Dopo mesi di attesa che i tassi di interesse sui mutui si abbassassero, Hoang Hai, un impiegato di Ho Chi Minh City, non ha ancora acquistato casa perché gli attuali tassi agevolati superano il 10% annuo. Per il momento, affitta un mini-appartamento nel quartiere di Tan Hung per 6 milioni di dong al mese.
Ha calcolato che con un prestito a tasso fisso di 12 mesi, pari a circa l’11% annuo, avrebbe dovuto pagare circa 25 milioni di VND al mese tra capitale e interessi. Dopo la fine del periodo agevolato, se il tasso variabile superasse il 14% annuo, la rata mensile potrebbe aumentare di circa 4-5 milioni di VND. “Se il tasso di interesse scendesse al 10% annuo, comprerei un appartamento per sistemarmi. Ma con il tasso attuale, dovrò aspettare”, ha detto il signor Hai.
Un complesso di appartamenti a Ho Chi Minh City (Foto: Le Tinh).
Allo stesso modo, anche la signora Hoai Thu (residente a Ho Chi Minh City) non è riuscita a realizzare il suo progetto di acquistare una casa dopo molti anni di affitto. “I prezzi delle case si sono stabilizzati, ma i tassi di interesse sui mutui rimangono alti, quindi sono piuttosto restia a impegnarmi. Spero che i tassi di interesse diminuiscano presto, così che le persone possano comprare una casa e sistemarsi”, ha dichiarato la signora Thu.
In realtà, i prezzi degli appartamenti a Ho Chi Minh City si sono stabilizzati solo di recente dopo un lungo periodo di aumenti e non hanno ancora subito cali drastici. Secondo il Ministero delle Costruzioni , il prezzo medio degli appartamenti di seconda mano a Ho Chi Minh City nel secondo trimestre si è attestato intorno ai 108 milioni di VND/m2, con una diminuzione del 3,6% rispetto al primo trimestre. Alcuni progetti di fascia alta hanno dovuto ridurre i prezzi richiesti per trovare acquirenti.
Nel frattempo, i costi dei mutui continuano ad aumentare. Le statistiche di DKRA Consulting mostrano che ad agosto il tasso di interesse fisso per i mutui a 12-24 mesi presso 11 banche commerciali di rilievo era del 10,9% annuo; solo poche banche mantenevano un tasso fisso a 12 mesi inferiore al 10% annuo, come HDBank (9,8%), VietBank (9,5%) e Woori Bank (9,3%). Nel secondo trimestre, un’indagine di VARS IRE ha mostrato che gli acquirenti potevano ancora accedere a pacchetti di finanziamento a 12 mesi con tassi di interesse compresi tra l’8,5% e il 9,2% annuo.
Ancora più preoccupante per chi contrae un mutuo è il periodo successivo al periodo preferenziale, durante il quale i tassi di interesse variabili possono salire al 12-17% annuo a seconda della banca e del metodo di calcolo, aumentando significativamente il costo dei mutui ipotecari, soprattutto per coloro che utilizzano una quota considerevole di capitale preso in prestito.
Parlando con un giornalista del quotidiano Dan Tri , il signor Nguyen Anh Que, presidente del consiglio di amministrazione della G6 Investment and Development Group Joint Stock Company (G6 Group) e membro del consiglio direttivo dell’Associazione degli agenti immobiliari del Vietnam, ha commentato che al momento non c’è molto margine per ulteriori riduzioni dei tassi di interesse, poiché la Federal Reserve (Fed) statunitense mantiene la sua politica restrittiva, esercitando pressione sui tassi di interesse interni.
Ha previsto che una significativa riduzione dei tassi di interesse sui prestiti non si sarebbe vista prima della fine del terzo trimestre del 2027. Se la Fed continuasse ad aumentare i tassi di interesse, ciò potrebbe accadere anche più tardi. Rispetto al 2023, il margine di manovra del Vietnam in materia di politica monetaria è ora più limitato a causa del calo delle riserve valutarie e del passaggio della bilancia commerciale in deficit. Questi fattori continuano a esercitare pressione sui tassi di interesse interni.
Uno dei fattori che ostacolano una rapida riduzione dei tassi di interesse sui prestiti è la previsione che i tassi di interesse sui depositi rimarranno elevati nei prossimi mesi.
