Il rilascio di un titolo edilizio non esclude che
l’amministrazione possa successivamente accertarne l’illegittimità
e disporne l’annullamento. Questo potere incontra però limiti
precisi, soprattutto quando il provvedimento ha prodotto effetti
per molti anni e le circostanze che ne avrebbero determinato
l’illegittimità erano già conosciute dal Comune.
A essere coinvolta è la stabilità dei titoli
edilizi e le condizioni alle quali l’amministrazione può
intervenire per rimuoverli. Il semplice accertamento di un vizio
originario non è sufficiente a giustificare l’annullamento
d’ufficio, che deve rispettare i presupposti e i termini stabiliti
dall’art. 21-nonies della Legge n. 241/1990.
A questo si lega il comportamento del beneficiario: la
giurisprudenza ammette, a determinate condizioni, il superamento
dei limiti temporali quando il rilascio del provvedimento sia stato
determinato da una rappresentazione non veritiera dei fatti, anche
attraverso l’omissione di circostanze rilevanti, a differenza della
situazione nella quale l’amministrazione disponeva già degli
elementi necessari per valutare la legittimità dell’intervento.
Su questa distinzione si è pronunciato il TAR Campania,
sez. staccata Salerno, Sezione II, con la
sentenza 1° ottobre 2026, n. 1627, che ha annullato il
provvedimento comunale con il quale erano state rimosse in
autotutela due concessioni edilizie in sanatoria risalenti al 1997
e al 2008.
Annullamento dei titoli edilizi: quando il Comune può esercitare il
potere di autotutela
La controversia ha riguardato un immobile originariamente
destinato ad attività artigianale, realizzato attraverso una
successione di interventi edilizi per i quali il Comune aveva
rilasciato diversi provvedimenti autorizzativi.
Dopo la concessione in sanatoria per il fabbricato originario,
l’amministrazione aveva assentito l’ampliamento dell’officina
meccanica e, successivamente, la sopraelevazione dell’edificio. Nel
frattempo il Comune aveva autorizzato il cambio di destinazione
d’uso da artigianale a commerciale e rilasciato i certificati di
agibilità.
La questione era sorta in relazione al mancato rinnovo
del nulla osta del Consorzio di bonifica, circostanza che
aveva indotto il Comune a valutare la rimozione dei titoli
precedentemente rilasciati.
Già nel 2015 l’amministrazione aveva comunicato l’avvio di un
procedimento di annullamento delle concessioni edilizie. Nel 2026
aveva ripreso la questione, disponendo l’annullamento dei titoli
relativi all’ampliamento e alla sopraelevazione.
Il provvedimento era stato impugnato sostenendo che fosse ormai
decorso il termine entro il quale il Comune avrebbe potuto
esercitare il potere di autotutela, anche perché le problematiche
relative al nulla osta erano conosciute da molti anni.
Una tesi che il TAR ha condiviso, accogliendo il ricorso per
violazione dell’art. 21-nonies della Legge n. 241/1990.
Annullamento d’ufficio dei titoli edilizi: i termini dell’art.
21-nonies
Secondo la disciplina sull’annullamento
d’ufficio, l’amministrazione può rimuovere un
provvedimento illegittimo, fermo restando che la valutazione non si
esaurisce nell’accertamento del vizio.
L’art. 21-nonies della Legge n. 241/1990 subordina l’esercizio
del potere alla sussistenza di ragioni di interesse pubblico,
imponendo di considerare gli interessi dei destinatari e degli
eventuali controinteressati e di rispettare i limiti temporali
stabiliti dalla disposizione.
La disciplina è stata modificata più volte. Alla previsione
originaria di un termine ragionevole è seguito, per determinate
categorie di provvedimenti, il limite di diciotto mesi introdotto
dalla Legge n. 124/2015, ridotto a dodici mesi dal D.L. n. 77/2021,
convertito dalla Legge n. 108/2021, e successivamente a sei
mesi dalla Legge n. 182/2025, in vigore dal 18 dicembre
2025.
Nella sentenza il TAR ha richiamato il precedente limite di
dodici mesi, soffermandosi sulle condizioni che consentono di
superare il termine ordinario. Al momento dell’annullamento
disposto nel marzo 2026, la normativa prevedeva già il limite di
sei mesi, ferma la necessità di considerare la disciplina
applicabile ai titoli risalenti e la successione delle modifiche
legislative.
Erano infatti trascorsi quasi ventinove anni dal rilascio della
concessione per l’ampliamento e quasi diciotto da quella relativa
alla sopraelevazione. La distanza temporale rendeva necessario
individuare una ragione giuridicamente idonea a giustificare
l’intervento dell’amministrazione.
Autotutela oltre i termini: il ruolo delle false dichiarazioni e
delle omissioni
Il TAR ha richiamato una recente decisione del Consiglio di
Stato secondo la quale, nell’annullamento d’ufficio di un permesso
di costruire, il superamento del limite temporale può essere
ammesso quando il privato abbia rappresentato una situazione
preesistente diversa da quella reale, anche omettendo circostanze
rilevanti.
