#Finsubito news dalla rete – Attività edilizia libera, ma non senza regole: cosa bisogna rispettare

Il principio generale

Si tratta di un principio che è facilmente evincibile dall’incipit dell’art. 6 del Testo Unico Edilizia (DPR n. 380/2001), secondo cui sono “Fatte salve le prescrizioni degli strumenti urbanistici comunali, e comunque nel rispetto delle altre normative di settore aventi incidenza sulla disciplina dell’attività edilizia e, in particolare, delle norme antisismiche, di sicurezza, antincendio, igienico-sanitarie, di quelle relative all’efficienza energetica, di tutela dal rischio idrogeologico, nonché delle disposizioni contenute nel codice dei beni culturali e del paesaggio, di cui al decreto legislativo 22 gennaio 2004, n. 42 […]”[1].

Sul punto si è espressa conformemente anche la giurisprudenza penale: la Corte di Cassazione, infatti, ha affermato che “la particolare disciplina dell’attività edilizia libera non è applicabile agli interventi che, pur rientrando nelle categorie menzionate da tale disposizione, siano in contrasto con le prescrizioni degli interventi urbanistici (ex multis, Sez. 3, n. 29963 dell’08/02/2019; Sez. 3, n. 19316 del 27/04/2011, Rv. 250018; ma anche Cons. Stato, Sez. 6, n. 3667 del 27/07/2015). Nello specifico, è stato rilevato, in proposito, che l’art. 6 del d.P.R. n. 380 del 2001, consente la realizzazione delle opere ivi indicate, in regime di attività edilizia libera, solo – tra l’altro e per quanto qui interessa – «nel rispetto delle altre normative di settore aventi incidenza sulla disciplina dell’attività edilizia e, in particolare, delle disposizioni contenute nel codice dei beni culturali e del paesaggio» di cui al d.lgs. n. 42 del 2004 (Sez. 3, n. 539 dell’08/11/2022, non massimata). Dunque, il regime dell’attività edilizia libera, ovvero non soggetto ad alcun titolo abilitativo, non è applicabile agli interventi che, pur rientrando nelle tipologie di tale disposizione, siano in contrasto con le previsioni indicate nell’incipit della stessa, vale a dire, per quanto qui interessa, con la normativa in materia di tutela del paesaggio”[2]. 

Similmente, il Consiglio di Stato ha affermato che “la possibilità di procedere ad interventi ricadenti nell’ambito della c.d. ‘attività edilizia libera’ non opera in modo incondizionato, ma resta pur sempre subordinata (in base al comma 1 dell’articolo 6 del d.P.R. 380, cit.) al rispetto delle prescrizioni degli strumenti urbanistici comunali, e comunque al rispetto delle altre normative di settore aventi incidenza sulla disciplina dell’attività edilizia”[3].

La conformità urbanistica costituisce dunque un presupposto per l’esecuzione degli interventi di attività edilizia libera e non una conseguenza della mera astratta riconducibilità dell’opera, in base alle sue caratteristiche tipologiche, nell’elencazione contenuta all’art. 6 del Testo Unico Edilizia[4].

Il caso specifico

Nel caso oggetto di valutazione da parte dei giudici liguri, si era dinanzi alla posa di una paratia di canne su una ringhiera di cinta di un fondo che, secondo l’ufficio tecnico comunale, violava una norma delle N.T.A. del piano regolatore, il quale, per le recinzioni prospicienti la pubblica via, prescriveva l’impiego di ferro o altri materiali “purché di tipo trasparente”; in tale contesto, era evidente che il canniccio rendeva la recinzione non trasparente, disattendendo la prescrizione della norma di piano.

Come evidenziato dai giudici, anche laddove “la posa di un componente di arredo esterno, quale la stuoia di canne” possa inquadrarsi nella categoria della manutenzione ordinaria, avente il regime giuridico dell’attività edilizia libera ai sensi dell’art. 6 del Testo Unico Edilizia, “il privato è comunque tenuto a rispettare le prescrizioni stabilite dall’Amministrazione locale a tutela del decoro urbano ed architettonico”.

Conseguentemente, l’ordine di demolizione adottato dall’ufficio tecnico comunale è stato ritenuto legittimo dai giudici; ricordiamo, infatti, che quando un intervento non può ricondursi nell’ambito degli interventi di edilizia libera, rimanendo invero sempre fermo in capo all’Amministrazione, sulla scorta del regime giuridico di cui all’art. 27 del Testo Unico Edilizia, un potere di vigilanza contro gli abusi.

