La Commissione Europea ha proposto un nuovo pacchetto normativo (Affordable Housing Act) per regolare in modo uniforme i criteri che rendono legittima l’adozione di misure restrittive agli affitti brevi. Il regolamento che dovrà essere approvato da Parlamento Ue e Consiglio, definisce il “rapporto prezzo/reddito” come il principale indicatore di una situazione di stress abitativo in una certa area.
Affitti sempre meno accessibili nelle grandi città e immobili con prezzi alle stelle per chi vuole comprare la prima casa in una metropoli o in un luogo ad alta affluenza turistica.
La crisi abitativa in Europa preclude ai giovani con un primo incarico lavorativo in città di poter investire nell’acquisto di una casa, e alle famiglie di ottenere un canone di locazione compatibile con il valore dei salari.
Per porre riparo allo svuotamento dei centri storici, dove gli immobili sono diventati per lo più investimenti per il turismo, le istituzioni locali stanno provando ad introdurre misure restrittive, correndo però il rischio di incappare in vizi di legittimità costituzionale, per la compressione della libertà di iniziativa economica o del diritto alla proprietà privata.
La complessità della situazione, la necessità di contenere la spinta inflazionistica sulle abitazioni e la necessità di bilanciare i diritti dei proprietari di immobili con il diritto a reperire una casa a prezzi accessibili, ha spinto il legislatore europeo ad intervenire in materia.
Il nuovo pacchetto normativo europeo
Si chiama Affordable Housing Act il nuovo pacchetto normativo elaborato dalla Commissione europea per favorire l’accessibilità e la disponibilità di alloggi nelle città e nei paesi in situazioni di stress abitativo.
Lo scopo della proposta non è quello di armonizzare la politica abitativa, che resta di competenza nazionale, regionale e locale, ma di stabilire un quadro comune nel rispetto del diritto dell’Unione, per la valutazione delle misure di edilizia abitativa.
Senza introdurre nuovi diritti di limitare i servizi di affitto a breve termine, e senza raccomandare o prescrivere tali limitazioni, il pacchetto della Commissione fissa le condizioni e i requisiti applicabili alle quali si devono attenere le Autorità competenti che adottino tali misure.
Il quadro normativo europeo si compone di un Regolamento UE che stabilisce un quadro comune per valutare e giustificare le misure relative all’alloggio, compresi i requisiti in materia di proporzionalità, trasparenza e revisione e una raccomandazione della Commissione che contiene azioni per accelerare l’offerta di alloggi a prezzi accessibili, sociali e per studenti e affrontare le cause strutturali dello stress abitativo.
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Criteri per identificare lo stress abitativo
Secondo la proposta di regolamento, lo stress abitativo è il presupposto legittimante di misure restrittive degli affitti brevi.
Sono molteplici i criteri con cui gli Stati o i legislatori regionali e locali identificano una situazione di “stress abitativo”.
Il regolamento introduce criteri comuni e vincolanti il primo dei quali è il “rapporto prezzo/reddito”, cioè la comparazione tra il prezzo di acquisto delle abitazioni e i redditi familiari.
Per identificare una situazione di stress il rapporto prezzo reddito deve essere uguale o superiore a soglia 8, cioè a otto anni di reddito disponibile pro capite per l’acquisto di un’abitazione di medie dimensioni nella zona interessata.
Combinando il rapporto prezzo/reddito e verificandolo nel tempo, con una comparazione dei dati degli ultimi 10 anni, le Autorità competenti possono identificare le situazioni a rischio di deterioramento.
Accanto al rapporto prezzo/reddito il regolamento pone altri indicatori da considerare, tra cui le tendenze della popolazione e le tendenze dell’offerta e della domanda di alloggi in una determinata area.
Per gli affitti turistici a breve termine, sono esclusi dal campo di applicazione del Regolamento gli affitti della residenza principale dell’ospite, trattandosi di locazioni che generalmente non rimuovono gli immobili dal mercato a lungo termine.
Non discriminazione, necessità e proporzionalità
Il regolamento impone alle autorità nazionali e locali che intendono adottare misure limitative di rispettare i principi di non discriminazione, necessità e proporzionalità.
Le misure restrittive non devono mai creare discriminazione (diretta o indiretta) basata sulla nazionalità delle persone che appartengono ad uno Stato membro e devono essere giustificate dalla necessità di salvaguardare l’accessibilità delle case in aree sotto stress abitativo.
Al fine di dimostrare la “necessità” della misura restrittiva di affitti turistici a breve termine, l’autorità deve dimostrare che gli stessi hanno avuto in una certa area un effetto avverso sulla reperibilità di abitazioni, negli ultimi tre anni precedenti all’adozione della misura.
Secondo il principio di proporzionalità, le misure restrittive devono essere:
- limitate all’area effettivamente colpita da stress abitativo, e calibrate in base ai diversi livelli di stress all’interno dell’area.
- residuali: nessun’altra misura meno restrittiva deve essere sufficiente a migliorare l’accessibilità di alloggi in un tempo ragionevole
Le misure devono anche rispettare i principi di certezza del diritto e protezione delle legittime aspettative, precludendo quindi applicazioni retroattive e dovranno attenersi al regolamento UE sugli affitti brevi (Reg. UE 2024/1028).
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