Ricavare un terzo appartamento all’interno di due abitazioni, senza aumentare la volumetria del fabbricato, può sembrare un problema di sola conformità urbanistico-edilizia, ma quando quella nuova unità non esiste al Catasto, scatta il rischio di nullità dell’atto di trasferimento immobiliare. Lo ha confermato la Cassazione civile, con sentenza n. 25955/2026, escludendo la divisione immobiliare a causa di un bilocale abusivo non ancora accatastato. La pronuncia si aggiunge il filone giurisprudenziale già esaminato sul blog, mostrando il limite operativo: la natura di nullità formale degli atti traslativi di cui all’articolo 29 della L. 52/1985, non consente di ignorare una rilevante ed evidente difformità catastale attraverso una mera attestazione di conformità.
Punti chiave
- Un nuovo appartamento non censito in Catasto può bloccare la divisione ereditaria anche senza aumento della volumetria complessiva.
- La nullità catastale è formale e testuale, esiste solo un piccolo margine di tolleranza;
- Difformità lievi, aggiornamento catastale e regolarità urbanistico-edilizia richiedono verifiche distinte e coordinate.
Il caso: un terzo appartamento ricavato da due abitazioni
La questione prende avvio dalla richiesta di scioglimento di una comunione ereditaria riguardante un complesso immobiliare composto da un capannone e due appartamenti. All’interno delle porzioni residenziali era stato ricavato un ulteriore bilocale con frazionamento di fatto e modifiche interne effettuate in un fabbricato realizzato con regolare titolo abilitativo, ma questa nuova unità non era stata accatastata né aveva una rendita distinta da quelle delle abitazioni già censite.
La Corte d’appello aveva escluso quel bilocale dalla divisione considerandolo abusivo, e il soggetto ricorrente in Cassazione ha contestato due profili:
- nullità dell’atto per questioni di incommerciabilità urbanistica (art. 40 L. 47/85 e art. 46 DPR 380/2001);
- nullità dell’atto per questioni di incommerciabilità legati alla rilevante difformità catastale.
La Cassazione ha valorizzato quest’ultima motivazione relativa alla conformità catastale, e la sentenza viene cassata con rinvio in Appello per essere riesaminata coi principi seguenti.
La conformità catastale serve anche nella divisione giudiziale
L’articolo 29, comma 1-bis, della legge n. 52/1985 disciplina la conformità catastale oggettiva attraverso:
- l’identificazione del bene
- il riferimento alle planimetrie depositate
- la dichiarazione o attestazione della loro conformità allo stato di fatto.
Il requisito non riguarda soltanto il tradizionale rogito notarile di compravendita, ma anche i trasferimenti giudiziali e di divisione, perché il provvedimento dispositivo del giudice non può produrre effetti che sarebbero preclusi alle parti nell’esercizio dell’autonomia negoziale (stessa cosa che si applica nell’esecuzione in forma specifica dei preliminari di vendita).
Infatti, la sentenza richiama, tra le altre, le precedenti pronunce di Cass. civile n. 20526/2020 sul trasferimento mediante sentenza ex articolo 2932 del Codice civile e Cass. n. 18043/2020 in materia di divisione. L’applicazione al caso concreto conduce a una conclusione precisa, ossia che il bilocale rimane fuori dalla divisione per il difetto di allineamento catastale oggettivo. La Cassazione ha affermato che «l’esclusione del bene dalla divisione è da attribuire alla diversa ipotesi di nullità prevista dal difetto di allineamento catastale oggettivo».
Nullità formale: il principio confermato e il limite della difformità palese
La Cassazione n. 25955/2026 ha espressamente ripreso il proprio principio stabilito con precedente pronuncia n. 27531/2025, già commentato nell’approfondimento sul rogito valido con difformità catastali lievi e sulla mancanza dell’attestazione. La nullità dell’atto imposta dalla L. 52/1985 viene ricondotta all’articolo 1418, terzo comma, del Codice civile e qualificata come formale e testuale: ciò significa che la presenza della dichiarazione o dell’attestazione di conformità catastale deve però essere letta insieme al limite posto dalla stessa giurisprudenza.
Proprio citando la precedente pronuncia di Cassazione n. 27531/2025, nella nuova sentenza viene affermato che:
«in presenza nell’atto della dichiarazione dell’alienante o dell’attestazione del tecnico, il contratto è valido a prescindere dalla veridicità della conformità dichiarata o attestata, purché la difformità non emerga in modo palese allo stato degli atti». L’ultima condizione è decisiva: impedisce di usare il principio formalista come giustificazione per dichiarare conforme una situazione manifestamente incoerente; si tratta di una importante precisazione, perchè su di essa ruota tutta il nesso di conformità catastale.
Per il trasferimento giudiziale, il precedente richiamato individua il limite nella «falsità conclamata, cioè tale da essere rilevabile ictu oculi anche da un soggetto tecnicamente inesperto». Nel caso esaminato, una parte aveva prodotto una dichiarazione di conformità, contestata dall’altra, mentre la Corte non la ritenuta idonea a superare l’assenza di regolarizzazione catastale della nuova unità, già emersa dalle difese e dagli accertamenti tecnici. E tutto quanto sopra, a prescindere dal livello di difformità e irregolarità del profilo urbanistico-edilizio, per il quale in questa sentenza viene respinta la motivazione di incommerciabilità urbanistico-edilizia, basandosi anche sui principi incardinati dalla famosa sentenza a Sezioni Unite n. 8230/2019 di Cassazione Civile.
