#Finsubito news dalla rete – Sanatoria condizionata, no del CGARS e i limiti del 36-bis

Il Decreto Salva Casa è certamente uno di quei provvedimenti
normativi spartiacque quando si parla di edilizia. Dalla sua piena
entrata in vigore, infatti, è cambiata notevolmente la gestione
delle difformità edilizie: stato legittimo, tolleranze costruttive,
casi particolari di parziali difformità e sanatoria dinamica sono
tra le principali novità.

Con la sanatoria dinamica di cui all’art. 36-bis del d.P.R. n.
380/2001, il legislatore ha previsto una svolta per le parziali
difformità, le variazioni essenziali e gli abusi legati alla SCIA.
In questi casi il rilascio della sanatoria può essere subordinato
alla preventiva esecuzione degli interventi, anche strutturali,
necessari a garantire i requisiti di sicurezza della normativa
tecnica di settore, oppure alla rimozione delle opere che non
possono essere sanate.

Una vera e propria svolta, se si considera che per l’art. 36 la
doppia conformità «piena», cioè alla disciplina urbanistica ed
edilizia vigente sia al momento della realizzazione sia a quello
della domanda, deve già esistere quando l’istanza viene presentata,
senza spazio per una sanatoria condizionata a lavori successivi, un
principio ribadito a più riprese dalla giurisprudenza
amministrativa.

Su questo sfondo si colloca l’intervento del Consiglio di
Giustizia Amministrativa per la Regione Siciliana (CGARS) che, con
la sentenza
n. 644 del 28 settembre 2026, ha confermato come, per l’art.
36, un progetto di adeguamento che rende conformi gli abusi con
lavori futuri sia una sanatoria condizionata, contraria alla doppia
conformità. Il giudizio resta interamente dentro l’art. 36, perché
l’istanza al Comune risale al 2013, molto prima del Salva Casa, e
la sentenza non prende in considerazione l’art. 36-bis.

Ampliamenti abusivi e ordine di demolizione non impugnato: la
vicenda

Al centro della controversia c’era una villa realizzata con due
nulla osta tra la fine degli anni Sessanta e l’inizio dei Settanta
e dotata delle relative abitabilità. Nel 2013 i tecnici della
vigilanza edilizia hanno accertato lavori eseguiti senza titolo, in
parte ancora al grezzo. Tra questi c’erano l’ampliamento della
veranda, un nuovo vano al primo piano, un nuovo vano scala con la
demolizione della vecchia scala esterna, un tetto a falde e due
piccoli manufatti in aderenza, adibiti a deposito e ripostiglio. I
lavori sono stati sospesi e il cantiere è stato posto sotto
sequestro.

Il Comune ha ordinato la demolizione e ha dato alle opere una
qualificazione diversa. Ha considerato le prime, nel loro insieme,
un ampliamento con aumento di superficie e volume e modifica di
sagoma e prospetti, da ricondurre a una ristrutturazione soggetta a
permesso di costruire. Le ultime due erano invece nuovi volumi
contrari al piano regolatore, perché troppo estesi per valere come
locali accessori e costruiti a distanza inferiore a quella
prescritta.

La proprietaria non ha impugnato l’ordinanza. Circa due mesi
dopo ha chiesto un permesso di costruire presentando un «progetto
di adeguamento», con cui proponeva di modificare il fabbricato,
anche con incremento di volume, per mantenere parte degli
interventi. Lei stessa, peraltro, non qualificava quella richiesta
come domanda di sanatoria.

L’amministrazione ha respinto la richiesta per mancanza della
doppia conformità e perché non si possono rilasciare sanatorie
subordinate all’esecuzione di opere. Ha poi accertato
l’inottemperanza per i soli due manufatti in aderenza,
dichiarandoli acquisiti al patrimonio comunale.

Respinto il ricorso dal TAR Sicilia, la proprietaria ha proposto
appello. Sosteneva di aver demolito alcune opere e di aver chiesto
soltanto la verifica di conformità ai vecchi titoli di quelle
residue, a suo dire ritenute abusive per errore dal Comune, e
lamentava di non aver partecipato al sopralluogo. In corso di
giudizio i giudici hanno chiesto al Comune di depositare le
pratiche edilizie originarie. L’ente ha prodotto i due nulla osta
con le abitabilità, ma la proprietaria ha contestato i disegni
allegati, sostenendo che non appartenessero a quelle pratiche.

