La realizzazione ex novo di un balcone richiede sempre il permesso di costruire oppure può essere assentita mediante SCIA? E quale rilievo assume la sporgenza che si crea ai fini delle distanze tra edifici? Su questi profili interviene Consiglio di Stato, sez. VII, sentenza 1° settembre 2026, n. 6748 (testo in calce), pronunciandosi su una fattispecie nella quale alla costruzione del balcone si accompagnava la trasformazione di una finestra in porta di accesso.
La decisione presenta interesse non soltanto sul piano della qualificazione edilizia dell’opera poiché il Collegio affronta anche la posizione processuale del proprietario confinante e la decorrenza del termine per contestare precedenti titoli in sanatoria, offrendo indicazioni utili nella gestione del contenzioso edilizio.
Il caso: dalla SCIA alla contestazione del proprietario confinante
La controversia trae origine da alcuni interventi eseguiti sulla base di una CILA e di una successiva SCIA, tra i quali figuravano la trasformazione di una finestra in porta e la realizzazione di un nuovo balcone.
Il proprietario dell’immobile confinante aveva sollecitato l’amministrazione comunale a intervenire, sostenendo l’illegittimità delle opere. Il Comune, all’esito delle verifiche, aveva invece escluso la necessità di adottare provvedimenti sanzionatori, ritenendo l’intervento conforme ai titoli presentati.
Da qui il ricorso al giudice amministrativo. Le contestazioni riguardavano, in particolare, due profili: da un lato, la violazione della distanza minima tra costruzioni, assumendo che la relativa misurazione dovesse avvenire considerando anche la sporgenza del balcone; dall’altro, l’inadeguatezza della SCIA, sul presupposto che la costruzione di un balcone ex novo e la trasformazione della finestra in porta integrassero una ristrutturazione edilizia soggetta a permesso di costruire.
Con motivi aggiunti venivano inoltre impugnati precedenti titoli in sanatoria relativi all’immobile sul quale il balcone era stato realizzato, contestando, tra l’altro, il superamento del limite volumetrico previsto per il condono.
Il TAR respingeva parte delle doglianze e dichiarava inammissibili le altre per difetto di legittimazione e interesse. La controversia giungeva così dinanzi al Consiglio di Stato.
La questione giuridica e il quadro normativo
Il primo problema posto all’esame del Collegio riguarda il rapporto tra ristrutturazione edilizia, modifica del prospetto e modifica della sagoma.
L’art. 3, comma 1, lett. d), del TUE ricomprende nella ristrutturazione edilizia gli interventi rivolti a trasformare gli organismi edilizi mediante un insieme sistematico di opere che possono condurre a un organismo in tutto o in parte diverso dal precedente. Non tutte le ristrutturazioni sono però assoggettate al medesimo titolo.
L’art. 10, comma 1, lett. c), individua le ipotesi di ristrutturazione edilizia per le quali è necessario il permesso di costruire, mentre gli interventi di ristrutturazione diversi da quelli ricompresi nella disposizione restano assoggettati alla SCIA secondo la disciplina dell’art. 22 del Testo unico.
Ne deriva che la qualificazione non può essere risolta attraverso la sola constatazione che l’opera modifica esteriormente la facciata ma occorre stabilire quale trasformazione essa produca effettivamente sull’organismo edilizio e se ricorrano le condizioni che la legge considera rilevanti ai fini del permesso di costruire.
A questo profilo si aggiunge quello delle distanze. L’appellante invocava l’art. 9 del D.M. 2 aprile 1968, n. 1444, sostenendo che la verifica della distanza tra fabbricati doveva essere effettuata a partire dall’estremità del nuovo balcone e che un regolamento comunale non potesse derogare alla disciplina statale.
La fattispecie era tuttavia caratterizzata da una specifica disposizione del regolamento edilizio locale, secondo la quale gli aggetti e gli sporti inferiori a 1,50 metri non rilevavano ai fini della determinazione della sagoma e della misurazione delle distanze.
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La decisione: perché nel caso concreto è stata ritenuta sufficiente la SCIA
Il Consiglio di Stato respinge questo motivo confermando la valutazione secondo cui l’intervento controverso aveva determinato una modificazione del prospetto ma non della sagoma dell’edificio. Il balcone presentava infatti caratteristiche tali da essere ricondotto, secondo la disciplina regolamentare applicabile, agli sporti inferiori a 1,50 metri.
Su questa base l’opera è stata ricondotta alla ristrutturazione edilizia di cui all’art. 3, comma 1, lett. d) del TUE, ma non alle fattispecie contemplate dall’art. 10, comma 1, lett. c), con conseguente idoneità della SCIA.
Attenzione però poiché la sentenza non enuncia una regola generale secondo cui la costruzione di un balcone sarebbe sempre realizzabile con SCIA, bensì la soglia di 1,50 metri derivava dallo specifico regolamento edilizio applicabile alla controversia. Inoltre, il Consiglio di Stato sottolinea che l’appellante non aveva dimostrato una maggiore profondità dello sporto e non aveva sviluppato una critica specifica rispetto alla motivazione del giudice di primo grado sulla mancata variazione della sagoma.
Lo stesso vale per le distanze. Palazzo Spada conferma, nella fattispecie esaminata, l’irrilevanza dello sporto inferiore a 1,50 metri sulla base del regolamento comunale, senza trasformare tale misura in una soglia generale applicabile a ogni intervento sul territorio nazionale.
I precedenti titoli in sanatoria e la conoscenza dell’atto lesivo
L’appellante aveva inoltre contestato anche la legittimità della preesistenza edilizia alla quale accedeva il nuovo balcone. In particolare, sosteneva che i titoli in sanatoria erano stati rilasciati nonostante il superamento del limite volumetrico di 750 metri cubi previsto dall’art. 39 della Legge n. 724/1994.
Il Consiglio di Stato esclude che dagli elementi prodotti risultasse adeguatamente dimostrato il superamento del limite. Il vano scala indicato dall’appellante era stato considerato volume tecnico e risultava inoltre documentata la relativa preesistenza; gli ulteriori rilievi formulati non erano sufficienti a smentire la volumetria assentita.
Ma il profilo processualmente più interessante riguarda la tardività dei motivi aggiunti proposti contro il condono del 2012 e il successivo provvedimento del 2021.
Entrambi i titoli erano già espressamente menzionati nel ricorso introduttivo notificato nel novembre 2022, mentre l’impugnazione era intervenuta soltanto nel giugno 2023.
Il Collegio richiama sul punto il principio secondo cui la piena conoscenza che determina la decorrenza del termine decadenziale non richiede la cognizione integrale di tutti gli elementi del provvedimento e di ogni possibile vizio, essendo sufficiente la percezione della esistenza dell’atto e della sua attitudine lesiva, tale da rendere riconoscibile l’attualità dell’interesse ad agire.
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