruppo quotato alla Borsa di Amsterdam, tra i principali operatori europei nello sviluppo, proprietà e gestione di immobili logistici e industriali, apre una seconda sede a Roma e prepara una fase di crescita che guarda soprattutto al Centro-Sud. Sul tavolo ci sono sei nuovi progetti di sviluppo tra Nord e Centro Italia, mentre il gruppo conferma un piano di investimenti complessivo di circa 1 miliardo di euro per il mercato italiano nei cinque anni successivi all’ingresso nel Paese.
La geografia della crescita racconta già una strategia precisa. CTP è oggi presente fino a Bari e considera il Centro-Sud una delle aree sulle quali aumentare la propria capillarità, anche per la posizione strategica lungo le rotte del Mediterraneo. I porti italiani rappresentano in questo quadro un elemento di particolare interesse, perché intercettano i flussi commerciali internazionali e possono diventare nodi fondamentali per le attività industriali e logistiche. L’azienda non esclude, qualora si presentassero opportunità coerenti con il proprio modello, di estendere in futuro la presenza anche alle isole.
“Siamo al fianco dei nostri clienti, dalla manifattura alla logistica, per contribuire a valorizzare il potenziale di sviluppo delle diverse aree del Paese – spiega Agostino Emanuele, managing director di CTP Italia – . Grazie al nostro modello di business full-service, costruiamo veri ecosistemi d’impresa, in dialogo costante con le istituzioni e le comunità locali: ambienti in cui aziende di ogni settore possono crescere e avere successo”.
La crescita territoriale si accompagna a quella organizzativa. La squadra italiana conta oggi 14 professionisti, 10 nella sede di Milano e 4 in quella di Roma, con l’obiettivo di arrivare a 20 persone entro il 2027. Una struttura ancora relativamente compatta rispetto alla dimensione del piano di sviluppo, ma pensata per accompagnare direttamente la crescita degli asset e la relazione con i territori.
Sei nuovi progetti, da Alessandria a Frosinone
La nuova pipeline comprende cinque iniziative nel Nord Italia e una nel Centro. CTPark Alessandria, CTPark Novara Sant’Agabio, CTPark Padova Vescovana e un nuovo lotto a Castel San Giovanni si aggiungono a CTPark Frosinone, nel basso Lazio, rafforzando il presidio del gruppo oltre il tradizionale asse settentrionale della logistica italiana. A questi si affianca CTPark Padova Due Carrare, il cui cantiere partirà a ottobre 2026 e che porterà sul mercato 30.871 metri quadrati di superficie lorda affittabile nel 2027.
Le consegne dei sei nuovi progetti annunciati sono previste tra il quarto trimestre del 2027 e il terzo trimestre del 2028. Si tratta quindi di una pipeline che guarda già alla seconda parte del decennio e che, soprattutto, conferma la volontà di CTP di costruire una presenza proprietaria di lungo periodo invece di limitarsi a sviluppare immobili per una successiva cessione.
Oggi il portafoglio italiano conta cinque asset per complessivi 208.500 metri quadrati di GLA, la superficie lorda affittabile. Di questi, 94.700 metri quadrati sono già operativi e si trovano a Pavia, Bari, Firenze e Castel San Giovanni 02, mentre altri 113.800 metri quadrati sono in consegna tra la fine del 2026 e l’inizio del 2027 con Castel San Giovanni 01. Il portafoglio già operativo permette quindi al gruppo di avere una presenza concreta in territori con caratteristiche industriali differenti, dalla manifattura all’agroalimentare, dalla moda alla meccanica fino all’aerospazio.
È proprio la combinazione tra sviluppo e permanenza nella proprietà a distinguere il modello CTP e a dare una chiave di lettura diversa anche alla pipeline italiana. La società non costruisce per vendere l’immobile una volta completato: sviluppa, possiede e gestisce gli asset nel lungo periodo, mantenendo quindi il rapporto con il cliente che occupa gli spazi e con le amministrazioni dei territori nei quali gli immobili sono inseriti.
Il modello: costruire, possedere, gestire
È questo uno degli aspetti più interessanti emersi dalla chiacchierata che Economy ha fatto con Agostino Emanuele, al termine della presentazione ufficiale dei progetti in pipeline e del piano di sviluppo in Italia. Nel mercato immobiliare industriale e logistico, CTP si presenta infatti come sviluppatore, proprietario e gestore contemporaneamente. La proprietà dell’immobile rimane in capo al gruppo anche dopo la realizzazione e la locazione, mentre la gestione viene effettuata direttamente dal punto di vista del property e del facility management.