Ordine di demolizione, condono e accertamento di conformità: il
quadro normativo

Il perimetro normativo della vicenda è segnato dal d.P.R. n.
380/2001 (Testo Unico Edilizia). L’art. 31 riguarda gli interventi
eseguiti senza permesso di costruire, in totale difformità o con
variazioni essenziali, e prevede che, se il responsabile non
demolisce entro 90 giorni dall’ingiunzione, il bene e l’area di
sedime siano acquisiti di diritto e gratuitamente al patrimonio del
Comune. L’art. 33 regola invece la ristrutturazione eseguita senza
permesso, per la quale prevede la rimozione o la demolizione entro
il termine fissato con l’ordinanza, decorso il quale vi provvede il
Comune a spese del responsabile; per queste opere, quindi, la legge
non prevede l’acquisizione.

L’art. 36 subordina il permesso in sanatoria alla doppia
conformità piena già ricordata. L’istanza va presentata entro i
termini fissati per la demolizione e comunque fino all’irrogazione
delle sanzioni. Il Comune si pronuncia entro sessanta giorni,
decorsi i quali la richiesta si intende rifiutata.

Diverso è il condono, la sanatoria straordinaria introdotta
dalla Legge n. 47/1985 e riaperta dall’art. 39 della Legge n.
724/1994 e dall’art. 32 del Decreto-Legge n. 269/2003, che entro
finestre temporali fissate dal legislatore ha consentito di
regolarizzare anche opere prive della doppia conformità.

Sanatoria condizionata: perché il CGARS dice no al progetto di
adeguamento

Il punto fermo da cui partono i giudici è l’ordinanza non
impugnata. Poiché i titoli originari depositati dal Comune, privi
degli allegati, non permettono di ricostruire con certezza la
consistenza legittima dell’edificio, diventa decisiva l’omessa
impugnazione. L’ordinanza, assistita dalla presunzione di
legittimità, resta così immodificabile, e l’elenco delle opere
abusive che contiene va considerato veritiero e definitivo.

Sulla scorta dell’Adunanza Plenaria del Consiglio di Stato
(sentenza
n. 16/2023), i giudici ricordano che la mancata demolizione
entro 90 giorni è un autonomo illecito omissivo di natura reale e
comporta l’acquisizione di diritto del bene. Fanno eccezione i casi
in cui sia stata presentata l’istanza dell’art. 36 o sia dimostrato
un impedimento obiettivo non imputabile al destinatario. L’atto che
dichiara l’acquisizione si limita a prendere atto di un effetto già
prodotto dalla legge.

I rimedi contro l’ordine sono l’impugnazione, se si ritiene che
le opere siano regolari, oppure l’accertamento di conformità, se si
ritiene di poterle sanare. I giudici precisano che soltanto la
domanda di condono fa decadere le ingiunzioni già notificate.
L’istanza di accertamento ne sospende invece l’efficacia fino alla
definizione, espressa o per silenzio-rigetto, e con il diniego
l’ordine riacquista vigore.

Il «progetto di adeguamento», che la stessa appellante non
qualificava come istanza ex art. 36, deroga agli schemi tipici
della legge. Se fosse inteso come domanda di sanatoria sarebbe una
sanatoria condizionata e, come tale, inammissibile. Riprendendo il
Consiglio di Stato (sentenza
n. 1648/2025), i giudici osservano che inserire condizioni nel
rilascio della sanatoria significa introdurre un modello atipico,
non ammesso dall’ordinamento, che nega sul piano logico la doppia
conformità. La stessa conclusione vale per l’adeguamento eseguito
in anticipo dal richiedente, tanto più che le opere realizzate su
manufatti abusivi ne condividono la natura.

A sostegno i giudici richiamano anche la Corte costituzionale
(sentenza n.
101/2013), che circoscrive l’accertamento di conformità agli
abusi soltanto formali, e osservano che negoziare l’adeguamento con
il Comune serve soltanto a legittimare una sanatoria condizionata.
Il divieto di prescrizioni è quindi un corollario della doppia
conformità, perché altrimenti la conformità non esisterebbe né alla
realizzazione né alla domanda, ma soltanto alla data futura e
incerta in cui i lavori prescritti venissero eseguiti.

Un titolo edilizio si può ottenere per opere da eseguire o per
regolarizzare opere già eseguite, non per autorizzare lavori di
adeguamento su opere abusive. Delle due l’una, quindi, perché
l’istanza o manca della doppia conformità o tende a un permesso che
l’ordinamento non prevede, e in entrambi i casi l’ingiunzione resta
pienamente efficace, con l’abusività delle opere ormai
definitivamente accertata.

Né giova la tesi della conformità delle opere residue ai vecchi
titoli. Così intesa, l’istanza sollecita un annullamento parziale
in autotutela dell’ordinanza, su cui il Comune non ha alcun obbligo
di pronunciarsi, dato che quel potere è officioso e ampiamente
discrezionale. Anche la mancata partecipazione al sopralluogo, al
pari dell’abusività delle opere, andava fatta valere impugnando
l’ingiunzione.