La valutazione riguarda il contributo effettivo del
beneficiario al rilascio illegittimo del titolo, che può
risultare da accertamenti compiuti in sede penale oppure dalla
documentazione acquisita nel procedimento amministrativo.
Non è sufficiente, quindi, che un titolo presenti un vizio per
attribuirne automaticamente la responsabilità al richiedente. La
presenza di informazioni incomplete o inesatte deve essere valutata
considerando il loro contenuto, la rilevanza ai fini del rilascio
del provvedimento e le conoscenze già possedute
dall’amministrazione.
L’art. 21-nonies, comma 2-bis, della Legge n. 241/1990
disciplina le ipotesi nelle quali l’annullamento può intervenire
oltre il termine ordinario, con particolare riferimento ai
provvedimenti ottenuti sulla base di false rappresentazioni
dei fatti o di dichiarazioni sostitutive false o mendaci.
La giurisprudenza richiamata dal TAR valorizza il contributo
effettivo del beneficiario al rilascio illegittimo del titolo, che
deve risultare da elementi verificabili e non può essere desunto
dalla sola presenza di un vizio nel provvedimento.
Nel giudizio esaminato, il TAR ha ritenuto insussistenti i
presupposti per giustificare l’annullamento tardivo, attribuendo
rilievo alla documentazione dalla quale risultava che il Comune
conosceva già la problematica posta a fondamento del
provvedimento.
Annullamento in autotutela: il Comune conosceva già le irregolarità
contestate
Nella decisione ha assunto particolare rilievo la documentazione
acquisita dall’amministrazione durante i precedenti procedimenti
edilizi.
Il Comune conosceva il carattere temporaneo del nulla osta del
Consorzio di bonifica, collegato a una precedente concessione
edilizia e avente durata di diciotto anni. Inoltre, prima di
rilasciare la concessione in sanatoria relativa alla
sopraelevazione, aveva richiesto e acquisito uno studio di
compatibilità idrogeologica.
La questione era stata poi affrontata espressamente nel 2015,
quando l’amministrazione aveva già comunicato l’avvio di un
procedimento di annullamento delle concessioni a seguito del
diniego espresso dal Consorzio. Il successivo intervento di
quest’ultimo ente non aveva introdotto una valutazione nuova: nel
2025 il Consorzio si era limitato a confermare un diniego già
formulato nel 2014.
Il TAR ha valorizzato questa successione di atti, condividendo
la ricostruzione del ricorrente secondo cui l’amministrazione
disponeva da tempo delle informazioni relative al nulla osta e
aveva già valutato la possibilità di annullare i titoli edilizi per
le medesime ragioni.
Il Comune, quindi, non aveva scoperto di recente una circostanza
precedentemente sconosciuta, ma aveva ripreso una questione già
affrontata molti anni prima, utilizzandola per rimuovere
concessioni rilasciate rispettivamente nel 1997 e nel 2008. Questi
elementi sono stati sufficienti per il TAR per accertare la
violazione del termine previsto dall’art. 21-nonies e accogliere il
ricorso. La successiva conferma di un diniego già conosciuto non
poteva giustificare l’annullamento di titoli rilasciati molti anni
prima.
Titoli edilizi risalenti: il decorso del tempo non sana gli
abusi
L’accoglimento del ricorso non equivale a un accertamento
giudiziale della piena regolarità urbanistico-edilizia
dell’immobile. Il decorso del tempo non costituisce una forma di
sanatoria delle opere, ma limita, secondo le condizioni previste
dall’art. 21-nonies della Legge n. 241/1990, il potere
dell’amministrazione di rimuovere un provvedimento favorevole.
Anche per i titoli rilasciati nell’ambito di procedimenti di
condono edilizio, l’eventuale presenza di un vizio non consente al
Comune di intervenire senza rispettare i termini dell’autotutela.
Il loro superamento richiede la sussistenza degli specifici
presupposti previsti dalla legge, tra i quali assume rilievo,
secondo la giurisprudenza richiamata dal TAR, il comportamento del
beneficiario che abbia contribuito al rilascio illegittimo del
titolo attraverso una rappresentazione non veritiera dei fatti.
Nella controversia esaminata, il Comune aveva già acquisito la
documentazione relativa al nulla osta del Consorzio di bonifica e
avviato un precedente procedimento di annullamento. La successiva
conferma del diniego non aveva introdotto circostanze nuove, mentre
le concessioni contestate risalivano a quasi diciotto e ventinove
anni prima.
Il TAR ha quindi annullato il provvedimento comunale per
violazione dei termini dell’autotutela, senza pronunciarsi sulla
conformità sostanziale delle opere. La conoscenza pregressa
delle circostanze poste a fondamento dell’annullamento,
senza che sia stata individuata una condotta del privato idonea a
giustificare il superamento dei limiti temporali, ha impedito al
Comune di rimuovere titoli edilizi rilasciati molti anni prima.
#Adessonews seleziona nella rete articoli di particolare interesse.
Se vuoi leggere l’articolo completo clicca sul seguente link
