L’emergenza abitativa è la vera crisi del nostro tempo. I bilanci statali sono inghiottiti dalle spese per la difesa e dal debito sovrano, con tre miliardi di persone nel mondo costrette ad affrontare l’insicurezza della casa. L’Europa e l’Italia non fanno eccezione. Dal Teha Forum di Cernobbio Anacláudia Rossbach, direttrice esecutiva di UN-Habitat e vice segretaria generale dell’Onu, ha tracciato una rotta precisa. «Nessun Paese al mondo ha risolto la sfida abitativa con i soli fondi internazionali, la chiave per il successo è la finanza domestica», avverte la dirigente. Dalla speculazione dei grandi fondi all’overtourism che svuota i centri storici, serve un patto inedito per la tenuta sociale.
I bilanci occidentali sono assorbiti dalle spese militari e dalla crisi del debito. Dove troveremo i fondi per finanziare l’obiettivo di sostenibilità urbana delle Nazioni Unite?
«Nessuna nazione ha mai affrontato la sfida della casa affidandosi agli aiuti internazionali. Stati Uniti e Cina hanno costruito i propri sistemi finanziari interni per dare un tetto ai cittadini. Il Piano Marshall ha offerto un supporto iniziale nel dopoguerra per la ricostruzione in Europa, ma in seguito la finanza domestica ha preso il sopravvento creando un ecosistema strutturato. Lo stesso vale per il Brasile con i suoi vasti programmi di edilizia sociale, dove ho lavorato in prima persona sul co-design delle infrastrutture».
Mancano soldi.
«Sì. I fondi internazionali per lo sviluppo sono del tutto insufficienti per reggere l’urto. La Banca Mondiale stima un fabbisogno compreso tra i quattromila e i cinquemila miliardi di dollari ogni anno per le infrastrutture urbane, mentre gli aiuti ufficiali dei Paesi donatori si fermano a centosettantaquattro milioni. Esiste un divario incolmabile senza un cambio di paradigma».
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Come se ne esce?
«La soluzione risiede nella finanza domestica. Il Kenya offre un ottimo modello, avendo mobilitato quattro miliardi di dollari negli ultimi tre anni per costruire duecentomila unità abitative all’anno. Lo ha fatto attraverso un prelievo fiscale dedicato, l’utilizzo intelligente di terreni pubblici e il coinvolgimento del settore privato in un ciclo virtuoso. L’edilizia residenziale ha un forte effetto moltiplicatore sull’economia, un motore che la Cina ha usato per decenni per far uscire centinaia di milioni di persone dalla povertà».
Soluzioni reali?
«Dobbiamo sistemare l’architettura finanziaria, combinando crediti, sussidi e incentivi, e abbattere il costo dei terreni attraverso una migliore pianificazione urbana. La cooperazione internazionale deve focalizzarsi sull’assistenza tecnica e sulla condivisione delle migliori pratiche, lasciando ai governi il compito di mobilitare le risorse interne con coraggio».
L’estate del 2026 è la più calda di sempre. In che modo questo clima estremo può spingerci a ripensare le nostre città?
«Gli eventi climatici estremi creano una profonda consapevolezza in tutta la società sul ruolo cruciale dell’ambiente costruito. La casa è il nostro primo rifugio e la nostra difesa primaria contro le intemperie. A Parigi le nuove costruzioni sono progettate per affrontare il cambiamento climatico e mitigare le ondate di calore, diventando un modello di resilienza. C’è un forte slancio tra i leader in Europa e in Italia per ripensare gli spazi abitativi in questa ottica. Tutti desiderano vivere in abitazioni sicure, al riparo dalle alluvioni o dal caldo insopportabile».
E altrove?
«Nel Sud globale dobbiamo ancora edificare su vasta scala, ma abbiamo l’opportunità di farlo con creatività, progettando quartieri ben posizionati, integrati e sostenibili. Dobbiamo massimizzare l’uso di ciò che è già costruito. La capitale francese ha dato l’esempio utilizzando beni pubblici per l’edilizia residenziale e trasformando edifici esistenti o riciclandone altri per evitare il consumo di nuovo suolo. Il clima ha un impatto diretto sulla vita delle persone e le amministrazioni devono sapersi adattare in fretta».
Il settore immobiliare è diventato un asset redditizio per i grandi fondi. Quali strumenti reali hanno i governi per arginare la speculazione senza innescare una fuga di capitali, come avvenuto dopo la crisi del 2008?
«Abbiamo bisogno del settore privato, le cui risorse e capacità operative sono ineludibili. I governi e le organizzazioni non governative non hanno la forza per riciclare o edificare tutti gli immobili necessari con le sole risorse pubbliche. I capitali privati, tuttavia, hanno bisogno di un ambiente favorevole per operare con profitto e utilità sociale. Serve colmare il divario tra i redditi dei cittadini e i prezzi di mercato attraverso sussidi mirati e incentivi, riducendo i rischi di investimento. I governi locali devono abilitare questo ecosistema. Gli investimenti vanno regolati con cura sia sul fronte finanziario sia su quello dell’uso del suolo, per evitare impatti negativi sui prezzi».
C’è rischio di squilibri?
«I guadagni speculativi a breve termine non sono sostenibili, creano bolle e generano conseguenze dannose per l’intera società, con un effetto inflazionistico che allontana le famiglie dai centri urbani. Serve un’azione combinata tra livello nazionale e locale. Solo una governance a più livelli può garantire che la finanza privata partecipi alla soluzione senza distorcere il mercato immobiliare, lavorando su garanzie e sgravi fiscali capaci di indirizzare i capitali verso l’edilizia accessibile. Molte città in Europa e in America Latina stanno creando banche della terra per riconvertire gli asset pubblici, e in questo le banche di sviluppo possono sostenere l’innovazione dei progetti».
