Anche per la Provincia autonoma di Bolzano
arriva il recepimento del Decreto Salva
Casa, con una revisione della legislazione urbanistica
ed edilizia che introduce le novità previste dal D.L. n. 69/2024,
convertito dalla Legge n. 105/2024, adattandole alle peculiarità
dell’ordinamento provinciale e prevedendo, in alcuni casi,
disposizioni differenti rispetto a quelle nazionali.
La
Legge provinciale 24 settembre 2026, n. 12, pubblicata
nel Bollettino Ufficiale del 1° ottobre ed entrata in vigore il
2 ottobre 2026, ha modificato infatti la Legge
provinciale n. 9/2018, intervenendo su alcuni degli istituti più
importanti per la verifica della regolarità edilizia degli
immobili, a cominciare dallo stato legittimo e
dalle tolleranze costruttive, per arrivare alle
procedure di sanatoria, ai cambi di destinazione d’uso e alle
possibilità di demolizione e ricostruzione nel rispetto delle
distanze preesistenti.
Tra le novità figura la possibilità di riconoscere, per le unità
immobiliari di minore superficie, tolleranze costruttive fino al
6%, una percentuale superiore a quella massima
prevista dall’articolo 34-bis del d.P.R. n. 380/2001, mentre sul
versante delle sanatorie viene introdotta la doppia
conformità asimmetrica, con modalità e condizioni che
devono essere lette alla luce della legislazione provinciale.
L’adeguamento al Salva Casa richiede un confronto, per i
professionisti che operano in Alto Adige, con una disciplina che
conserva la propria autonomia rispetto al Testo Unico Edilizia e
che, soprattutto nella gestione delle difformità, rende
indispensabile la corretta individuazione delle disposizioni
applicabili prima di procedere alla regolarizzazione.
Salva Casa a Bolzano: cosa cambia con la Legge provinciale n.
12/2026
Il recepimento del Salva Casa avviene attraverso la modifica
della Legge provinciale n. 9/2018, senza
introdurre una disciplina separata rispetto a quella già vigente in
Alto Adige, dove le regole sull’attività edilizia sono strettamente
legate alla pianificazione territoriale e alla tutela del
paesaggio, con la conseguenza che anche le nuove possibilità di
regolarizzazione devono essere valutate tenendo conto delle
disposizioni provinciali e delle previsioni urbanistiche
applicabili.
L’intervento legislativo interessa soprattutto gli immobili
esistenti, per i quali la ricostruzione dei titoli abilitativi e il
confronto con lo stato dei luoghi possono evidenziare
difformità risalenti nel tempo, errori esecutivi o
modifiche non rappresentate negli elaborati progettuali, situazioni
che richiedono una qualificazione preliminare prima di stabilire se
possano essere considerate tolleranze oppure debbano essere
regolarizzate attraverso uno specifico procedimento.
Stato legittimo degli immobili: quali titoli e documenti sono
validi
L’articolo 20 della Legge provinciale n. 12/2026 introduce il
nuovo articolo 71-bis, riprendendo l’impostazione
dell’articolo
9-bis, comma 1-bis, del d.P.R. n. 380/2001 e
individuando i titoli e gli elementi documentali attraverso i quali
può essere dimostrato lo stato legittimo di un immobile o di una
singola unità immobiliare.
La verifica può essere effettuata partendo dal titolo che ha
previsto o legittimato la costruzione oppure da quello relativo
all’ultimo intervento sull’intero immobile o
sull’intera unità immobiliare, purché l’amministrazione abbia
verificato, in sede di rilascio, la legittimità dei titoli
precedenti, tenendo conto degli eventuali titoli successivi che
hanno autorizzato interventi parziali.
Alla ricostruzione dello stato legittimo concorrono anche i
titoli formati attraverso le procedure di regolarizzazione previste
dagli articoli 89-ter, 94, 95 e 95-bis, previo pagamento delle
relative sanzioni o oblazioni, oltre agli altri pagamenti e alle
dichiarazioni espressamente richiamati dalla norma, tra cui quella
relativa alle tolleranze edilizie.
Una disciplina specifica riguarda gli edifici realizzati quando
non era obbligatorio acquisire un titolo
abilitativo, per i quali possono essere utilizzate
informazioni catastali e tavolari di primo impianto, fotografie,
estratti cartografici, documenti d’archivio e altri atti di
provenienza dimostrata; la stessa possibilità viene riconosciuta
quando esiste un principio di prova dell’originario titolo
edilizio, ma non è possibile reperirne una copia o gli estremi.