Secondo il rapporto di settembre del Dipartimento di Analisi Economica e dei Mercati Finanziari di Techcombank , il margine per ulteriori riduzioni dei tassi di interesse sui depositi da qui alla fine dell’anno è limitato a causa delle pressioni inflazionistiche e dell’elevata domanda di capitali. Le banche necessitano di capitali per far fronte alla crescita del credito, erogare fondi per investimenti infrastrutturali e progetti di investimento su larga scala.
La liquidità nel sistema bancario si è attenuata in alcuni momenti, quando i tassi di interesse interbancari sono scesi brevemente a circa l’1,5% annuo a metà settembre. Tuttavia, il mercato è rimasto altamente volatile: intorno al 23 settembre, i tassi di interesse overnight sono aumentati di 2,5 punti percentuali, raggiungendo il 7% annuo, a dimostrazione che la pressione sul capitale delle banche non si era ancora attenuata.
Secondo i dati del Ministero delle Finanze , al 22 agosto i depositi in dong vietnamiti (VND) sono aumentati dell’8,77% su base annua, un incremento superiore all’8,38% registrato dai crediti in VND. La Banca di Stato del Vietnam ha ancora margini per sostenere la liquidità attraverso operazioni di mercato aperto. Inoltre, si prevede un’accelerazione nell’erogazione di investimenti pubblici, il che dovrebbe ulteriormente incrementare la liquidità nell’economia.
“Confermiamo le nostre previsioni del mese scorso, secondo cui i tassi di interesse sui depositi rimarranno sostanzialmente stabili da qui alla fine dell’anno. In uno scenario più positivo, se la Banca di Stato del Vietnam potesse riprendere ad acquistare valuta estera per incrementare le riserve quando il tasso di cambio è basso, l’ulteriore immissione di dong nel sistema creerebbe spazio per una riduzione dei tassi di interesse”, si legge nel rapporto.
Il signor Nguyen Dinh Thuan, analista presso KB Securities Vietnam (KBSV), ritiene che al momento vi siano margini limitati per riduzioni dei tassi di interesse a causa dell’inflazione superiore al 5% nel secondo trimestre (l’indice dei prezzi al consumo medio nel secondo trimestre è aumentato del 5,25% su base annua) e della crescita del credito nella prima metà dell’anno superiore alla crescita dei depositi. Sebbene i tassi di interesse sui depositi siano diminuiti rispetto al picco raggiunto all’inizio dell’anno, i tassi di interesse sui mutui rimangono al livello più alto degli ultimi due anni a causa dell’effetto ritardato della politica monetaria, esercitando pressione sui costi di finanziamento per gli acquirenti.
Gli sviluppi recenti indicano che questa pressione non si è attenuata. Secondo i dati della Banca di Stato del Vietnam, il tasso di interesse medio sui prestiti bancari ad agosto si è attestato tra l’8,4% e il 10,7% annuo, in aumento rispetto a luglio. Nel mercato dei depositi, molte banche hanno aumentato i tassi di interesse per le scadenze a 6-12 mesi a oltre il 7% annuo, senza contare gli ulteriori programmi di agevolazione sui tassi di interesse volti ad attrarre capitali.
KBSV prevede che i tassi di interesse sui depositi possano rimanere stabili nella seconda metà dell’anno e diminuire solo leggermente se le condizioni macroeconomiche si stabilizzeranno. Con la graduale stabilizzazione dei costi del capitale, si prevede che il mercato immobiliare si riprenderà in una direzione più sostenibile. I progetti con uno status legale trasparente, posizioni strategiche e prezzi adeguati avranno maggiori opportunità.
Nel contesto di tassi di interesse elevati, secondo il signor Nguyen Anh Que, coloro che necessitano di acquistare una casa a scopo residenziale non dovrebbero limitarsi a considerare rapporti di finanziamento del 30%, 50% o 80%, ma valutare anche le proprie reali esigenze e la capacità di rimborso del debito. Se l’esigenza di un’abitazione è urgente e il reddito è sufficiente a coprire il prestito, gli acquirenti possono ancora valutare l’acquisto anziché attendere una riduzione dei tassi di interesse. Al contrario, per chi specula o cerca informazioni sulla pianificazione urbanistica, l’utilizzo della leva finanziaria in questa fase comporta numerosi rischi.
Fonte: https://dantri.com.vn/bat-dong-san/lai-suat-vay-mua-nha-du-bao-kho-giam-nguoi-mua-cho-den-bao-gio-20261004141444514.htm
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