È una scelta che modifica anche il rapporto con il cliente. L’azienda che occupa l’immobile non si trova di fronte a un proprietario che potrebbe cambiare dopo una cessione a un fondo o a un altro investitore, ma mantiene nel tempo lo stesso interlocutore. Per CTP questo rappresenta una leva commerciale, ma anche un elemento che rafforza il presidio dei territori.
“Rimaniamo proprietari dell’immobile, non vendiamo i nostri immobili”, ha spiegato Emanuele nel corso dell’intervista con Economy – . È una leva molto forte con i nostri clienti, perché vedranno sempre lo stesso interlocutore, ma anche con le amministrazioni pubbliche: c’è sempre un interlocutore che è il proprietario dell’immobile”.
La logica è particolarmente rilevante quando lo sviluppo immobiliare entra in rapporto con un comune. CTP, essendo contemporaneamente sviluppatore, proprietario e gestore, non esaurisce la propria relazione con l’amministrazione nel momento in cui l’edificio viene completato. La responsabilità e l’interlocuzione restano nel tempo, così come rimane il rapporto con il territorio.
Per una società che sta costruendo una presenza nazionale, è un modello che punta quindi sulla continuità. La singola operazione immobiliare diventa parte di un portafoglio più ampio e il singolo rapporto con il comune può trasformarsi in una relazione di lungo periodo.
Non solo “logistica”: il business park come nuova formula
È proprio nel rapporto con le amministrazioni locali che emerge un’altra componente della strategia italiana di CTP. Il settore logistico continua infatti a confrontarsi con una percezione talvolta riduttiva dell’immobile destinato alla logistica: grandi capannoni, centinaia di baie di carico, traffico pesante e consumo di territorio. Per Emanuele, tuttavia, fermarsi alla definizione di “logistica” rischia di non cogliere la trasformazione del comparto.
Il modello CTP tende infatti a sviluppare aree più articolate, nelle quali la logistica convive con attività produttive e industriali. Nelle grandi superfici, che possono arrivare a 400mila o 500mila metri quadrati, il gruppo punta a costruire veri e propri business park, integrando differenti destinazioni immobiliari: dalla logistica al light industrial, fino ai city box e ad altre tipologie di spazi destinati alle imprese.
L’idea è quella di creare un ecosistema produttivo anziché un semplice insediamento logistico. Una differenza che può diventare importante soprattutto nel dialogo con i comuni, chiamati a valutare non soltanto l’impatto fisico degli immobili, ma anche l’occupazione, la capacità di attrarre imprese e la stabilità dell’insediamento nel tempo.
Il caso di Castel San Giovanni è emblematico. Nel polo è presente Moncler con una struttura logistica di circa 113mila metri quadrati, all’interno della quale l’azienda ha investito circa 60 milioni di euro in tecnologia. Non si tratta quindi del modello del grande magazzino inteso semplicemente come spazio di stoccaggio: automazione, controllo della qualità, gestione dei capi appesi e tecnologie avanzate trasformano l’immobile in una componente integrata della catena industriale dell’azienda.
Per CTP è anche un modo per spiegare ai territori che la logistica può avere contenuti industriali e tecnologici molto diversi a seconda del cliente e della destinazione dell’immobile. E, soprattutto, che l’effetto economico non si esaurisce nella superficie costruita.
Il rapporto con i Comuni e la partita dell’occupazione
La relazione con la pubblica amministrazione diventa quindi una parte integrante del modello di business. I comuni, spiega Emanuele, possono preferire conoscere già l’azienda che andrà a occupare un immobile, perché questo consente di valutare immediatamente gli investimenti e l’impatto occupazionale. CTP prova però a proporre una prospettiva differente: non concentrarsi esclusivamente sull’end user che occupa oggi lo spazio, ma considerare anche la capacità del proprietario e sviluppatore di mantenere l’area attrattiva nel lungo periodo.
Il ragionamento è legato alla durata degli immobili. Un grande operatore può occupare un edificio per sei, dieci anni o anche più, ma nessun contratto garantisce che il cliente rimanga indefinitamente. Se quell’azienda dovesse lasciare lo spazio, la presenza di un proprietario-sviluppatore internazionale con un portafoglio diversificato di clienti può facilitare la ricerca di un nuovo utilizzatore e quindi la continuità economica dell’area.