Il ricorso alla documentazione storica non
esonera dalla necessità di ricostruire le successive trasformazioni
dell’immobile, mentre per gli edifici condominiali viene stabilito
che le difformità delle parti comuni non rilevano ai fini della
dimostrazione dello stato legittimo delle singole unità, e
viceversa, senza che questo comporti alcuna regolarizzazione
automatica delle irregolarità esistenti.
Tolleranze costruttive: percentuali dal 2% al 6% e limiti
applicabili
La modifica dell’articolo 89-bis introduce una
disciplina delle tolleranze
costruttive per gli interventi realizzati entro il
24 maggio 2024, adottando il criterio già previsto
dal Salva Casa nazionale, che rapporta gli scostamenti ammissibili
alla superficie utile dell’unità immobiliare, ma prevedendo una
percentuale più elevata per gli immobili di dimensioni ridotte.
La tolleranza è infatti pari al 2% per le unità con superficie
utile superiore a 500 m², al 3% per quelle comprese tra 300 e 500
m², al 4% per quelle tra 100 e 300 m², al 5% per quelle inferiori a
100 m² e al 6% per quelle inferiori a 60 m², a
fronte del limite massimo del 5% previsto dalla normativa
nazionale.
Gli scostamenti interessano altezza, distanze, cubatura,
superficie coperta e altri parametri edilizi, mentre per
individuare la percentuale applicabile deve essere considerata la
superficie utile assentita dal titolo che ha
autorizzato l’intervento, senza tenere conto degli eventuali
frazionamenti eseguiti successivamente, così da evitare che la
suddivisione di un immobile possa determinare l’applicazione di una
soglia più favorevole.
Accanto alle tolleranze dimensionali, la legge considera anche
alcune irregolarità esecutive, comprendendo, alle
condizioni previste, il minore dimensionamento dell’edificio, la
mancata realizzazione di elementi architettonici non strutturali,
le difformità nella realizzazione dei muri interni ed esterni, il
diverso posizionamento delle aperture interne e determinati errori
progettuali corretti durante il cantiere.
Per gli interventi ricompresi nelle tolleranze del comma 1-bis,
il nuovo comma 1-quater dell’articolo 89-bis stabilisce inoltre
l’esclusione dall’autorizzazione paesaggistica,
qualificandoli come interventi ai sensi dell’articolo 66 della
legge provinciale, mentre resta espressamente previsto che
l’applicazione delle tolleranze non possa comportare una
limitazione dei diritti dei terzi.
Difformità edilizie ante 1978: come regolarizzare le varianti in
corso d’opera
Per alcune difformità più risalenti viene introdotto
l’articolo 89-ter, che consente di regolarizzare
gli interventi realizzati come varianti in corso
d’opera in parziale difformità da titoli abilitativi
rilasciati prima dell’entrata in vigore della Legge provinciale n.
1/1978, purché non siano riconducibili alle tolleranze previste
dall’articolo 89-bis.
La procedura richiede la dimostrazione dell’epoca di
realizzazione delle varianti, utilizzando la
documentazione prevista per lo stato legittimo, e il coinvolgimento
delle amministrazioni competenti secondo la normativa di settore,
offrendo così una possibilità di regolarizzazione per determinate
modifiche eseguite durante la costruzione che non trovano
corrispondenza nei titoli originari.
L’applicazione della disposizione rimane legata alla natura
della difformità e al titolo dal quale deriva, senza estendersi
indistintamente a tutte le irregolarità presenti negli edifici
realizzati prima del 1978.
Sanatoria edilizia: come funziona la doppia conformità
asimmetrica
Con l’introduzione dell’articolo 95-bis, il
legislatore provinciale recepisce il principio della doppia
conformità asimmetrica previsto dall’articolo 36-bis del d.P.R. n.
380/2001, disciplinando l’accertamento di conformità per
determinate ipotesi di parziale difformità e
variazione essenziale, nonché per specifici
interventi soggetti a SCIA.
Per ottenere la
sanatoria, l’intervento deve risultare conforme alla
disciplina urbanistica vigente al momento della
domanda, non contrastare con gli strumenti urbanistici
adottati e rispettare i requisiti prescritti dalla
disciplina edilizia vigente al momento della
realizzazione, superando così, per le fattispecie
considerate, la necessità di dimostrare la conformità urbanistica
ed edilizia in entrambi i momenti.
Continua invece ad applicarsi la doppia conformità
tradizionale prevista dall’articolo 95 per gli interventi
realizzati senza titolo o in totale difformità, con una distinzione
che rende particolarmente importante la corretta qualificazione
dell’abuso, dalla quale dipende la possibilità di utilizzare il
nuovo procedimento.