Ulteriori casi concreti

La necessità di rispettare le prescrizioni urbanistiche/edilizie (nonché paesaggistiche) anche nel caso dell’attività edilizia libera è stata evidenziata dalla giurisprudenza anche in altre occasioni.

Ad esempio, il T.A.R. Lombardia, Milano, sez. IV, nella sent. 15 aprile 2025, n. 1349, aveva ricordato che l’attività edilizia libera deve comunque essere conforme alle prescrizioni dello strumento urbanistico generale, del regolamento edilizio e delle normative di settore, in quanto “edilizia libera” non è affatto sinonimo di “attività arbitraria del privato”[5].

Di conseguenza, secondo i giudici milanesi, una struttura in legno con funzione di sauna a forma di botte, posizionata sull’area di pertinenza a nord dell’edificio esistente, avente dimensione di ingombro di mt 2,17 x mt 3,95, in una zona classificata come «B1 – Zone residenziali, pedonali e commerciali” con sovrapposto “Classe 3 – Fattibilità con consistenti limitazioni” e “Reticolo Idraulico”» nonché sottoposta a vincolo paesaggistico, ai sensi del d.lgs. 42/2004, anche qualora fosse da considerare un manufatto di attività edilizia libera e non una nuova costruzione, comunque non potrebbe considerarsi liberamente installabile, visto che il manufatto in questione non era conforme alle prescrizioni di un articolo del PGT vigente ratione temporis, appositamente dedicato alle aree pertinenziali, a mente del quale «è consentita la possibilità di installare piccole strutture in legno da destinare a saune aventi una superficie massima di 6 mq., un’altezza massima di metri 3.00 con tetto a falda, che rispettino le distanze dai confini previste nelle diverse zone omogenee; gli interventi non sono ammessi nelle zone E e nelle aree a standard» (nel caso specifico, peraltro, il manufatto avrebbe richiesto comunque l’assenso all’installazione da parte dell’autorità preposta alla tutela del vincolo paesaggistico).

Similmente, il T.A.R. Campania, Napoli, sez. III, sent. 12 aprile 2023, n. 2238, ha evidenziato che, anche nel caso di un intervento di edilizia libera, l’autorizzazione paesaggistica “deve ritenersi comunque necessaria, nel caso in cui l’opera abbia un impatto paesaggistico, dal momento che le norme edilizie e quelle paesaggistiche hanno finalità diverse”[6].

Note

[1] Lo stesso incipit si ritrova anche nell’art. 6 bis del d.P.R. n. 380/2001, il quale, nel disciplinare gli interventi subordinati a comunicazione di inizio lavori asseverata (c.d. c.i.l.a.), fa “salve le prescrizioni degli strumenti urbanistici, dei regolamenti edilizi e della disciplina urbanistico-edilizia vigente, e comunque nel rispetto delle altre normative di settore aventi incidenza sulla disciplina dell’attività edilizia e, in particolare, delle norme antisismiche, di sicurezza, antincendio, igienico-sanitarie, di quelle relative all’efficienza energetica, di tutela dal rischio idrogeologico, nonché delle disposizioni contenute nel codice dei beni culturali e del paesaggio, di cui al decreto legislativo 22 gennaio 2004, n. 42”.
[2] Sez. III, sent. n. 2384 del 21 gennaio 2025.
[3] Consiglio di Stato, sez. VI, sent. 27 luglio 2015, n. 3667.
[4] Consiglio di Stato, sez. VI, sent. 13 febbraio 2026, n. 1503.
[5] Cfr. T.A.R. Lombardia, Milano, sez. II, sent. 20 ottobre 2022, n. 2289.
[6] Cfr. anche T.A.R. Liguria, sez. II, sent. 2 novembre 2021, n. 917: “La circostanza che un’opera possa rientrare nell’alveo dell’edilizia libera, comunque, in linea generale, non esonera di per sé il proprietario dall’obbligo di acquisire l’autorizzazione paesaggistica – ove si tratti di aree o immobili d’interesse paesaggistico e l’intervento non rientri tra quelli di lieve entità di cui al DPR n. 31 del 2017 – perché la normativa urbanistico-edilizia e quella paesistica hanno finalità diverse, come confermato dall’art. 167, co. 4, del d.lgs. n. 42 del 2004, che tra le fattispecie idonee alla sanatoria paesistica comprende la manutenzione ordinaria (che riguarda proprio opere di edilizia libera) nonché dallo stesso art. 6 del DPR n. 380 del 2001, che fa comunque salvo il rispetto del codice dei beni culturali e del paesaggio (in questi termini, si v. anche TAR Lombardia, Brescia, sent. n. 528 del 2020 e TAR Campania, Napoli, sent. n. 732 del 2017)”.