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Il governo Meloni è il più longevo nella storia repubblicana italiana. Perché risulta così complesso per un esecutivo stabile affrontare in modo organico il tema dell’edilizia sociale?
«L’edilizia abitativa è una materia costosa e complessa sotto ogni profilo. Richiede lo sblocco di terreni, la mitigazione dei cambiamenti climatici per avere case resilienti e la gestione di un forte e persistente squilibrio tra domanda e offerta. Si tratta di un investimento a lungo termine che necessita di coraggio politico e di una visione prolungata nel tempo. Il percorso elettorale di un esecutivo non coincide quasi mai con i tempi dell’urbanistica».
E in questo caso cosa occorre?
«Per questo la governance multilivello risulta vitale, serve un’azione combinata tra i governi nazionali, che possiedono le risorse e il potere legislativo, e le amministrazioni cittadine. Oggi è impensabile progettare una politica abitativa di successo al solo livello nazionale senza un coinvolgimento attivo delle comunità locali. I sindaci possono sbloccare i terreni e individuare le opportunità in aree dismesse o da riqualificare. Non si possono organizzare partenariati pubblico-privati su vasta scala senza un dialogo costante con i territori».
Città come Firenze o Como sono travolte dall’overtourism. L’Europa rischia una progressiva “slumification”, con la nascita di situazioni al limite per le fasce più deboli?
«Esiste uno squilibrio strutturale tra offerta e domanda. Alcune città sono schiacciate dalla pressione turistica e attraggono una mole insostenibile di visitatori, mentre altre aree restano sottoutilizzate. Serve una politica regionale capace di distribuire la popolazione e le attività lavorative in modo omogeneo. Il turismo globale mette a dura prova i centri urbani, sottraendo case ai residenti. Lei mi chiede degli slum. Nel Sud globale abbiamo un miliardo di persone che vivono in contesti informali».
C’è da chiedersi perché.
«Questo è accaduto perché i mercati erano troppo piccoli e lo spazio fiscale dei governi limitato, impedendo di offrire sussidi alla maggioranza della popolazione. Il mercato formale copriva una quota compresa tra il cinque e il quindici per cento del fabbisogno. Le persone hanno iniziato a vivere in aree sovraffollate e informali, un fenomeno diventato la norma in molte metropoli».
E nel Vecchio Continente?
«In Europa, pur essendoci un ambiente costruito solido, ascolto sindaci ammettere l’esistenza dell’informalità. Di recente ho discusso di politiche abitative con il sindaco di Roma ed è emerso come il problema esista anche nella Capitale italiana, così come in diverse nazioni dell’Est. Non credo si arriverà a una prevalenza del cinquanta per cento come in Africa o in America Latina, ma i rischi ci sono eccome».
Quanto grandi?
«Se i sistemi per garantire alloggi a prezzi accessibili non funzionano, le situazioni marginali di slumification si verificheranno e sono destinate ad aumentare nel tempo. Per difendere il tessuto urbano, amministrazioni come Lisbona hanno imposto una moratoria sulle licenze per gli affitti turistici, mentre Barcellona ha in programma di eliminarli del tutto. Molte destinazioni in tutto il mondo sono sottoutilizzate e potrebbero beneficiare del turismo per creare lavoro, allentando la pressione sui mercati immobiliari dei centri storici oggi al collasso.
Nei prossimi trent’anni rischiamo una forte tensione sociale a causa della crisi abitativa. Lei andrebbe a vivere in un grattacielo ad alta densità pur di non rinunciare alla città?
«L’Unione Europea ha appena nominato per la prima volta un commissario dedicato in via esclusiva alle politiche abitative. Questo dimostra la gravità della situazione. I problemi strutturali vanno affrontati con un approccio di sistema, senza cercare scorciatoie. C’è una grave carenza di offerta sul mercato e una sovraregolamentazione che, in troppi casi, rallenta la produzione di nuove case e frena gli investimenti».
In che modo invertire la rotta?
«Dobbiamo trovare un equilibrio delicato ma ineludibile tra la densificazione urbana e l’espansione incontrollata delle periferie. Riguardo alla sua domanda, le rispondo con totale franchezza».
Prego.
«Preferirei non vivere in un grattacielo, ma se l’alternativa fosse qualcosa di più al limite, il discorso cambia. Sono cresciuta nei palazzi, i miei figli sono cresciuti in appartamento. Molte persone sono abituate a questo stile di vita, basti pensare a Hong Kong o Singapore. Il punto centrale è che non possiamo più espanderci consumando suolo come facevano i nostri nonni. In un certo senso siamo diventati tutti cittadini di Singapore, limitati dallo spazio e dalle risorse naturali. Qual è l’opzione sul tavolo? Mettere ulteriore pressione sull’acqua, sui terreni agricoli e sulla sicurezza alimentare per costruire villette a schiera?».
La sostenibilità è cruciale.
«Esattamente. Costruire comporta un grande uso di risorse, quindi la priorità assoluta oggi è ottimizzare gli spazi esistenti, recuperare l’invenduto e crescere in altezza o in modo compatto dove il paesaggio lo consente».
Altrimenti?
«La mancanza di alloggi a prezzi accessibili spinge i cittadini ai margini della società. Le tensioni sociali nascono proprio da questa esclusione sistematica. Senza interventi concreti, un quadro normativo chiaro e un ripensamento profondo del modo in cui abitiamo il pianeta, la frammentazione sociale è destinate ad aumentare. L’edilizia sostenibile e inclusiva rappresenta la nostra migliore difesa contro le disuguaglianze».
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