La domanda deve essere accompagnata dall’attestazione di un
professionista abilitato e, nei casi previsti, il rilascio del
titolo può essere subordinato all’esecuzione di interventi
necessari per rispettare le prescrizioni tecniche di sicurezza o
rimuovere le opere non sanabili, fermo restando il rispetto dei
termini e delle condizioni stabiliti dalla legge.
Maggiorazione del 20% e silenzio-assenso
Il rilascio del permesso di costruire e la SCIA in sanatoria
sono subordinati al pagamento del contributo di intervento, quando
dovuto, e dell’oblazione calcolata secondo i criteri richiamati
dall’articolo 95-bis, che prevede una maggiorazione del
20% rispetto agli importi determinati ai sensi
dell’articolo 95.
L’incremento non si applica quando viene dimostrata la
conformità urbanistica ed edilizia dell’intervento sia al momento
della realizzazione sia al momento della domanda, oltre all’assenza
di contrasto con gli strumenti urbanistici adottati.
Cambiano anche gli effetti del decorso dei termini
procedimentali, poiché mentre l’articolo 95 mantiene il regime del
rigetto tacito, per il permesso di costruire in
sanatoria disciplinato dall’articolo 95-bis è previsto il
silenzio-assenso, che si forma secondo i termini e
le condizioni stabiliti dalla disposizione, sempre che sussistano i
requisiti necessari per la regolarizzazione.
Sanatoria paesaggistica a Bolzano: volumi aggiuntivi e
silenzio-assenso
L’articolo 95-bis disciplina anche la possibilità di ottenere
un’autorizzazione paesaggistica postuma per gli
interventi ricompresi nel proprio ambito applicativo, anche quando
le opere abbiano comportato la creazione o l’aumento di
superfici utili o volumi, prevedendo che
l’autorità competente si pronunci entro il termine perentorio di
180 giorni, decorso il quale si forma il
silenzio-assenso.
La disposizione trova applicazione anche quando gli interventi
risultino incompatibili con un vincolo paesaggistico
sopravvenuto, mentre l’eventuale autorizzazione postuma
non esaurisce la verifica edilizia, per la quale devono comunque
sussistere le condizioni richieste per ottenere il titolo in
sanatoria.
Cambi di destinazione d’uso senza opere e demolizione con distanze
preesistenti
Le modifiche all’articolo 23 della Legge
provinciale n. 9/2018 riguardano i
cambi di destinazione d’uso urbanisticamente
rilevanti, comprendendo anche quelli realizzati senza opere
edilizie, per i quali è richiesto il titolo previsto per gli
eventuali lavori e, in ogni caso, la SCIA.
Restano alcune ipotesi soggette a permesso di costruire, mentre
per determinati mutamenti nelle zone miste vengono semplificate le
disposizioni relative ai parcheggi aggiuntivi; la legge disciplina
inoltre specifiche utilizzazioni temporanee e alcune attività che,
alle condizioni previste, non determinano un mutamento della
destinazione d’uso.
Sul versante degli interventi edilizi, il nuovo articolo
21-bis consente, nelle zone prive di piano di attuazione e
alle condizioni stabilite, di procedere alla demolizione e
ricostruzione mantenendo il volume, l’altezza e le
distanze legittimamente preesistenti, anche quando inferiori a
quelle attualmente prescritte, purché siano rispettati i requisiti
relativi alla sagoma e, nei casi di demolizione totale, le
condizioni riguardanti l’impossibilità di modificare il sedime per
adeguarsi alle distanze minime.
Regolarità edilizia: verifiche e procedure per le
difformità
La Legge provinciale n. 12/2026 amplia le possibilità di
regolarizzazione del patrimonio edilizio esistente, ma
l’applicazione dei nuovi istituti richiede una ricostruzione
accurata dei titoli abilitativi e della
documentazione storica, dalla quale partire per confrontare lo
stato autorizzato con quello effettivamente realizzato e
individuare la natura delle eventuali difformità.
Uno scostamento riconducibile alle tolleranze dell’articolo
89-bis richiede infatti verifiche differenti rispetto a una
variante storica disciplinata dall’articolo 89-ter, così come una
parziale difformità sanabile ai sensi dell’articolo 95-bis deve
essere distinta dagli interventi soggetti alla doppia conformità
tradizionale dell’articolo 95, con conseguenze che riguardano i
requisiti di conformità, gli importi da versare e lo stesso
svolgimento del procedimento amministrativo.
Le novità introdotte vanno quindi coordinate con gli strumenti
urbanistici e le disposizioni di settore applicabili, prestando
particolare attenzione alla qualificazione della
difformità, dalla quale dipende il percorso da seguire per
la sua eventuale regolarizzazione.
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