Difformità lievi e nuova unità immobiliare: la differenza decisiva
La sentenza n. 25955/2026 di Cassazione ha confermato ancora che la conformità ai fini catastali va valutata secondo le stesse disposizioni catastali che rendono obbligatorio l’aggiornamento, e lo fa richiamando la propria sentenza Cass. n. 27531/2025 e la circolare dell’Agenzia del Territorio n. 2 del 9 luglio 2010, distinguendo tra modifiche rilevanti e quelli lievi variazioni incidenti su stato, consistenza, categoria e classe, ossia sulle situazioni da cui dipende la rendita. Una differenza grafica non equivale necessariamente a una difformità catastale rilevante.
Il dato materiale è descritto dalla Corte senza ambiguità: «pur restando identica la volumetria complessiva, è stata creata una nuova unità immobiliare». Il nuovo appartamento deriva dall’accorpamento di superfici delle due abitazioni originarie ed è privo di identificazione e rendita. L’assenza di aumento volumetrico non elimina la rilevanza catastale della trasformazione: occorre verificare ciò che è cambiato nell’organizzazione delle unità immobiliari, non soltanto il volume totale dell’edificio.
Difatti, lo spostamento di una porta o di una parete interna potrebbe non risultare rilevante nell’attestazione di conformità catastale alle condizioni illustrate nella motivazione, quando non cambiano i vari parametri di classamento e rendita. Sul blog avevo già esaminato questo criterio commentando Cass. n. 18649/2026 e le discordanze che non rendono necessariamente nullo il rogito; la nuova sentenza mostra la situazione opposta: una terza abitazione interamente sconosciuta al Catasto non è assimilabile a una lieve discordanza della planimetria, pertanto si palesano le condizioni per impossibilità di effettuare la divisione giudiziale. Il giudice infatti non può emanare un provvedimento in contrasto ai divieti di circolazione del patrimonio immobiliare.
In sintesi, l’oggettiva invarianza reddituale catastale è condizione necessaria ma non sufficiente per conclamare la nullità dell’atto sul profilo di conformità catastale.
Resta dunque valido quanto approfondito nell’articolo La conformità catastale non è la conformità urbanistica: aggiornare il Catasto non sana, da solo, le trasformazioni edilizie. La rappresentazione censuaria, la verifica dello Stato Legittimo e i requisiti per la circolazione del bene vanno coordinati, conservando la loro distinta funzione. La pronuncia non stabilisce quale specifica procedura edilizia o catastale possa risolvere ogni caso analogo.
Conclusioni e consigli utili
La sentenza Cass. civ. n. 25955/2026 conferma l’orientamento sulla nullità formale relativa alla conformità catastale, e ne conferma i limiti applicandoli a una nuova abitazione mai autonomamente censita in Catasto. In altre parole, una dichiarazione di conformità non basta quando la difformità è palese agli atti e planimetrie catastali . Nel caso concreto, questo bilocale non compariva in nessuna planimetria catastale, comportando il blocco della divisione ereditaria e la sua generale e automatica incommerciabilità.
Sul piano operativo, consiglio di verificare prima della compravendita o della divisione la corrispondenza tra unità realmente esistenti, identificativi, planimetrie e rendite, ricostruendo parallelamente i titoli e le trasformazioni edilizie. La verifica deve partire dal rilievo e dalla storia documentale dell’immobile, e la conseguente fase di verifica comparativa. Se emergono frazionamenti o accorpamenti non registrati, occorre individuare con il professionista tecnico gli adempimenti risolutivi necessari e coordinarsi con il notaio o, nel contenzioso, con il legale. Anche l’opportunità di allineare discordanze minori va valutata dopo il controllo urbanistico: questa è una mia raccomandazione prudenziale, distinta da quanto deciso dalla Corte.
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Riferimenti normativi
- Art. 19, commi 9 e 14, D.L. 31 maggio 2010 n. 78, convertito con modificazioni dalla L. 30 luglio 2010 n. 122: aggiornamento e conformità catastale.
- Art. 46, comma 1, D.P.R. 6 giugno 2001 n. 380: nullità urbanistica degli atti.
- Art. 40, comma 2, L. 28 febbraio 1985 n. 47: menzioni urbanistiche negli atti.
- Art. 29, comma 1-bis, L. 27 febbraio 1985 n. 52: conformità catastale oggettiva.
- Artt. 713, comma 1, 1418, comma 3, e 2932, Codice civile: divisione ereditaria, nullità e trasferimento giudiziale.
- Artt. 17 e 20, R.D.L. 13 aprile 1939 n. 652: variazioni catastali.
Giurisprudenza citata
- Corte di Cassazione civile, Sezione II, sentenza 29 settembre 2026 n. 25955: pronuncia principale.
- Corte di Cassazione civile, Sezione II, ordinanza 9 giugno 2026 n. 18649: difformità catastali lievi.
- Corte di Cassazione civile, Sezione II, sentenza 15 ottobre 2025 n. 27531: nullità formale e difformità palesi.
- Corte di Cassazione civile, Sezione II, sentenza 29 settembre 2020 n. 20526: conformità catastale nel trasferimento giudiziale.
- Corte di Cassazione civile, sentenza n. 18043/2020: conformità catastale e divisione.
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