“Quando parliamo con le amministrazioni dobbiamo far capire che affidarsi a uno sviluppatore internazionale significa avere un interlocutore che può portare nel tempo clienti diversi: se un’azienda lascia l’immobile dopo sei o dieci anni, c’è un portafoglio di imprese che può consentire di trovare un nuovo utilizzatore” osserva Emanuele. È un elemento che CTP considera parte integrante del valore del proprio modello: non soltanto costruire un immobile, ma mantenere nel tempo la capacità di renderlo competitivo e occupato.
La logistica, in questa prospettiva, diventa quindi un pezzo di una filiera più ampia. E il business park può diventare il contenitore fisico nel quale convivono imprese manifatturiere, attività industriali leggere, operatori logistici e servizi. È un modello che consente di distribuire il rischio legato alla singola destinazione e di costruire insediamenti più diversificati.
La solidità finanziaria dietro il piano italiano
Il piano di espansione italiano si inserisce in una struttura finanziaria che permette a CTP di sostenere una strategia di sviluppo e mantenimento degli immobili nel lungo periodo. Nel primo semestre del 2026 il gruppo ha registrato un Reddito Lordo da Locazione pari a 413,3 milioni di euro, in aumento del 12,6% rispetto ai 367 milioni circa dello stesso periodo del 2025. Il tasso di occupazione del portafoglio si è attestato al 93%, mentre la posizione di liquidità ha raggiunto 2,1 miliardi di euro.
Sono numeri che contribuiscono a spiegare perché il gruppo possa affrontare un piano italiano da circa 1 miliardo di euro con una prospettiva di lungo periodo. L’obiettivo non è soltanto aggiungere metri quadrati al portafoglio, ma costruire una massa critica di immobili industriali e logistici capaci di generare reddito ricorrente attraverso la locazione e, contemporaneamente, mantenere il controllo diretto sugli asset.
È una logica coerente con la natura stessa di CTP: essere contemporaneamente sviluppatore, proprietario e gestore. Il capitale viene quindi impiegato per costruire immobili che entrano nel portafoglio e rimangono nella disponibilità del gruppo, mentre il reddito deriva dalla loro gestione e dalla relazione di lungo periodo con gli occupanti.
Dal Nord al Mediterraneo, la nuova mappa di CTP
La seconda sede di Roma e i nuovi progetti segnano dunque una fase diversa rispetto a quella dell’ingresso iniziale in Italia. Il gruppo ha già costruito una prima piattaforma di asset e ora punta ad allargare il raggio d’azione, con una particolare attenzione al Centro-Sud e ai corridoi che collegano la Penisola alle rotte mediterranee.
Bari rappresenta già il punto più meridionale della presenza CTP. La possibilità di lavorare lungo le direttrici portuali apre però ulteriori prospettive, soprattutto considerando il ruolo dei porti nella gestione delle catene di approvvigionamento e nei collegamenti con i mercati internazionali. Non è quindi soltanto una questione geografica: l’espansione verso Sud risponde alla volontà di presidiare i nodi attraverso i quali passano merci, produzione e distribuzione.
A un anno dal debutto, CTP dispone così di una base italiana ancora relativamente giovane ma già articolata: 208.500 metri quadrati complessivi di GLA nel portafoglio, 94.700 già operativi, 113.800 in consegna, sei nuovi progetti nella pipeline, un ulteriore sviluppo da 30.871 metri quadrati a Padova Due Carrare e una squadra destinata a crescere da 14 a 20 professionisti entro il 2027.
Il dato più significativo, tuttavia, non è soltanto quello dei metri quadrati. È la scelta di costruire una presenza italiana basata sulla proprietà di lungo periodo degli immobili. CTP vuole essere contemporaneamente chi sviluppa il progetto, chi possiede l’asset e chi ne gestisce la relazione con l’impresa che lo occupa. Una formula che sposta il baricentro dal semplice sviluppo immobiliare alla costruzione di ecosistemi industriali permanenti, nei quali il valore dell’immobile dipende anche dalla capacità di attrarre imprese, creare occupazione, dialogare con le amministrazioni e mantenere nel tempo la competitività del territorio.
#Adessonews seleziona nella rete articoli di particolare interesse.
Se vuoi leggere l’articolo completo clicca sul seguente link