Sanatoria condizionata e art. 36-bis: cosa cambia con il Salva
Casa

Guardata con gli occhi del progettista, la vicenda dice
anzitutto che la conformità delle opere residue ai nulla osta
originari non è stata in realtà decisa, perché la pronuncia si è
arrestata prima, sul terreno dell’inoppugnabilità
dell’ordinanza.

Fuori dal perimetro della sentenza, e quindi sul piano
sistematico, resta da capire se la sanatoria dinamica avrebbe
offerto oggi una strada diversa. La risposta, con ogni probabilità,
sarebbe negativa. Le opere contestate erano state realizzate senza
permesso, cioè proprio nell’area che il Salva Casa ha riservato
all’art. 36. Anche dentro il 36-bis, poi, le prescrizioni servono a
garantire la sicurezza o a eliminare ciò che non si può sanare, non
a introdurre nuove modifiche per rendere conforme ciò che conforme
non è. Un progetto che trasforma il fabbricato con incremento di
volume per salvarne una parte difficilmente vi troverebbe
spazio.

Una parte dei TAR ammette peraltro il 36-bis anche per abusi
nati come totale difformità quando, rimosse le parti non sanabili,
residua una parziale difformità, mentre altri escludono questa
lettura. La scelta del percorso non è quindi un automatismo legato
alla sola tipologia dell’abuso, ma nessuna lettura fa del 36-bis
una strada libera per sanare qualsiasi intervento.

Ordine di demolizione non impugnato: cosa resta da fare al
proprietario

In conclusione, il CGARS ha respinto l’appello e ha confermato
la sentenza del TAR, con essa il diniego del progetto di
adeguamento e l’acquisizione al patrimonio comunale dei due
manufatti non demoliti.

La pronuncia impone ai professionisti di decidere subito, alla
notifica dell’ingiunzione, se contestare l’abuso con un ricorso, da
proporre entro sessanta giorni, o, se ne ricorrono i presupposti,
chiederne la sanatoria entro il termine per demolire. Ogni istanza
costruita fuori da questi due binari consuma il tempo utile senza
fermare nulla.

Quando il termine è scaduto, a chi si trova nella posizione
della proprietaria resta ben poco. Come ricorda l’Adunanza Plenaria
richiamata dai giudici, acquisito il bene il privato non può più
demolirlo né modificarlo e non riacquista l’area di sedime. Il
Comune può demolire a spese del responsabile o consentirgli di
provvedere da sé per contenere i costi, mentre la conservazione
dell’opera per prevalenti interessi pubblici, deliberata dal
consiglio comunale, resta un’ipotesi del tutto eccezionale.

Per chi acquista un immobile, un’ordinanza mai impugnata è un
dato che la verifica preventiva non può trascurare, perché gli
obblighi che ne derivano seguono il bene e gravano anche su chi
subentra nella proprietà, come si ricorda nel volume «Regolarità
edilizia e catastale nelle compravendite immobiliari».

La decisione si colloca nel solco della giurisprudenza che da
anni nega spazio alla sanatoria con prescrizioni, mentre il Salva
Casa, con il 36-bis, ha aperto soltanto una finestra, stretta e
delimitata. La sanatoria resta la fotografia di ciò che già esiste,
non il progetto di ciò che si potrebbe costruire per salvarlo.

Sanatoria condizionata e ordine di demolizione: le domande più
frequenti

Si può ottenere una sanatoria edilizia subordinata a lavori di
adeguamento?

Con l’accertamento di conformità dell’art. 36 del d.P.R. n.
380/2001 no. Secondo il CGARS (sentenza n. 644/2026), un progetto
che rende conformi gli abusi con lavori futuri equivale a una
sanatoria condizionata, che l’ordinamento non ammette perché nega
la doppia conformità. Margini limitati esistono solo con l’art.
36-bis del Salva Casa.

La domanda di sanatoria annulla l’ordine di demolizione?

Secondo la giurisprudenza richiamata dal CGARS, la domanda di
condono presentata nei termini ne fa cessare gli effetti, ma le
finestre per presentarla sono chiuse da tempo. L’istanza di
accertamento di conformità dell’art. 36 ne sospende invece soltanto
l’efficacia fino alla decisione e, se respinta, lo fa tornare
efficace. Un’istanza atipica, come un progetto di adeguamento, non
produce neppure la sospensione.

Con l’art. 36-bis del Salva Casa la sanatoria può contenere
prescrizioni?

Sì, ma solo per parziali difformità, variazioni essenziali e
abusi legati alla SCIA. Le prescrizioni, da eseguire prima del
rilascio, possono riguardare unicamente gli interventi necessari ai
requisiti di sicurezza della normativa tecnica o la rimozione delle
opere non sanabili.